[윤캐슬] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민 외 5명 / 와이즈맵

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핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클 #PF사태 #공급절벽

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 8점

1. 저자 및 도서 소개 

 : 매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 <부동산 트렌드> 시리즈이다. 저자 김경민 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전고점을 넘어 신고가를 기록할 것.”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고하고 있다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄다며, 강남 부동산의 경우 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다고 분석하고 있다. 

2. 내용 및 줄거리

 : 2025년 서울 부동산 시장의 가격 흐름을 파악하면서, 향후 부동산 시장 가격에 왜 상승할 수 밖에 없는지에 대한 근거를 AVM(자산가치산정모형) 시스템을 비롯해 여러 통계적 자료를 바탕으로 확인할 수 있다. 주택 뿐만 아니라 상권과 트렌드까지 파악할 수 있도록 다각도로 부동산 시장을 분석해뒀기 때문에 앞으로의 시장을 예측하고 대응 전략을 마련하는데 도움을 주는 책이다. 전반적으로 서울 부동산 시장에 대해 집중적으로 다루고 있기 때문에 지방 시리즈도 따로 출판이 되면 어떨까라는 생각도 해봤다.

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

1) 2008년부터 현재에 이르기까지 전반적인 부동산 시장의 가격 흐름을 파악할 수 있었음

2) 인플레이션이 부동산 시장의 수요/공급 측면에서 어떤 영향을 주는지 확인할 수 있었음

3) 서울 대장아파트 단지 리스트를 확인할 수 있었고, 그동안 모르고 있던 단지와 지역별 특성을 파악할 수 있어서 도움이 됐음. 대단지의 동질한 집단은 가격 트렌드의 흐름을 파악할 수 있는 적절한 표본이 된다는 것도 깨달았음.

4) PF 사태의 원인과 공급절벽의 상관관계, 그로 인한 향후 부동산 가격의 상승은 피할 수 없는 결과라는 걸 깨달음.

5) 빌라와 아파트의 인허가와 착공 과정에서의 차이점을 알 수 있었음

6) 다가구 건물을 볼 때는 온라인 등기부등본이 아니라 꼭 주민센터를 이용해야겠다고 생각함

7) 종부세에 대해서 막연한 감만 있었는데 구체적인 예시를 통해 접하니 이해가 더 잘됐고, 종부세를 빨리 내고 싶다고 생각함. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

• 주식 시장의 흐름을 파악하기 위해 널리 사용되는 지표인 ‘이동평균선’의 개념에 빅데이터와 인공지능 기술을 적용하여 개발한 AVM(자산가치산정모형)을 통해 부동산 가격 흐름을 파악할 수 있다는게 흥미로웠다. 이는 부동산 가치를 자동으로 산정하는 시스템으로 빠른 시간 내 서로 다른 주택 자산 간의 특성을 보정한 정확한 가격지수 산출이 가능하다고 한다. 단기 이동평균선(7주)와 장기 이동평균선(24주)을 구축해 주택 시장을 대세 흐름을 파악할 수 있는데, 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 높아지면 대세상승, 반대로 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 낮아지면 대세하락을 신호로 해석할 수 있음.

• AVM 기반의 주택가격지수를 바탕으로 살펴본 서울 아파트 시장의 지난 2008년부터 <부동산 트렌드 2025> 출판 시기까지의 부동산 시장의 가격 흐름을 짚어볼 수 있었다.

 - 2008년 9월~2009년 : 혼돈기

- 2010년 1월~2013년 2월 : 대세하락기

- 2013년 3월~202년 1월 : 최장기간 대세상승기

- 2022년 2월~2024년 3월 : 대세하락기~정체기

- 2024년 4월~현재 : 상승기 진입

• 장기, 단기 이동평균석 비교 분석을 통해 얻을 수 있는 인사이트 3가지

- 가격 상승기 : 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행 / 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어감. 고가 주택에 대한 수요가 먼저 몰린 후, 서민 주택으로 수요가 확산되는 패턴.

- 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타나며, 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징을 보임. 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야함. 

- 부동산 사이클이 짧아진다는 것. 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재함.

• 부동산 상승의 기폭제 : 인플레이션 (수요/공급 측면)

- 주택 구매 수요를 증가 → 주택 가격 상승, 

- 임대료 폭등 → 부동산 구매 유인 강해짐(수익률 증가)

- 원자재 가격 상승 → 건설 비용 상승 (필수 자재의 가격이 상승하면 전체 건설 프로젝트 비용이 증가하는데, 자재 생산자와 공급업체는 상승한 비용을 건설 회사와 디벨로퍼에게 전가하기 때문에 건설 회사의 부담이 커진다.

