맹맹 독서후기 #25-2 부동산트렌드 2025

책 제목 : 부동산 트렌드 2025 : 서울 아파트 슈퍼사이클 진입

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵

도서를 읽고 내점수는 : ★★★☆

1. 저자 및 도서 소개

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. (중략) 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다.

2. 내용 및 줄거리

Part 1 2024 부동산 시장 다시 보기

2023년부터 현재까지의 부동산 시장은 굴곡이 있엇다. 가격이 상승했다가 하락하고 다시 반등하는, N자 파고가 등장했다. N형태의 움직임은 서울 내에서도 지역별로, 단지별로 약간의 시점 차이가 있다. (중략) 2024년 초, 다시 한 번 골든크로스가 발생하며 서울 아파트의 새로운 슈퍼사이클이 시작됨을 보여줬다. 전월세 시장의 수요가 매매 시장으로 이동하고 있음을 뜻한다. 매매 시장으로의 수요 전환은 매매 가격을 움직일 가능성을 내포한다.

첫 장은 저자가 2022년 하락장이 오고 난 이후의 부동산 전반적인 트렌드를 정리하는 부분이다. 실제로 22년에 매우 비싸진 서울 아파트 가격이 급격하게 20% 이상 하락하는 시장을 경험했고, 그 이후로 선호 단지들부터 가격을 회복한 시장이 24년 상반기에 있었다. 특히 선호 지역의 선호 단지, 신축 단지일 수록 이미 전고점을 돌파한 단지들이 꽤 많기 때문에 이런 현상을 N자 파고로 표현하는 듯하다. 그러면서 앞으로 예상되는 "슈퍼사이클"에 대해 잠깐 언급한다.

이런 N자 파고에 대해서도 실제로 "지역별 단지별" 차이가 있다는 점은 실제로 한 앞마당 내에서도 단지분석을 할 때마다 충분히 확인할 수 있는 것이며, 저자는 이미 이런 현상이 반영된 가격으로 분석한 것이기 때문에 읽어내려가는 부분이 이질적이진 않았다. 다만, 주식에 대해 잘 알지는 못 하지만 어느정도 물가상승을 반영하는 것이 필연적인 부동산과 달리 회사의 가치를 나타내는 주식의 경우 물가와의 상관관계가 비교적 적을 듯하다. 하여, 부동산에 N자 파고라는 개념을 가져온 것이 매우 새로운 이론이라기보다 장기적인 우상향인 "물가"에 어느정도 시장 흐름에 따른 "투자수요"가 붙는 것을 다르게 표현한 방법이구나 정도로 이해가 되었다.

Part 2 빅데이터로 분석한 서울 & 전국 아파트

역사적 전고점도 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어서 W파고의 가능성까지 존재한다. 부동산 가격의 장단기 이동 평균선을 비교해본 결과, 단기 이동 평균선이 장기 이동 평균선을 상향 돌파하는 모습이 나타났다. 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

그렇기 때문에 다시 N자파고를 넘어서 W파고로 간다는 점도 어색하지 않게 느껴진다. 기존에 N자에서의 2021-2022년 전고점은 그 때의 금리 및 시장환경으로 인한 "물가"와 "투자수요"가 반영된 가격이기 때문에 앞으로 계속해서 물가 상승이 올라간다면 충분히 모든 단지들은 전고점을 돌파할 수 있기 때문이다. 다만, 우리가 투자할 때 전고점을 돌파한 단지들을 덜 보는 경우는 23년 이후 그만큼 짧은 시간 내에 매수하는 사람이 많을 수록 좋은 가격과 좋은 조건을 만들기 힘들고, 천장이 어디까지일지 모르기 때문에 적어도 전고점만큼의 안전마진과 그 이상의 상승분을 확보하기 위해서라고 이해하고 있다.

Part2에는 저자가 강남구, 서초구, 강동구를 비교하며 아파트 가격이 확산하는 모습을 설명하고 있는데, 이에 반해 강북은 "덜하다"라는 부분을 설득하기 위해 마포구와 노원구를 같이 예시로 드는 것이 조금 이상했다. 구의 급지 뿐만 아니라 지리적 인접성도 너무 적기 때문에 바로 인근에 위치한 강남-서초-강동 비교와 같이 하기에는 매우 어색하다고 생각했다. (차라리 성동-동대문-노원을 갖다 붙이는게 어땠을지...)

고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다. 그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다.

