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서울 부동산 슈퍼사이클이 온다
One Action
감당 가능하고 가치 있는 자산 매수
0. 책의 개요
책제목
부동산 트렌드 2025 하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
저자 및 출판사
김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민 저 외 1명 / 와이즈맵
읽은 날짜
2025/2/6
핵심키워드 3가지
부동산, 슈퍼사이클, 빅데이터
총점(10점 만점)
9점
1. 저자 및 도서소개
저자소개
(김경민) 서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다.
지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 『부동산 트렌드』 시리즈와 『부동산 메가트렌드 2020』, 도시개발의 방향성을 제시한 『도시개발, 길을 잃다』, 익선동의 가치를 재조명한 『리씽킹 서울』, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 『건축왕, 경성을 만들다』 등이 있다.
책소개
매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.
2. 목차
프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유
Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측
Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’
특별부록_전세사기는 사회적 재난이다
참고문헌
3. 본깨적
Key words: 빅데이터, 서울 부동산, 슈퍼사이클, 양극화, 수요
[깨달은 점]
1) 부동산 매매/전세 가격: 공급, 금리 등과 연관성 있다.
2) N파고 흐름 보이는 서울 주요 단지들 많다: 21년 3~4분기 가격을 뚫지는 못 했지만 23년 고점은 돌파해서 상승 중
3) 한강 이남: 서초구부터 시작되어 가격 상승 퍼져 나감, 한강 이북 지역: 독립적 흐름 (WHY 일자리와 직주 근접성)
4) 하락장에서는 좋은 곳, 덜 좋은 곳 모두 동시에 하락하는 경향
[적용할 점]
1)내가 할 수 있는 선에서 서울에 가치 있는 자산을 늘리는 노력을 해야 한다. 상승 시기는 지역별로 다르기 때문에 추격 매수하지 않고 아직 기회가 남아 있는 곳에서 기회를 잡아야 한다.
2)지방, 수도권 아는 지역을 늘리고 관심을 계속 갖기
기억하고 싶은 문구
p.5
슈퍼사이클'이라는 용어를 사용한 만큼, 필자는 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다. 2023년의 직전 고점은 물론 2021~2022년의 역대 최고점을 돌파하는 것도 시간문제라 본다. ~ 이러한 시장 흐름은 '공급 무족'과 '기준금리 인하'와 관련이 있다.
>서울 수도권 시장 동대문, 강동, 서초 등 입주 마무리 되면 공긍비 없고, 공급과 전세가는 연관성 있다.
공급 보다 시장의 분위기와 규제의 영향이 큰 서울수도권 시장에서 금리 인하가 된다면 매매 수요를 자극할 수 있다.
부동산에 있어 공급, 금리가 얼마나 중요한지 생각해 보게 된다.
p.18
2023년 상반기와 중반에 서울 부동산 가격은 상승했으나, 2023년 후반부터 2024년 1분기까지 하락하고, 2024년 2분기에는 시장의 흐름이 완전히 바뀌며 다시 상승햏다.
p.19
2023년 후반까지만 해도 대부분의 시장 참여자가 전세가격 상승을 인지하지 못했었다.
>수도권 투자를 준비한다고 해서 지방에 관심을 거둬서도 안 되고, 지방 투자를 준비한다고 해서 수도권에 관심을 거둬서는 안 된다는 것을 지난 시간을 돌아보며 느끼게 되는 것 같다. 수도권 투자는 아직 나와는 먼 일이라고 생각하며 좀 더 내 투자금에 맞는 앞마당을 일찍 늘리지 않고, 관심도 없었던 것 같다. 결국엔 수도권으로 올라와야 하는 것을 알면서도. 진짜 실력을 갖춘 투자자가 되려면 전국을 앞마당으로 만들기 위해 노력하고, 전국 시세에 대한 관심을 놓지 않아야 한다는 것을 다시금 깨닫게 된다.
p.22
PF 대출 연장은 또 한 번 입주 물량 부족으로 연결되며 사태를 악화시켰다.
> 모든 일은 단편적으로 발생하지 않고, 생각지도 못 했던 일이 나비효과를 일으킬 정도로 큰 영향력을 발휘할 때도 있는 것 같다. 하나의 사건을 볼 때 단편적으로 보지 말고 넓게 봐야 하는 이유인 것 같다.
p.24
국고채 금리가 하락하는 경우, 주택 가격은 대략 2% 상승한다.
p.28
정부의 대처를 고려하지 않는 수요자들의 선택이 폭발할 경우, 시장의 힘은 가뿐히 정부 정책을 눌러버릴 것이다.
