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| 1. 책의 개요 | ||
책 제목 | 부동산 트렌드 2025 | |
저자 및 출판사 | 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈/와이즈맵 | |
읽은 날짜 | 2025.02.01. ~ 02.06. | |
총점 (10점 만점) | 10점/10점 | |
| 2. 책에서 본 것 | ||
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Key words: #금리 #주택 | ||
| 3. 책에서 깨달은 | ||
[깨달은 점] - 저자도 여기서 금리가 주택에 영향을 준다는 것을 생각하고 있는 것 같다. 하지만 그렇다고 부동산을 수치상으로 예측하는 건 잘 모르겠다. | ||
| 기억하고 싶은 문구 | ||
| P. 14 | 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까? 입주 물량의 부족에 대해서는 지난 책에서 지속적으로 언급했고, 이제는 많은 이들이 심각성을 인지하기 시작한 듯하다. 작년에 예측했던 대로 전세 수요가 매매로 전환되는 현상은 이미 분기별 분석에서 잡히고 있다. | |
| P. 20 | 필자는 국고채 10년물 금리 흐름에 따라 두가지 시나리오를 제시했었다. 1. 국고채 금리 상승 시나리오 : 2023년 하반기부터 2024년 상반기까지 국고채 금리가 상승하는 경우, 주택 가격은 대략 6% 하락한다. 2. 국고채 금리 하락 시나리오 : 2023년 하반기부터 2024년 상반기까지 국고채 금리 하락하는 경우, 주택 가격은 대략 2% 상승한다. | |
| P. 23 | 현재 시장이 말해주는 것은 무엇일까? 지금 시점을 대표하는 한마디는 '서울 아파트 가격 골든크로스'다. 이는 두가지 차원의 분석에서 도출되었다. 첫째, 주식시장에 통용되는 단기와 장기 이동평균선을 부동산 시장에 적용한 분석이다. 둘째, 매매와 임대차 거래량 분석이다. 부동산 거래는 '매매 거래'와 '임대차 거래'의 합이다. 다른 조건이 동일할 때, 전체 거래 중 매매 거래 비중이 줄어든다면 이는 사람들이 매매가격 하락으로 인해 전월세 시장으로 이동함을 의미한다. | |
| 2. 책에서 본 것 | ||
2장 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트 | ||
Key words: #공급 #수요 | ||
| 3. 책에서 깨달은 것 | ||
[깨달은 점] - 결국 서울에 주택을 사야하는 이유라고 생각되고 사람들이 선호함에 따라 가격이 상승하고 있다는 것도 중요하지만 전세, 월세가 올라가서 거주 안정성을 위협 받을 수 있기 때문에 자산이 없으면 앞으로 삶의 안정성이 없어지는 리스크가 생기는 것 같다. 정말 부자가 중요한게 아니라 노후 준비가 정말 중요한 것 같다. | ||
| 기억하고 싶은 문구 | ||
| P. 28 | 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다. 매매 거래의 비중이 늘어난다는 것은 주택을 구매하고자 하는 시장 참여자들의 의지가 강해지고 있음을 의미한다. 시장의 상승세를 뒷받침하는 분석 결과다. | |
| P. 36 | 경기도는 워낙 큰 광역권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다. 따라서 경기도를 하나의 시장으로 판단해서는 안 된다. | |
| P. 38 | 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북 지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주 근접성에 비롯된다. | |
| P. 44 | 수지구의 누적 상승률은 강남구나 분당구에 비해 현저히 낮은 편이다. 그 이유는 수지구 주변에 새로운 아파트를 대량으로 공급할 수 있는 충분한 공간이 있기 때문이다. 대규모 아파트 단지가 들어서 공급이 늘어나면, 수요와 공급의 법칙에 따라 주택 가격 상승이 억제 된다. | |
| P. 45 | 강남구는 지속적으로 높은 수요와 제한된 공급으로 인해 가격 상승이 계속되고 있으며, 이러한 상승세는 분당구와 수지구에도 영향을 미친다.(중략) 이는 주거 선호 지역이 강남에서부터 분당구와 수지구로 자연스럽게 확장되는 과정에서 발생한다. 강남구, 분당구, 수지구는 각각의 특성과 위치적 장점을 바탕으로 부동산 시장에서 강남 이남 지역의 동조화 현상을 주도하고 있다. 이러한 현상은 강남 이남 지역의 부동산 시장을 하나의 통합된 시장으로 바라볼 수 있게 하면 이들 지역 간의 매매가격 흐름은 매우 긴밀하게 연결되어 있다는 점에서 중요한 의미를 가진다. | |
| P. 46 | 마포구의 상승세가 일산과 파주로 전파되지 않음을 보여준다. | |