- 임금 비용 상승

- 금리 인상 → 대출 비용 상승

- 시공비 상승의 규모가 어느 정도인지 그리고 이의 파급효과(건설 지연 및 인허가 물량 감소)가 얼마나 클지가 관건.

• 시공비는 현재 매우 높은 수준을 유지하고 있으며 시공비가 내려갈 가능성은 희박함

• 신규 공급이 부족한 상황을 통해본 아파트 시장의 2가지 현상

1) 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 됨(신축 물량이 과거에 비해 적기 때문)

2)신축과 구축 아파트 간 가격 차이가 지나치게 벌어질 경우 사람들은 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있음(불편 감수 or 리모델링)

• 지난 30년 동안의 미국 주택 가격지수와 소비자 물가지수 간 관계를 살펴보면, 경기 상황에 따른 예외는 있으나 주택 가격은 일반적으로 인플레이션과 함께 상승하는 경향을 보여옴.

• 매매로의 전환을 이끄는 전세가격 폭등

- 전세가격은 2022년 대폭락기를 제외하면 큰 틀에서 항상 우상향해옴

- 부동산은 계절성이 존재하기 때문에 전년도 동월 혹은 동분기와 비교하는 것이 의미가 있다.

- 아파트 매매 시장과 전세 시장에 참여하는 수요의 성격 차이 : 매매 시장(거주+투자 수요 모두 존재), 전세 시장(실거주 수요만 존재)

- 전세 가격의 큰 흐름

상승기 : 2011년~2022년 2분기

하락기 : 2022년 2분기~2023년 1분기

상승기 : 2023년 2분기~현재

- 임대차 2법(계약갱신청구권제, 전월세상한제) : 4년(2+2), 계약 기간과 갱신 계약 시 임대료 5% 상한 조건

- 잠실 엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움) 3개 단지를 더하면 거의 1만 5천세대에 육박하는 대단지이다. 이 중에서는 33평형 단일 세대가 약 1만 세대나 되고, 세 단지 모두 잠실역 주변에 지리적으로 모여있으며 재개발 준공연도도 2007~2008년으로 유사하다. 이렇게 매우 동질적인 집단은 서울시 전세 트렌드를 대변할 수 있는 적절한 표본이 될 수 있음.

- 임대차 3법 실행 후 나타난 이중가격(신규, 갱신 거래의 전세가격 괴리)의 등장 : 해당 법이 실행되면서 새롭게 계약하는 경우는 전세가격이 매우 높게 체결되었고, 갱신하는 경우는 상대적으로 낮은 가격에 거래되었다. 하지만 이 격차는 2020년대 후반부터 2022년 초반까지 존재하다가 2022년 3분기를 기점으로 차이가 없어짐. 오히려 신규 계약의 가격이 낮은 분기도 여럿 존재함. 시장의 자기조정을 거치면서 없어짐.

- 임대차 3법 중 2법(계약갱신청구권제와 전월세상한제)는 2020년 7월 실행됨.

- 결론적으로 전세가격이 지속적으로 우상향하다가 급락, 급등하는 패턴은 서울시 전 지역에서 나타났음.

- 전세가격 상승의 3가지 원인 : 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승, 입주물량의 부족, 전세사기로 인한 빌라 포비아(빌라가 서울시 전체 주택 수요의 50%를 차지하는 상황에서 빌라 세입자들이 아파트 시장으로 넘어가면 그 파급력은 상당할 것)

- 사람들이 임차에서 매매 시장으로 넘어가 아파트를 구매하는 계기 : 주택담보대출 이자가 저렴해지거나 향후 입주 물량이 적어지거나 임대료(전세 혹은 월세)가 지나치게 상승할 때

• PF 사태

- 우리나라 부동산 PF 대출은 ‘브릿지론'과 ‘본PF’라는 이중 구조로 이루어짐

브릿지론 : 토지 매매 계약상 인허가 완료 이전에 잔금을 완납하는 조건. 본 PF 이전 단계에서 토지의 담보력과 차주의 신용을 담보로 토지잔금을 대출하는 것. 

- 일반적으로 디벨로퍼는 토지비의 10%를 자기자본, 나머지 90%는 금융대출을 이용함. 이는 선순위(시중은행)와 후순위(제2금융권인 증권, 캐피털, 상호 금융 등)으로 나뉨. 이후 인허가가 완료되고 시공사가 선정되면 본PF를 통해 브릿지론을 상환하고 남은 건설비용을 조달함.

