[슝슝날자] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

✅책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산트렌드 2025

✅저자 및 출판사 : 김경민 외 다수, 와이즈맵

✅읽은 날짜 :  2025년 2월

✅핵심 키워드 3가지 뽑아보기  #슈퍼사이클    #대세상승   

✅내용 및 줄거리

 : 이 책의 부제는 “슈퍼사이클”이다. 올 한해는 슈퍼사이클의 파도를 타는 한해가 될 것이라고 보고 있다. 

과거부터 이어진 인플레이션, PF사태, 공급절벽, 시중금리 인하 등으로 인해 ‘대세상승’이라는 새로운 방향으로 나아가는 점, 그래서 과거 24년도를 통해 미래를 분석해보고자 한다.

✅나에게 유용한 점

일단 24년도에 열심히 부동산 기사를 통해 인지하고 있던 시장의 흐름을 한판으로 정리 할 수 있어서 좋았다.

#빌라포비아로 인한 주택 전세가 상승

#PF대출 연장으로 인한 토지 가격 유지와 역대급으로 저조한 인허가 물량

#공급 절벽 수준이 예상되는 향후 입주 물량

#국고채금리하락시나리오 등

이 일련의 과정들을 통해 앞으로 부동산 시장의 상승을 판단한다고 알 수 있었다.

하지만 책에서는 언급되지 않았고, 저자의 작성날짜와 살짝 차이는 있지만

24년도 하반기부터 주택가격 상승의 기조를 염려한 정부 대출 정책 옥죄기를 통해

다시 가격하락과 매물거래 하락등을 확인 할 수 있었다.

전문가들은 대체적으로 25년을 상저하고로 보고 있다.

어쩌면 부동산트렌드에서 말하고 있는 현재의 시장과 비슷한 맥락으로 가고 있지 않나 생각된다.

25년의 초반이지만, 현재는 매매가는 보합내지 일부지역의 하락거래와 매물거래량도 뚝 떨어진 상황이다.

전세역시 전국 시세가 떨어지는 추세이다. 그만큼 시장이 많이 얼어붙은 듯한 느낌을 보인다.

이런 현재의 상황과 저자가 적은 예측을 함께 고려하면 시장흐름 파악에 도움이 많이 될 것 같다.

✅ 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

신도시아파트 매매시장 동향(47페이지)

➡️책에서 권역별로 서울-신도시로 가격의 흐름을 이어서 보는 부분이 인상적이다

여기서 강남-수지/마포-일산/양천구-평촌,김포/노원-의정부 로 동조화 현상을 분석했다.

동의하는 부분은 수지는 확실히 강남과 성남의 영향을 많이 받는 듯하다.

실제로 신분당선이 주는 메리트는 지역의 가격대를 갈라놓기 때문인 것 같다.

하지만 애매한 부분은 양천구과 김포를 한데 묶은점과 마포 역시 일산과 묶은 점이다.

권역으로 치면 맞지만 일단 급지의 차이가 너무 난다. 

김포의 경우 강서구 방화동까지 가격이 다 올라야 김포에 영향을 주는 것을 고려한다면

빅데이터가 분석한 동조화 현상은 어디까지나 참고의 자료로만 활용해야하지 않을까 생각했다.

저자도 이 부분에서 동조화 현상이 크게 못미치는 부분을 언급했다.

(48페이지) 마포구에서 시작된 아파트 매매가격 상승이 일산과 파주로 확산되지 않는 이유는 여러 요인에서 기인한다. 우선 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다. (중략) 서북권은 디커플링된 시장이라 할 수 있다.

부동산 가격의 영향을 끼치는 “공간시장”과 “금융시장”(153페이지)

• 공간시장: 수요와 공급

• 금융시장: 부동산 이외의 영역

(155페이지) 부동산 수요 측면을 요약하자면 빈부격차 확대로 주택 시장의 양극화가 진행되고 있고,

공간균형으로 초고가 지역과 그 주변지역에 영향을 준다. 

또 중산층의 실질소득이 줄어들었어도 주택가격에 큰영향을 주지 않았기에 주택가격은 내려가지 않고,

하나 더, 서울의 압도적 수요는 앞으로 줄어들 공급의 영역과 함께 살피면 가격을 상승시킬 수 밖에 없는 요소이다.

(159) 금융시장: 시점이 문제일뿐, 금리는 인하된다.

➡️이 앞선 모든 지표가 부동산 가격을 상승 시킬 수 밖에 없는 요소를 가르치고 있다고 저자는 다시 한번 말한다.

현재 공급부족 현상은 기정사실화다. 수요와 공급의 시차를 고려한다면 이 역시 상승을 가르키는 요소일 것이다.

여러번 언급했듯, 2024년 상반기는 확실히 서울 수도권의 상승기조였고

잠시 정부 정책영향으로 시장의 분위기는 보합 내지 하락이지만

시간의 문제일뿐 가격을 자극하는 여러방면에서 시너지를 낸다면 다시 올라갈수도 있지 않을까 생각해본다

또한, 현재처럼 정국이 불안하거나 갑자기 해외 정세의 영향을 받게 된다면

일시정지하는 현상도 지속될 수 있을것으로 본다.

서울 대장 단지를 통한 상승기조 파악(234페이지)

1. 대장단지들이 전고점을 돌파하며 상승 중

2. 금리 인하는 시간문제

3. 거래량과 매매가격이 같이 증가

4. 강남3구의 상승세가 전이될 것

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나감

6. 역대 최악의 공급 부족 예상

➡️책에서는 12개의 서울 아파트 대장단지들의 상승장의 전고부터 24년 까지의 흐름을 살펴보고있다.

확실한 점은 상급지(가계소득이 높은 지역)일 수록 N파고의 돌파 후 , 가격대의 하락이 없고

관악구와 서대문구 같은 지역의 대장역시 W파고는 돌파하지 못하는 현상을 보여주고 있다.

하지만 여기서 확인되는 부분은 시차의 차이이다. 이미 돌파한 강남3구 지역과 같은 곳과

아직 달성 시간 소요라고 하고 있는 부분은 하락추세선에 놓여있지 않다.

그리고 앞서 말한 대장단지의 분석을 통하면, 역시 이 점 역시 상승추세로 갈 수 있다는 의미로 파악된다.

그렇다면 정말 금융시장의 특별한 이슈가 없다면 앞으로 예상되는 시장의 분위기는 상승일까…?

✅책을 읽고 논의하고 싶은 점은?

(97페이지) 전 세게에서 월세 폭등이 일어나다. 

인플레이션은 물가 상승을 의미하는 만큼, 임대료 역시 상승시킨다. 임대료가 오른다는 것은 집주인 측면에서 보면 주택 가격이 같을 때 부동산의 투자수익률이 올라가는 것이기 때문에 부동산의 구매할 유인이 강해진다.

=> 빌라포비아로 비주택의 월세가격이 지속 상승중인 현재를 어떻게 대입해보면 좋을까? 다른 개념일까 오히려 비주택을 선택하는 수요자들이 높아진 임대료에 주택구매쪽으로 돌아서지 않을까

(252페이지) 정부의 개입이 현실화 되는 경우, 단기적으로는 앞선 시나리오대로 부동산 가격이 움직이지 않을 수도 있다.(중략) 결국 시장의 자율적인 힘이 정부의 개입을 이길 수 있다는 사실을 입증하게 될 것이다.

=> 24년 하반기의 현상을 빗대어 생각해본다면 확실히 부동산시장은 차가워졌다. 곧 신학기가 시작되면 상승하는 추세로 분위기가 전환될수 있을까? 지켜봐야겠다는 생각이 든다