| P. 48 | 우선 일산과 파주는 마포구와 비교해 직장과의 근접성이 떨어진다. 서울 중심부나 강남구로의 접근성에서 차이가 나기 때문에 가격 상승의 파급력이 줄어든다.(중략) 한마디로 수도권 서북권은 디커플링된 시장이라 할 수 있다. | |
| P. 54 | 노원구와 남양주시의 매매가격은 동조화 현상을 보이며 동시에 변동하는 경향이 있다. 그러나 의정부시는 이들과 다르게 약 2개 분기 시차를 두고 매매가격이 변하는 모습을 보인다.(중략)노원구와 남양주시에 비해 의정부시의 매매가격 상승 시점이 늦다는 것을 알 수 있다. | |
| P. 63 | 첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다.(중략) 교육, 교통, 상업 및 문화 시설 등 다양한 측면에서 우수한 환경을 제공해 고가 아파트에 대한 수요가 지속적으로 유지된다.(중략) 둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다. 대치동과 반포동...(중략) 교육 수요는 고가 아파트 가격 상승의 중요한 요인이다. 다만 학군 이주 수요는 매매보다 임대 시장에 더 큰 영향을 미친다. 셋째, 뛰어난 인프라와 편의 시설 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.(중략) 마지막으로, 강남구와 서초구 지역에는 고급 아파트 단지가 많이 있으며 이들 단지는 고급스러운 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를 제공한다. | |
| P. 65 | 신축 프리미엄이 붙는 경우 서초구의 아파트 가격이 강남구보다 상대적으로 더 높아질 수 있다. | |
| P. 70 | 고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점 두 시장을 통해 얻을 수 있는 시사점을 몇가지 짚고 넘어가자 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.(중략) 두 지역이 모두 상승에 접어든 건 사실이지만, 그럼에도 고가와 중저가 시장의 아파트는 가격이 벌어지고 있다. 둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 이는 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산된느 현상을 의미한다.(중략) 동조화 현상은 고가 지역의 부동산 시장을 더욱 동질화하며 가격 상승의 폭을 넓히고 있다. 셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. | |
| P. 73 | 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능서잉 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 보작하고 다충적인 모습을 만들어가는 중이다. | |
| P. 74 | 향후 2~3년 뒤에는 심각한 공급 절벽이 예상된다. 특히 2026년 서울시에 예정되어 있는 역대급 공급 부족은 수요와 공급의 불균형에 따라 주택 가격의 상승을 초래할 가능성이 크다. | |
| P. 76 | 공급 절벽이 불러올 3가지 현상을 알아보자 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.(중략) 결국 주거 불안정성을 격게 된다. | |
3장 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP6 | ||
Key words: #인플레이션 #전세 #월세 | ||
| 3. 책에서 깨달은 것 | ||
[깨달은 점] - 서울수도권은 정말 살 수 있을때 사야한다는 게 확실 한 것 같다. 우리가 배웠던 공급 물량이 현저히 없기 때문이고 앞으로 금리도 계속 내려갈 전망이니 물가상승이 되었기 때문에 아파트 자재값 인건비가 늘어나면서 자연스럽게 기업들의 건축 사업을 잘 안하려고 하니 공급물량은 자연스럽게 줄어드는 건 맞는 것 같다. 또한 고가 시장과 중저가 시장을 봤을때 둘다 상승하지만 차이가 극명하게 나오기 때문에 이런 충분한 근거가 있기 때문에 지금 시장에서 좋은 것을 살 수 있을때 사야겠다. 그렇지 않는다면 열심히 다주택자로 살 수 있게 시스템을 만들어놔야겠다. 앞으로의 전망을 봤을때 공급이 적기때문에 부동산에 투자하는 건 정말 맞는것같다. | ||
| 기억하고 싶은 문구 | ||
| P. 82 | 2024년 슈퍼사이클 역시 마찬가지다. 강남구 서울시 전역보다 먼저 상승으로 돌아선 호, 서울은 한 달이 지난 4월 첫째 주에 상승에 돌입했고, 노원구는 그보다 늦은 6월 첫째 주에 상승이 시작됐다. | |
