[용렌버핏] 독서후기. 2025년 부동산트렌드

[본] Part1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

• 전세값 상승 → 전세 수요는 매매로 전환된다
  • 빌라포비아
  • 입주물량 부족

• PF사태

  • 분양수입하락
  • 금융이자/건설비용 증가

  → 새로운 개발의 어려움

• 국고채 금리 시나리오
  • 상승 : 금리가 상승하면 주택가격은 6% 하락함
  • 하락 : 금리가 하락하면 주택가격은 2% 상승함

[깨]

부동산 시장은 전세값 상승, PF사태, 입주물량 부족 등으로 매매수요가 올라갈 가능성이 있다. 부동산 시장을 예측하면 안 되지만, 현 상황에서 지표적으로는 사실이다.

[적]

시세트레킹이 중요해진 시기다. 전세값이 상승한다는 것은 기회가 올 수 있다는 것. 서울, 수도권 앞마당 트래킹을 강화하고 2호기를 위해서 앞마당을 넓혀가자.

[본] Part2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

• 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’ 발생
• 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가
• 코로나
  • 기준금리 0.5% 하락 → 시장 유동성 상승 → 전국 상승
• 경기도 아파트
  • 신도시별 가격 흐름 중요 : 분당, 과천, 평촌을 별도로 볼 것
• 수도권 부동산 시장은 한강 이남과 이북 지역의 가격 확산(동조화) 현상이 다르다.
  • 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주근접성에서 나온다.
• 서울시 구별 아파트 매매시장 동향
  • 강남(주거+업무지구), 서초(주거+신축프리미엄)
    • 뛰어난 수요, 안정성
    • 우수한 학군
    • 인프라, 환경
    • 고급단지(브랜드)
  • 노원, 도봉, 성북
    • 매매가격은 하락을 멈추고 보합상태 유지 중, 다시 상승 중인 강남, 서초와는 차이가 있음
    • 노도성은 주택가격이 다른 지역에 비해 저렴한 편 → 중산층 및 서민층이 이 지역을 선택 / 강남접근성, 여의도접근성이 좋지 않은 편
• 고가 vs 중저가 시장 비교
  • 고가, 중저가 아파트 시차 존재 → 누적 상승률은 비슷하지만, 누적액 격차 증가
  • 고가 아파트 시장 권역 동조화
  • 중저가 아파트 시장 권역 비동조화 : 성북구 같은 중저가 지역에서 아파트 가격이 상승 조짐을 보이면서, 중저가 지역 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다.
• 공급 절벽의 3가지 파급 효과
  • 주택가격 상승 : 주택 수요 일정 + 투기 수요 증대
  • 전월세 가격 상승
  • 주거 안정성 악화

[깨]

• 부동산 시장이 상승을 시작하려는 국면이 있다. 코로나 시기에도 금리 인하를 통해서 유동성이 생기고 전국 매매가가 상승했었다. 현재 금리 인하의 조짐이 보이고 있다.
• 수도권 아파트 가격에 차이를 미치는 큰 요소는 업무지구다.
• 강남서초에 비해 노도성은 매매가가 보합 중이다 .누적상승률이 비슷하다면 노도성도 곧 오를 수 있다?

[적]

• 누적상승률이 비슷하다면, 전고점 대비 하락률이 높은 단지들 위주로 트래킹을 할 것

[본] Part3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6

• 부동산 이동평균선의 골든 크로스
  • 강남구는 서울시 저녁보다 앞서 반등, 하락은 늦게 시작
• 상승과 하락의 사이클이 주는인사이트
  • 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 1~2개월 가량 선행, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행 상승장
  • 부동산 상승기와 하락기는 장기간.. 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징 (2010년 하락기는 38개월, 상승기는107개월)
  • 부동산 싸이클이 짧아진다. (2010년대 하락기는 38개월, 2022~2023 하락기는 26개월) → 상승기 사이클도 짧아질 가능성
• 인플레이션 → 수요 측면에서 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승 시킴
  • 화폐가치 하락을 햇지하는 수단으로는 실물자산이 주목을 받음
  • 물가상승 → 임대료 폭등 → 기대수익률ㅈ ㅡㅇ가
• 시공비는 계속해서 증가한다.
• 전세가 폭등
  • 전세가는 항상 큰틀에서 우상향 : 전년 동분기보다 낮았던 적은단 2회(2019년 1분기, 2분기)
  • 매매시장 = 거주수요 + 투자수요, 전세시장 = 거주수요
• 아파트 전세 가격 상승 요인
  • 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승
  • 입주 물량 부족
  • 빌라포비아
• PF사태
  • 높은토지가격, 금융비용상승, 시공비용 상승, 분양가 하락 → PF 대출 어려움
• 공급절벽
  • 전국 : 2010년대 아파트 착공물량 연평균 36만채, 2023년 20만 채, 2024년 4월까지 7.7만 채에 불과. 과거 평균 대비 55% 선.
  • 서울 : 2010년대 연평균 3.6만 채. 2023년 2.2만 채. 2024년 4월까지 0.9만 채
  • 공급은 동북권에 몰려있고, 서쪽 지역은 절대적으로 입주가 부족한 상황

[깨]

• 부동산 가격이 상승 국면에 접어들었고, 강남에서 노원으로 퍼져나간다는 사실은 예전부터 들었다. 새로운 것은 부동산 싸이클이 짧아졌다라고 이야기하는 점이다. 하락기가 짧아졌으니 상승기도 짧아진다?라는 건 예측에 불과하다. 결국 사이클에 대한 예측은 의미가 없다. 현 시점에서 싼 물건을 사고, 그 물건이 장기적으로 우상향 한다면 누적 상승액이 클 것이다.
• 전세가/매매가는 물가와 연동 된다. 전세가가 오르면 투자를 통한 기대수익률이 오르기 때문에 매매가도 올라간다는 내용은 새롭다. 전세가가 오르면 전세가가 하방지지선이기 때문에 매매가가 오른다고 막연하게만 생각했었다.

[본] Part4. 12개 대장단지 상세 리포트

• 대장단지 분석으로 보는 인사이트
  • 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다
  • 금리 인하는 시간 문제다
  • 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다
  • 강남3구의 상승세가 전이될 것이다
  • 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다
  • 역대 최악의 공급 부족이 예상된다