저자가 이야기하는 는고가와 중저가 아파트의 상승 시차가 존재한다는 이야기도 우리가 공부하는 부동산 시장과 일치하는 부분이었다. 이는 사람의 심리를 고려하면 너무 당연하게 생각할 수 있는 부분으로 같은 가격으로 잠실과 왕십리를 살 수 있다면 그 가격을 감당할 수 있는 수요가 잠실이 훨씬 많기 때문에 먼저 오르고나서 잠실이 너무 올라버리면 그 가격이 부담스러운 사람들은 다음 급지인 왕십리로 가게 되는 순차적인 시장의 흐름이다. 다만, 이렇게 실수요자의 입장에서 아파트를 예시로 얘기하는 것은 당연하고 잘 이해가 되는데에 반해, 숫자적으로 환산해서 설명을 하니 조금은 더 어렵게 느껴지긴 했다.

더불어 긴 시간에 걸쳐 결국 상승률은 비슷하다는 부분 역시 그만큼 서울수도권의 배후 수요가 크기 때문에 시장참여자들이 순차적으로 참가할 수록 이미 오른 잠실과 왕십리 다음 단계의 단지를 골라야하기 때문에 결국 가장 끄트머리 단지들까지 모두가 매수하고자 하는 시간이 오면 그것이 지난 상승장 끝인 21-22년과 같은 분위기가 형성될 것이고, 그렇게 되면 어느정도는 저자가 말하는 듯이 모두가 비슷한 수준으로 올라갈 것이다. 실제로 내가 지난 장에서 실거주를 마련하기 위해서 집을 알아볼 때 후보군으로 보던 단지들의 가격을 아직 기억하는데, 당시에는 약 5천~1억 정도 차이가 났지만 지금은 약 2억이 차이가 난다. 하지만 절대가가 아닌 오른 "비율"로 보면 결국은 비슷한 수준으로 다 올랐다. 하여 "비율"로 보면 "얘 오르면 쟤도 오른다"라는 부분이 어느정도 안도가 되지만, 결국 베이스 가격 수준에 따른 오름 폭의 절대값도 다르기 때문에 점점 상급입지와 하급입지의 체감되는 가격 차이는 더 커질 것이다. (그런 면에서 1주택자 갈아타기 방법이 다들 생각하듯이 아주 쉽거나 수월하지만은 않을 것이라는 것이 내 생각)

Part 3 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다. 노원구는 서울 및 강남구 아파트의 상승장을 몇 개월가량 후행하며 따라가는 경향이 있는데, 노원구 역시도 2024년 6월 슈퍼사이클에 진입했다. 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.

다른 아파트 사이클 연구자인 이현철 소장의 경우 강남이 더 빨리 오르고 그만큼 빨리 하락한다고 이야기 해왔는데 김경민 박사는 다르게 이야기해서 흥미로웠다. 내가 아는 몇 개의 단지만 퀵하게 붙여봤을 때 김경민 박사가 이야한 내용과 비슷하게 보인다. (가격 레벨은 당연히 넘사기 때문에 흐름만 보자면) 특히 도곡렉슬은 전고점 수준의 가격에서 여러 차례의 실거래가 찍혀있는데 구축인 중계동 청구나 꽤 외곽에 있는 부천 신축의 경우 그보다 먼저 21년부터 꺾이기 시작한다. 반면 길음의 대장신축은 어느정도 비슷한 수준의 가격을 도곡렉슬과 비슷한 기간동안 유지하는 모습이라고 해석했다. 실제로 내가 나중에 투자를 하더라도 이 생활권 내에서 어느정도의 수요를 가진 단지냐에 따라서 나중에 매도할 때도 참고가 될 수 있을 듯하다. 특히 이제는 90년대 아파트는 너무나도 낡았기 때문에 연식이라는 요소를 고려하지 않을 수 없는 듯하다. 만약 예전에는 "가격"이라는 요소로 인해 수요자들이 감당할 수 있는 수준을 벗어나면 강남이 먼저 하락하고 상대적으로 저렴한 하급지가 나중에 반영하는 트렌드가 "있었다면 (이부분도 검증 필요)", 이제는 정보 확산이 너무나도 빠르고 쉽기 때문에 주택수요자들의 반응도 달라진게 아닐가 싶다. 앞마당 내에서 좀 더 검토하면 더 의미가 있을 것 같다.