- 브릿지론 단계에 멈춰있는 프로젝트들이 많은 이유 : 기대되는 분양 수입이 개발비용(토지 매입비, 건설비, 금융비 등)에 못 미쳐 수익성이 떨어지거나 오히려 적자가 나는 경우이다. 금융비와 인플레이션으로 인한 시공비 상승의 사업의 원가를 급격히 증가시켰기 때문임.

- 신규 주택 인허가 물량의 감소 → 미래의 공급 부족

- 일반적으로 인허가는 사전 토지 작업이 2~3년 소요되고 준공이 빠르면 3년 정도 걸림. 합하면 최소 5~6년이 필요한 작업임.

- 2027년 아파트 입주물량 : 9,700채

2026년 아파트 입주물량 : 1만 2000채

2028년, 2029년도 상당히 적을 것으로 보이며, 2026년부터 매우 부족할 것으로 예상됨.

(2010년대 연평균 입주물량 약 3만 4,000채와 비교해볼 때 매우 심각한 수준임)

• 공급 절벽

- 빌라의 경우 인허가를 받으면 1년 이내 충분히 완공 가능함. 일부 빌라 사업자들은 먼저 인허가를 받아놓고 시장 상황을 관망하는 경우도 있음.

- 2023년과 2024년 상황은 전국과 서울 그리고 빌라와 아파트 시장 모두 심각한 상황. 빌라의 경우 2010년대 전국 착공 물량이 연평균 20만 채였으나 2023년은 전국 통틀어 약 2만 4000채에 불과함 → 빌라포비아, 토지비 상승 영향

- 전국 아파트 착공 물량은 지난 평균 대비 55% 선에 머무름. 

- 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량의 2가지 문제점 : 

1) 입주물량이 지나치게 적음 

2) 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있음

- 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것.

• 퍼펙트 스톰 : 공급 부족과 금리 인하의 협공

- 서울 같은 지역에서는 지역민들의 ‘소득 수준’이 중요함 : 지역민의 소득 증가 → 부동산 가격 상승

- 부동산 시작에서 주택 가격은 ‘공간 균형’을 찾아감. 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승함. 따라서 초고가 지역의 가격만 오른다고 봐서는 안된다는 것.

- 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입함. 이는 인플레이션, 전세가격 폭등과 매매로의 전환 시작, PF사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족에서 기인함.

- 인플레이션은 화폐의 가치를 감소시키고, 실물자산인 부동산의 가치는 끌어올림.

- 여전히 미분양이 넘치는 지방 부동산은 희망적으로 보기 어려움.

- 2025~2028년 사이의 공급 부족은 이미 명확히 정해진 사실임.

- 공급 측면에서 물량이 지속적으로 장기간 부족한 사태는 거의 최초임.

- 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명함. 기준금리 인하가 명확해지고 실제로 단행될 경우 국고채 10년물 금리와 주택담보대출 금리 역시 하락할 것.

- 모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다 : 서울 아파트의 경우 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것, 동기간 금리가 낮아질 것

• N파고 달성의 의미 : 직전 최고가를 상회해 가격이 지속적으로 상승할 가능성

W파고 : 역대 최고가까지 뛰어넘을 가능성

• 서울 대장 아파트 12개 단지

- 종로구 경희궁 자이

- 강동구 고덕그라테온(고덕그라시움, 고덕아르테온)

- 송파구 헬리오시티

- 강서구 마곡엠밸리

- 송파구 엘리트(엘스, 리센츠, 트리지움)

- 성동구 왕십리뉴타운

- 중구 남산타운

- 마포구 마포래미안푸르지오

- 서대문구 DMC파크뷰자이

- 관악구 관악드림타운

- 서초구 반포자이

- 강남구 도곡렉슬

• 부동산 상관관계에 대한 일반적인 사항 2가지 

1) 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다 : 금리가 낮으면 대출에 대한 부담감이 적어지므로 매매가격의 상승을 유도하며, 금리가 높으면 대출에 대한 부담이 커져 주택 매매시장이 위축됨

2) 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다 : 주택 거래량 증가시, 매도인은 호가를 올리고 시장에서는 그에 따른 추격 매수세가 이어짐. 반대로 주택 거래량이 감소하거나 없을 때는 거래 가격이 낮아지는 현상.

→ 따라서 일반적으로 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보이는 것.

• 거래량 추이는 직전 1-2년 대비 거래량이 증가 혹은 감소했는지를 관찰하는 것이 좋음. 긴 시간을 두고 거래량을 비교하면 해석에 오류가 생길 수 있음. 

• 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이

1) 대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승중임

2) 금리 인하는 시간문제이며, 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높음.