| P. 85 | 주식시장과 마찬가지로 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 높아지면 대세상승, 반대로 단기 이동평균선이 장기 이동평균선보다 낮아지면 대세하락의 신호로 해석할 수 있다.(나의 생각 어디까지나 예측이고 참고로만 해야한다) | |
| P. 91 | 전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다. 2024년에 들어 강남구 아파트는 서울시 평균 대비 약 1개월, 후술할 노원구 대비 2개월가량 앞서며 이미 대세상승장으로 전환했다. | |
| P. 93 | 장기 이동평균선과 단기 이동평균선 비교 분석을 통해 우리가 시장 사이클에 대해 얻을 수 있는 인사이트는 다음과 같다. 첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다.(중략) 그런데 하락이의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다. | |
| P. 96 | 서울시 아파트 월세 시장은 2020년을 기점으로 이전과 매우 달라진 것이다. 전 세계 모든 도시에서 인플레이션으로 인해 월세가 폭등했다. 서울에서도 같은 현상이 나타난 것을 부인할 수 없다. | |
| P. 100 | 인플레이션은 경제 전반에 걸쳐 큰 영향을 미치며, 특히 건설비용에 상당한 변화를 야기한다. 인플레이션은 목재, 철강, 콘크리트, 구리 등 건설에 상요되는 원자재 가격을 상승시킨다. | |
| P. 102 | 2010년 이후, 시공비 계열 분석에서 나타나는 큰 특징은 두가지다. 첫째, 시공비는 이전보다 감소한 적이 없다. 둘재, 2020년 이후 현재가지 시공비 누적 상승률이 매우 높다. 연간 상승률만 보면 2023년 이후 상승률이 전에 비해 감소한 것으로 보인다. | |
| P. 103 | 신규 공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에는 두가지 현상이 나타날 수 있다. 첫째, 신축 아파트 물량 공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다. 둘째, 만약 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이(혹은 분양과 구축 아파트 간의 가격 차이)가 지나치게 벌어지는 경우, 사람들은 약간의 불편을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다. 만약 이에 더해 아파트 전세가격까지 상승하는 모습을 보인다면 구축 아파트 역시 사람들의 관심 망에 들어갈 수밖에 없다. | |
| P. 107 | 결국 인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다.(중략)가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을, 미국 주택 시장이 다시 확인시켜주고 있다. | |
| P. 108 | 전세가격은 2023년 2분기부터 현재까지 지속적으로 상승 중이며 전세가격 최고 시점이었던 2022년 가격에 거의 근접했다. 문제는 전세가격이 상승하면 가까운 시차를 두고 매매가격 상승시키는 경향이 존재한다는 것 같다. | |
| P. 109 | 전세가격지수의 흐름을 보면 2022년 대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. | |
| P. 116 | 그렇다면 2023년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 무엇일까? 크게 3가지 이유가 있다. 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 둘째, 입주 물량의 부족이다. 셋째, 전세사기로 인한'빌라포비아'다. | |
| P. 119 | 매매, 임대 거래 추이를 통해 우리가 알아낼 수 있는 사실은 다음과 같다. 첫째, 2011년부터 현재까지의 흐름을 보면 항상 임대 거래량이 매매 거래량을 압도한다. 2010년대에는 임대 거래량이 매매 거래량의 2배 이상이었다. 미신고 임대 거래를 고려하면 더 높은 수치로 임대 거래량이 존재했을 것이다. 둘째, 2021년 이후를 살펴보면 2021년에는 전체 거래에서 매매 거래가 차지하는 비중이 17%인데, 매매가격이 폭락했던 2022년에는 매매 거래량이 전체의 5%에 불과하다. | |
| P. 122 | 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다. | |
| P. 123 | 임대차 2법의 부작용은 크게 두 가지였다. 첫째는 이중가격제의 등장이다. 둘째는 전세가격의 상승이다 | |
| P. 126 | PF 사태 정책 실패와 최악의 공급 부족 높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락, 이 모든 게 합쳐져 사업을 어렵게 하고 있다. PF 대출이 20개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어놓자 도저히 사업수지가 안 맞는 상황이다. | |