>상승장에서 정책이 안 먹히는 경우
p.29
어느 시점부터 매매 거래량의 비중이 다시 증가하기 시작한다면, 이는 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다.
> 초기에 거래량이 없을 때 진입하는 자들이 투자자들이고, 점차 거래량이 많아지며 일반인들도 참여
p.37
2000년대 중반부터 2020년 이전까지 서울과 기타 광역시 부동산의 흐름이 다르게 움직였기 때문이다. 심지어 인천과 경기도 역시 2010년대 중반부터 2020년까지 서울과 디커플링Decoupling된 상태였다.
>지역마다 흐름이 다르기 때문에 다양한 지역을 알아야 하는 이유
p.40
이 중 매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다. 시장의 상승세를 뒷받침하는 분석 결과다.
p.43
2021년 후반부터 전국적으로 아파트 가격이 하락세로 돌아섰다. 금리 인상과 함께 유동성 축소가 주요 원인으로 작용했다.
p.47
이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 비롯된다.
>입지 가치 중 교통/직장이 가장 중요한 이유
p.48
이번 슈퍼사이클에서도 역시 서초구가 먼저 상승하며 강남구, 송파구, 강동구로 상승세가 퍼져가고 있다.
p.49
한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다.
p.54
특정 지역의 주택 가격 상승률에는 그 지역의 개발 가능성, 공급량, 수요와 공급의 균형 등 여러 요인이 ㅂ고합적으로 작용한다. 이러한 요인들이 모여 각 지역의 위계를 형성한다.
> 빈 땅(입지 독점성), 공급을 보는 이유
p.58
급격한 금리 인상으로 인한 하락장에서는 세 지역이 동시에 하락하는 모습이다.
> 지금 같은 하락장에서는 가격이 같이 눌려 있기 때문에 가치를 볼 줄 알아야 하고, 더 좋은 것을 찾아 투자 해야 한다. 더 좋은 것 부터
p.76
교육 수요는 고가 아파트 가격 상승의 중요한 요인이다. 다만 학군 이주 수요는 매매보다는 임대 시장에 더 큰 영향을 미친다.
> 학군지 전세가가 더 받쳐주는 이유. 전세 레버리지 투자를 하는 우리에게는 유리한 곳
p.82
광화문은 정부 기관과 대기업 본사들이 위치한 지역이지만, 광화문만으로는 이 지역의 부동산 수요를 충분히 끌어올리기에 부족하다.
> 강남접근성이 가장 중요한 이유. CBD 배후지로 존재하는 지역들이 많지만, 강남접근성도 함께 고려해서 봐야 한다.
p.83
현재 노도성 지역이 부동산 시장에서 정체를 겪고는 있지만, 이 지역은 저렴한 가격 외에도 경쟁력 있는 특징이 있다. 이곳은 우수한 교육 환경과 생활 편의시설을 갖추고 있어, 자녀 교육을 중시하는 가정과 투자자들에게 매력적인 지역으로 인식되고 있기 때문이다.
>그래서 전세가가 좀 더 받쳐줬던가
p.84
첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.
>좋은 것부터 오르고 덜 좋은 것은 나중에 오르는 것
p.85
과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다.
> 이것은 생각해보지 못 했는데 신기하다. 결국 할 수 있을 때 투자하는 것이 좋고, 결국 가치가 있으면 시기는 늦을지라도 오른다는 것을 의미하는 것일까
p.93
변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.
p.111
부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.
>수도권 투자는 10년 보유를 생각하며 장기적인 관점에서 해야 한다는 것을 생각하게 된다. 단기적인 시각으로 조급하게 하면 안 되기 때문에 더욱 기준을 지키고 스스로 판단했을 때도 살만 한 것을 사야 하는 것 같다.
p.122
신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.
>희소성에 대해 생각해 보게 된다. 사람들의 수요는 있으나 공급이 없으면 가격은 오른다.
p.130
서울시에 거주하고자 하는 압도적인 규모의 수요 그리고 전세가격이 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는 경향에 기반한 것으로 본다.
p.186
서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.
p.204
매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다.
p.284
충분한 수요는 가격을 안정시키거나 상승세를 유지하는 데 중요한 역할을 한다.
p.369
주민센터에서 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여현황을 발급받으면 다른 세입자의 전입신고 내역, 계약기간 및 계약금액 등을 파악할 수 있다.
p.369
순수한 전세는 전체 전세 계약의 2~30% 수준이라고 한다. 실상은 대부분이 반전세다.
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