3) 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있음

4) 강남3구의 상승제가 전이될 것 : 주택 시장의 가격은 서울의 강남구, 서초구에서 시작해 강북과 수도권 등으로 전이되는 현상을 보임.

5) 신축 아파트의 상승세가 퍼져나감

6) 역대 최악의 공급 부족이 예상됨

• 서울시 집값 시나리오

- 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다.

- 2024년 6월 대비 금리가 0.25%p 인하될 경우 서울 전체 아파트 가격은 약 5% 상승할 것으로 예상됨. 만약 금리 인하폭이 0.75%p까지 확대될 경우 가격 상승률은 10%에 이를 수 있음

- 가격 상승은 대체로 강남에서 시작되며, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않음. 어느 지역간의 가격 변화를 비교할 때 ‘누적 상승률’ 관점에서 접근해야 함.

- 시차를 두고 서울시 모든 지역이 서로 연결되어 가격이 동조화되는 경향이 나타남

- 신축 아파트와 구축 아파트에 대한 선호도가 다르고 프리미엄 격차가 40%에 이를 수 있지만, 장기적으로 볼 때 향후 아파트 공급이 절대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압박을 받을 것

- 우리나라 정부는 자유시장경제의 원칙과는 다르게 과도하게 시장에 개입하는 영향이 있음. 정부의 개입이 현실화 될 경우 단기적으로는 가격이 움직이지 않을 수 있으나 2024년 중반에 시작된 부동산 슈퍼사이클은 장기적인 상승세로 이어질 가능성이 큼

• 우리나라 재산세 2가지 : 재산세(지방세), 종합부동산세(국세)

• 종부세는 재산세의 일종으로 1주택자의 경우 공시가격 12억 원 이상인 주택에 추가적인 세금이 부과됨. 종부세는 시세나 감정가가 아니라 ‘공시가격’을 기준으로 결정되며, 보통 시가 20억 원 주택은 종부세 대상이 아님. 따라서 20억원 이하의 1주택자는 종부세를 걱정하지 않아도 됨.

• 서울의 7대 상권 : 명동, 가로수길, 강남, 홍대, 이태원-한남, 압구정-도산공원, 성수

• 요일 불문하고 유동인구가 많은 상권일수록 트렌드 변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 짧음.

• 팝업 스토어 : 짧아진 생애주기를 역으로 이용해 독특한 운영 방식으로 한정된 기간동안 한정된 콘텐츠를 선보이는 것. 젊은 유동인구의 유입, 마케팅 효과, 임대차계약이 아닌 사용대차계약을 통한 수익 창출, 주변 상권 활성화

• ‘빌라왕’, 건축왕' 등으로 이슈였던 전세사기는 2022년~2023년에 집중적으로 피해 발생함 : 잘 알려진 지역으로는 서울시 화곡동, 인천시 미추홀구 등 전국에서 다발적으로 발생함

• 전세사기가 사회적 재난인 이유 : 사회적 약자를 대상으로 하며 구조적으로 반복되고 있기 때문임

• 다가구는 건물 자체가 통으로 하나의 물건으로 취급되므로 하나의 등기가 나옴. 온라인으로 등기부등본을 뗄 경우 다가구 다른 호에 거주하는 사람의 거주 방식과 전세금 금액을 알 수 없음. 세대별로 등기가 있는 다세대 주택과는 다름. 따라서 자신도 모르는 사이에 선순위에 밀려 보증금을 돌려받지 못할 위험이 있음. 하지만 주민센터에서 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여현황을 발급 받으면 다른 세입자의 전입신고 내역, 계약기간 및 계약금액 등을 파악할 수 있음.

• 공인중개사는 광역시, 도의 ‘토지정보과’에서 감독을 담당함. 하지만 인력이 매우 부족함에 따라 제대로 된 모니터링이 불가능한 구조임. 한편 분양대행업체는 아예 국가에서 감독하는 기구 자체가 없음.

• 확정일자는 신청 당일이 아니라 다음날부터 효력이 발생함

→ 향후 부동산 시장의 흐름은 결국 우상향할 수 밖에 없다는 판단이 들었다. 부지런히 앞마당을 늘려서 비교평가를 통한 성공적인 1호기 투자를 하고 싶다.  투자 공부도 열심히, 사업 소득도 열심히 늘려서 올해 안에 꼭 좋은 성과를 거두고 싶다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 259 (밀리의 서재)

뉴리츠 정책은 중산층과 서민을 위해서는 좋은 정책이라고 생각되지만, 투자자 입장에서는 어떻게 받아들여지는지?

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 결국엔 오르는 집값의 비밀 / 김준영