| P. 128 | 본 PF 를 통해 '분양'이 이루어져애 할 이 사업들은 왜 멈춰 있는 걸까? 이유는 단순하다. 기대되는 분양 수입이 개발비용에 한참 못 미치기 때문이다. 정상적이 사업이라면 붕야 수입이 당연히 총 개발비(토지 매입비, 건설비, 금융비 등)보다 커야 한다. 그런데 토지 계약 이후 금리 인상으로 인한 금융비와 인플레이션으로 인한 시공비 상승이 사업의 원가를 급겨히 증가시켰다. 게다가 2022년부터 부동산 가격이 폭락하며 분양가격, 즉 얻을 수 있는 분양 수입이 현저히 줄어들었다. 비용은 크게 올랐는데 (예상)수입은 떨어진 상태로, 사업을 진행하면 오히려 적자다. | |
| P. 149 | '입주 물량'을 분석해 보면 2025년부터 2027년까지 서울 아파트 입주 물량에는 두 가지 문제점이 있다. 첫째, 입주 물량이 지나치게 적다. 둘째, 입주 물량이 지역적으로 지나치게 편중되어 있다. | |
| P. 152 | 국내 외 상황을 고려했을 때 기준금리는 시점이 문제일 뿐 인하가 시작될 것이 자명하다. 기준금리 인하가 명확해지고 실제로 단행된다면 '국고채 10년물금리'도 하락할 것이며 주택담보대출 금리 역시 지속적으로 내려갈 것이다. | |
| P. 158 | 여전히 미분양이 넘치는 지방부동산은 희망적으로 보기 어렵다.(우리에겐 희망인듯)(중략) 공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다. | |
| P. 159 | 현재 금융시장에서 우리는 두 가지 흐름을 읽을 수 있다. 첬째, 더 이상의 기준금리 인상은 힘들다. 둘째, 기준금리 인하는 언젠가 시작된다. | |
| P. 161 | 지금까지 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 '정해진 미래'는 서울 아파트 경우 1. 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고 2. 동기간 금리가 낮아진다는 것이다. (중략) 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다. | |
4장 12개 대장 단지 상세 리포트 | ||
Key words: #대장단지 #가격 | ||
| 3. 책에서 깨달은 것 | ||
[깨달은 점] - 결국 대장단지들도 상승흐름으로 돌아서면서 주위에 있는 곳에 충분히 영향을 줄 것이다. 가격들이 비싸졌기 때문에 그다음 선호되는 아파트를 찾아야 하기 때문일 것이다. 그러니 항상 상단에 있는 아파트들을 잘보고 내가 투자할 단지를 잘 봐둬야겠고 그런것을 계속 업데이트 해야하면서 시장을 계속 주시하고 있는 것이 정말 중요할 것 같다 | ||
| 기억하고 싶은 문구 | ||
| P. 169 | 첫째, 금리는 아파트 매매가격과 역의 상관성을 보인다. (중략) 금리가 낮으면 대출에 대한 부담이 적어지기에 매매가격의 상승을 유도할 수 있고, 금리가 높으면 대출에 대한 부담이 커져 자연스레 주택 매매 시장이 위축된다. 이는 세대나 자금 규모를 떠나 자연스러운 경제 원리다. 둘째, 매매가격과 거래량은 동조화 현상을 보인다. | |
| P. 172 | 송파구의 헬리오시티, 마포구의 마포래미안푸르지오, 서대문구의 DMC파크뷰자이, 강서구의 마곡엠밸리 같은 2010년대 중후반 이후에 준공된 준신축 단지들부터 상승기가 시작되었다. 이후에는 결국 상승세가 그 외의 신축보다 중소 규모의 강북 아파트 단지들까지 확산될 것이다. | |
| P. 234 | 1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다. 2. 금리 인하는 시간문제다. - 2024년 하반기에는 금리 인하의 조짐이 보이고 있다. 이는 한국은행뿐만 아니라 정치권에서도 요청하고 있는 바다. 따라서 금리 인하에 따라 향후 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높다. 3. 거래량과 매매가격이 가팅 증가하고 있다. 4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다. - 주태 시장의 가격은 서울의 강남구, 서초구에서 시작해 강북과 수도권 등으로 전이되는 현상이 보인다. 5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다. 6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다. - 서울특별시의 세대수는 1992년 335만, 2002년 362만, 2012년 417만, 2022년에는 444만으로 증가했다. 2023년에도 446만으로 증가하는 추세이며 이는 꾸준한 서울시 거주 수요를 의미한다. 공급은 부족하고 수요는 증가하고 있다. 이는 공급이 수요를 받쳐주지 못해 가격이 상승할 가능성을 암시한다. | |