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Part 4 12개 대장 단지 상세 리포트

대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승 중이다. 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다. 신축 아파트의 상승세가 퍼져 나간다. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

각 생활권에서의 대장 단지들의 가격 흐름을 보면서 어떤 지역은 이미 "W자 파고"를 향하고 있고, 어떤 단지들은 "N자 파고"를 향하고 있다고 구분하여 정리한 내용이었다. 개인적인 생각으로는 궁극적으 저자가 언급한 모든 단지들은 W자 파고의 모습을 보일 것이라고 생각한다. 다만, "대장" 단지가 아닌 단지들 안에서 W자 파고의 모습을 보이지 않을 곳들이 어디일지를 파악하는 것이 실제로 나에게는 더 의미있는 부분일 듯하다. 그리고 이를 바탕으로 몇 가지 인사이트로 뽑은 부분들은 시장참여자로서 경험한 부분과 크게 다르지 않은 부분이다.

Part 5 2025년 부동산 가격 대예측

정부의 개입이 현실화되는 경우, 단기적으로는 앞선 시나리오대로 부동산 가격이 움직이지 않을 수도 있다. 그러나 시장 참여자가 정부보다 더 빠르게 행동하고 있다. 따라서 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 크다. 이는 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길 수 있다는 사실을 입증하게 될 것이다.

장기적 우상향이라는 부분에 대해서는 나도 공감하는 부분이기 때문에 슈퍼사이클을 예상하는 부분에 대해서는 공감할 수 있었다. 저자가 이 책을 쓸 때 2024년 상반기 시장과 지금의 분위기가 사뭇 다른데 이를 어떻게 해석할지도 궁금하다. 물론 책 중간중간에 사이클 내에서도 일시적 하락이 있을 수 있다고 했고, 나도 동의하는 바이다. 다만, "정부의 개입"에 대해서 일종의 안전장치를 걸어두었는데 사실 부동산이라는 분야가 한국에서 너무나도 민감한 부분이기 때문에 지난 20년간의 흐름에서도 정부의 개입이 없었던 적이 없고, 엄밀히 따지면 2023년 하락장에서 빠르게 상승전환 한 이유 중 한 가지도 정부에서 주택마련을 위한 초저금리 정책을 내세웠기 때문이라고 생각한다. 실제로 24년 초반에 2-3급지에서는 9억 미만 아파트에 간난아기 데리고 와서 같이 집 본 신혼부부들이 무지하게 많았다. 그렇기 때문에 부동산 시장에서는 어쩔 수 없이 정부의 개입은 그 때 그 때의 변화라고 생각하고 받아들여야 할 것이고, 결국은 가격과 금리라는 요소가 임금 대비해서 얼마나 싸냐 비싸냐, 그리고 이 단지의 선호도 대비해서 가격이 싸냐 비싸냐가 궁극적인 가격 흐름의 방향을 정한다고 생각한다. 이것이 저자가 말하는 "시장의 자율적인 힘"이려나.

Part 6 주목해야 할 '핫 플레이스'

3. 이 책에서 얻은 것과 알게된 점/느낀 점

큰 흐름에 대해서는 내가 경험한 것과 동일하기 때문에 큰 불편함 없이 읽어나갔다. 특히 "부동산"이라는 부분을 매우 마이크로하게 어프로치하고 있던 월부에서 배우고 내가 정리해나간 생각에 비해서 여러가지 수치를 대입하여 학술적으로 트렌드를 접하는 것이 신선했다. 다만 이렇게 숫자를 읽고 학술적으로 정리해간 부분이 개인 플레이어로 활동하는 사람들에게는 살짝은 동떨어지게 받아들여지는 부분이 있었는데 오히려 데이터분석을 월급용 업으로 삼고 있는 나에게 약간의 반성(?)을 가져다주는 부분이기도 했다. 특히 매우 새로운 지식의 습득이라기 보다 아는 내용을 숫자로 다시 정리해준 느낌이 더 커서 데이터는 후행적이라는 이야기들이 오히려 더 이해가 가기도 했다. 여하튼 서울수도권 부동산 시장의 "흐름"을 이해하는 데에는 이렇게 매크로한 어프로치도 나쁘지 않다고 생각하긴 했고, 나에게 의미가 있으려면 이렇게 큰 흐름 내에서 실제로 내가 투자하고자 하는 단지는 어떤 위치에 있는지, 그 수요의 크기를 조금 더 세밀하게 감지하려는 노력으로 승화되어야 할 것 같다.