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독서멘토, 독서리더
☑️ 책 제목 : 부동산트렌드 2025
☑️ 저자 및 출판사: 김경민 / 와이즈맵
☑️ 읽은 날짜 : 2024. 2. 2. - 2. 5.
☑️ 핵심 키워드 : #N파고 #공급절벽 #전세상승
☑️ 도서를 읽고 내 점수는 : 8점
본 것 & 깨달은 것
1. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
-전국 아파트 매매 시장 동향
-신도시 아파트 매매 시장 동향
-서울시 구별 아파트 매매 시장 동향
-서울시 아파트 공급 부족 사태
# N파고 / W파고
-N형 패턴은 주식시장의 기술적 분석 기법의 하나로, 주가가 상승-조정-재상승의 세 단계로 움직이는 것을 뜻한다. 차트가 알파벳 모양 N모양을 닮아서 이런 이름이 붙었다. 주가가 첫 번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두 번째 고점을 형성하는 형태다. 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다.
-서울 아파트 시장의 경우 N파고 형태가 명확하다. 이미 첫 번째 고점(23년 9월)을 돌파해 상승 중이기 때문이다. 하지만 역사적 전고점(21년 3~4분기)까지 뚫지는 못했다. 그러나 역사적 전 고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다.
→ 아파트 가격의 흐름을 볼 때, N파고/W파고 개념을 생각하고 본다면 좀 더 직관적으로 현재 아파트 가격의 상태를 파악할 수 있을 것 같다. 그래프 분석의 새로운 개념을 알게 되어 좋았다. 가치가 있는데 아직 N파고/W파고에 도달하지 않은 단지를 잘 선별해 낸다면 투자 기회가 생길 것이라고 믿는다!
# 업무지구 접근성 / 입지독점성
-마포에서 시작된 아파트 매매가격 상승이 일산과 파주로 확산되지 않는 이유는 여러 요인에서 기인한다. 우선 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다.
-김포시 인근은 대규모 개발이 지속적으로 일어날 수 있어 양천구와 같은 성장을 따라갈지는 시간을 두고 살펴봐야 한다.
→ 월부에서 배운 입지분석 기준들이 글 속에 나와서 반가웠다. 서울의 구와 주변 수도권을 비교하는 부분에서 다시 한 번 업무지구 접근성, 입지독점성의 중요성을 깨닫게 되었다. 다만, 이 책에서는 이러한 내용들을 체계적으로 다뤄주지 않아서 그 점이 아쉬웠다.
# 시/구 별로의 상승 시기 차이
-고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다. 24년 1분기까지 고가 아파트 지역은 가격 하락이 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다. 반면에 중저가 아파트 지역은 가격 하락이 멈춘 상태에 그쳐 회복 조짐이 보이지 않았다. 중저가 지역의 아파트 가격은 같은 기간 동안 변화가 없거나 소폭 하락했다.
-그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다.
-중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다. 앞으로 이들 지역에서 동조화 현상이 일어나는지 관찰이 필요하다.
→ 시/구 별로 상승 시기의 차이가 있으므로 오른 곳은 잠시 접어두고, 아직 덜 오른 곳을 찾는게 투자자가 가져야 할 태도이다. 또한, 중저가 아파트들 사이에서도 위아래가 막 섞이는 시장이다 보니 가치 대비 저평가를 찾는게 핵심!!
# 공급 절벽으로 인한 전세 및 월세 가격 상승 가능성 ↑
-신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량이 감소한다. 이에 따라 전세가격이 오르게 된다. 전세가격이 급등하면 전세를 구하려는 사람들은 높은 보증금을 감당하기 어려워지고, 따라서 많은 전세 수요자가 전세를 포기하고 월세로 전환하는 선택을 하게 된다. 전세 수요자들이 월세로 전환하면 월세 주택에 대한 수요가 증가하며 월세 가격도 자연스럽게 상승한다.
