[피커] 부동산 트렌드 2025 독서후기 #1

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025

2. 저자 및 출판사: 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

3. 읽은 날짜: 2025.02.02~03

4. 총점 (10점 만점): 7점/ 10점

STEP2. 책에서 본 것 / 깨달은 것

PART1.2024년 부동산 시장 다시 보기

저자는 

1.빌라포비아 2.PF대출연장으로 인한 저조한 인허가 3.공급 절벽 수준의 향후 입주 물량 

의 원인으로 서울 아파트 가격에 상승 압박이 가해질 것이라 봤다. 

국고채 금리의 상승/하락에 따라 대응 시나리오가 다른데, 하락하면 주택 가격은 상승한다. 이 전망은 아직 유효하며, 오히려 예상보다 시장이 빠르게 움직이고 있다.

PART2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

역사적 전 고점 (21년도 3~4분기)도 시기의 문제일 뿐 돌파 할 가능성이 높다.

현재 서울 아파트는 재상승의 시기이고 이는 골든크로스 발생, 매매 거래량 비중의 증가로 확인 할 수 있다. 

광역시의 경우 23년 전후로 바닥을 다진 후 지역에 따라 상승 또는 정체를 보였다.

N파고의 등장은 어쩌면 서울이 유일한 상황일지 모른다.

* 고가 아파트 시장을 형성하는 강남구, 서초구 특징

1. 매우 높은 수요와 안정성. 교육, 교통, 상업 문화실설 등 우수

2. 우수한 학군

3. 뛰어난 인프라 (지하철, 도로)

4. 고급 아파트 단지 (단지 자체의 상품성, 커뮤니티)

* 중저가 아파트 시장인 노도성 특징

1. 강남접근성 떨어짐 2. 재건축/재개발 쉽지 않음

3. 저렵한 가격 4. 우수한 교육환경, 생활편의시설 5. 임대수요 

PART3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

1. 서울시 아파트 가격에 골든크로스가 일어났다.

→ 골든크로스가 일어나면 대세 상승장에 접어들었다 본다고 한다.

그런데 정말 그런지 잘 모르겠다. 과연 지금이 대세상승장인가? 그건 아닌거 같은데.

2. 인플레이션: 월세 폭등, 시공비 상승. 

3. 전세가 상승: 전세가격이 상승하면 매매가격을 밀어올리게 되고, 전세 상승분에 대한 현금, 매매가 상승 두마리 토끼를 잡을 수 있다.

4. PF사태: PF대출연장으로 공급 부족이 생겼다.

5. 공급절벽: 입주 물량이 적고, 그나마 있는 물량은 지역적으로 편중되어 있다.

PART4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1. 대장들은 전고를 돌파하며 상승 중

2. 금리인하는 시간문제

3. 거래량과 매매가격 증가 중

4. 강남 3구의 상승세 전이 예정

5. 신축 아파트 상승세 퍼져나간다.

6. 역대 최악의 공급부족 예정

→ 모든 지표들이 매매가 상승을 예측하게 한다. 다만 시기의 문제겠지. 

대장이 오른 지금, 조금 아쉬운 애들 전세가 올라가는 걸 지켜보고 있으면 기회를 잡을 수 있겠다.

전세가격이 먼저 올라서 매매가를 밀어 올리니까.

PART5. 2025년 부동산 가격 대예측

1. 상승은 대체로 강남에서 시작된다.

2. 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.

→ 금액대가 크기 때문에 수익금이 더 높은 투자를 하기 위해선 강남이 적합하다. 다만 이미 골든크로스를 지난만큼 강남 아파트 가격은 올랐다. 그렇다면 누적수익률은 크지 않으므로 싼 강북에 투자하는게 낫다.

STEP3. 책에서 적용할 점

저자는 현재 서울아파트가 대세 상승장에 들어갔다고 이야기한다.

골든크로스를 지났다는 것인데, 가격은 후행지표일텐데 그게 무슨 의미가 있는 것인가 싶다.

다만 전세가가 오르고 매매가가 오르고 있는 실정 자체는 팩트.

책에서 이야기하길 사이클이 짧아지고 있다고 한다. 

만약에 지금이 진짜 상승장이 맞다면 확실히 사이클은 짧아졌다.

사이클이 짧아질수록 시장을 노려보고 있는 것이 중요하겠다.

STEP4. 책 속 기억하고 싶은 문구

데이터 나열, 정보전달 등을 위한 책으로 좋은 문구가 딱히 안떠오른다.

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