→ 전세 수요가 월세 수요로 전환되면 전세 레버리지를 이용한 월부 방식의 투자가 점차 어려워질까? 전세 수요보다 월세 수요가 많아지다 보면 자연스럽게 전세가가 상승하던 걸 멈추고 보합하거나 하락하지 않을까? 심각한 공급 부족의 영향이 얼마나 될까? 등 앞으로의 부동산 시장이 궁금해졌다.
2. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6
-슈퍼사이클: 서울 아파트 대세 상승의 신호탄
-인플레이션: 부동산 상승의 기폭제
-전세가격 폭등: 매매로의 전환을 이끌다
-PF사태: 정책 실패와 최악의 공급 부족
-공급절벽: 정확히 얼마나 심각한가
-퍼펙트 스톰: 공급부족과 금리 인공
# 단기 이동 평균선 / 장기 이동 평균선
-단기 이동평균선은 짧은 기간에 대한 평균가격 흐름을 나타내며, 장기 이동평균선은 장기간에 대한 평균적인 가격 추세를 나타낸다. 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 상향 돌파하는 경우(골든크로스), 이는 단기적으로 주가의 상승세가 강화될 수 있다는 대세상승의 신호로 해석된다. 반대로 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 하회하는 경우(데드크로스)에는 대세하락으로의 전환으로 해석할 수 있다.
→ 이동평균선 개념도 이 책에서 처음 접했다. 주식에서의 개념을 부동산에 적용한 점이 신선했다. 부동산 가격 흐름 데이터를 보며 이동평균선을 통해 단기적으로 상승세가 될지, 하락세가 될 지 예상할 수 있다고 필자는 이야기했다. 하지만 이를 기준으로 투자시기를 판단하기엔 위험이 있다고 판단했다. 현재 부동산 시장처럼 대출규제와 정치이슈로 예상치 못한 변수들이 부동산 시장에 많은 영향을 줄 수 있기 때문이다!
# 신축아파트 / 구축아파트
-신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.
-만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.
→ ‘얼죽신’이라는 말은 계속해서 지속되긴 할 것 같다. 서울과 수도권 신축 아파트 수요가 많겠지만, 입지 독점성이 떨어지는 경기도 내 신축 아파트의 경우는 신중히 판단할 필요가 있다! 오히려 입지 괜찮은 구축 아파트가 더 좋은 선택일 수 있다고 판단했다. 그리고 실제로 9호선 라인 구축 아파트 올수리 된 곳에 살고 있는데 생각보다 직장, 교통입지가 좋아 거주 만족도가 매우 높다!!!
3. 12개 대장 단지 상세 리포트
-아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
-대장 단지의 가격 분석
# 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
-대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다.
-금리 인하는 시간 문제다.
-거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.
-강남 3구의 상승세가 전이될 것이다.
-신축 아파트의 상승세가 퍼져 나간다.
-역대 최악의 공급 부족이 예상된다.
4. 2025년 부동산 가격 대 예측
-서울시 집값 시나리오
-대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
# 임대차 2법 폐지
→ 필자는 임대차 2법 폐지에 대해 반대하는 입장이다. 임대차 2법이 폐지될 경우 집주인은 2년마다 전세가격을 마음대로 올릴 수 있게 되고, 그렇게 된다면 매매가와 전세가가 동반 상승하는 현상이 생기게 된다고 했다. 이 부분은 동의하기 어렵다고 생각했다. 4년간 전세가를 안정적으로 묶어 놓는다고 해도 4년 후 인플레이션과 전세가 상승을 감당할 수 있을까? 오히려 몇 배로 전세가 부담이 클 것이다.
적용할 것
# 객관적인 데이터 기준으로 부동산 시장 분석하기
→ 뉴스, 소문, 감정에 휘둘리지 않기
→ 주 1회 앞마당 시세트래킹 필수
#N파고 / W파고 단지 분석 가격 흐름 파악 때 적용해보기