5장 2025년 부동산 가격 대예측 | ||
Key words: #가격 #상승 | ||
| 3. 책에서 깨달은 것 | ||
[깨달은 점] - 우리나라 재산세액이 생각보다 낮다는 것을 알게 되었고 좋은 곳에 살 고 있구나 생각이 들었다. 그리고 다주택자로 가면서 세금을 더 내야 한다는 것에는 나도 공감하는 바이다. 당연히 다주택자가 더 세금을 내면서 다른 사람들과 나라에 약간의 도움이 될 수 있어야 한다고 생각이 들기 때문이다. 앞으로도 열심히 투자해서 다주택자로 가고 열심히 세금내는 성실한 사람이 되도록하자. | ||
| 기억하고 싶은 문구 | ||
| P. 242 | 서울시 전체 아파트 가격에 대해 다시 살펴보자면, 모든 지역에서 2021년 고점 돌파할 가능성이 높다. 다만 지역별로 그 시점에는 차이가 있을 것이다. 강남권 아파트 가격이 급등해 매수하지 못한 사람들은 왕심리나 마포 지역 아파트로 눈을 돌릴 수 있다. | |
| P. 243 | 2025년 부동산 시장의 전망을 이해하기에 앞서 몇 가지 중요한 전제와 작동 원리를 살펴볼 필요가 있다. 첫째, 매매 수요는 여전히 충분하다는 가정이 중요하다. 둘째, 금리 변화는 부동산 수익률에 직접적인 영향을 미치며, 이는 궁극적으로 부동산 가격에 영향을 미친다는 가정이다. | |
| P. 244 | 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다. | |
| P. 250 | 과거의 가격 데이터를 살펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다. 둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해에는 급격한 상승이 나타날 수 있다. | |
| P. 260 | 미국의 재산세율과 재산세액에 비해 우리나라 재산세가 턱없이 낮음을 알 수 있다. | |
| P. 261 | 다주택자는 당연히 과세 부담을 느껴야 하며 이것이 공정한 사회다. | |
6장 주목해야 할 '핫 플레이스' | ||
Key words: #문화 #트렌드 | ||
| 3. 책에서 깨달은 것 | ||
[깨달은 점] - 우리가 배우는 직장, 교통, 학군, 환경을 배우는데 여기서에 순서와 같이 환경은 변화를 빠르게 많이 하기 때문에 가장 맨 뒤로 있지 않나 생각이 들고 그리고 맨 후순위로 비중도 다른 입지요소에 비해 비중이 낮게 되지 않나 생각이 든다. 그리고 한가지 생각이 들었던건 너나위님이 이런 핫플레이스에 있는 단지를 투자하려고 하지 않나 생각도 들기도 했다. 요즘 아이들도 많이 낳지 않고 결혼해서 둘이서만 살고 있는 가정이 많기 때문인가 싶기도 한다. | ||
| 기억하고 싶은 문구 | ||
| P. 264 | 경험 중심의 소비로 트렌드가 변화해가며 유통업계는 브랜드 가치를 전달하고 고객 접점을 넓히기 위해 팝업 스토어와 플래그십 스토어를 운영 중이다. 짧은 기간에 특별한 경험을 제공해 브랜드 경험을 극대화하기 위함이다. | |
| P. 266 | 요일을 불문하고 유동인구가 많은 상권일수록 트렌드 변화에 따른 상업공간의 생애주기가 더욱 잛은 것을 알 수 있다. | |
| P. 292 | 지금 4세대 홍대는 힘스터의 카페 문화와 오타쿠 문화, 케이팝 문화 등 다양한 대중문화와 서브컬처가 결합, 공존하고 있는 곳으로 그 어떤 지역보다도 서울스러운 역동적인 공간이 되어가고 있다. | |
특별부록 전세사기는 사회적 재난이다. | ||
Key words: #전세사기 | ||
| 3. 책에서 깨달은 것 | ||
[깨달은 점] - 전세 사기를 보면서 유형들을 보니 전세입자들이 전세 계약할때 불안한 느낌을 받는 것도 이해가 되고 정말 나쁜 사람들이 많고 나 생각이 들었다. 그리고 다가구에 들어간다면 특히나 조심해야겠다. 정말 꼼꼼하게 내가 챙겨야 한다는 것을 알겠다. | ||
| 기억하고 싶은 문구 | ||
| P. 306 | 전세사기 범죄자들은 부동산 시장의 거래 질서를 황폐하고 있으며, 정부는 이를 방기하면 안 된다. 현재 법원의 판결 역시 바지 집주인에게만 가 있고 사기의 본질인 중개인과 옛 건축주에게는 닿질 않고 있다. | |
| P. 309 | 전세사기의 대표적인 유형 1. 선순위 기망형 - 해당 물건에 따른 전세권이라든지 대출 건이 있음에도 불구하고 없는 것처럼 속여서 세입자가 계약하게 한다. 이 사기 유형은 다가구에서 많이 벌어진다.(중략) 다가구는 호수에 관계없이 건물 자체가 통으로 하나의 물건으로 취급돼 하나의 등기가 나온다. 그래서 온라인으로 등기부등본을 떼보면 다가구는 다른 호에 거주하는 사람이 전세로 거주하고 있는지 그렇다면 전세금이 얼마인지를 알 수 없다.(중략) 깨끗한 등기부등본을 보고 안심하며 계약한 임차인은, 이후 자신도 몰랐던 선순위에 밀려 보증금을 돌려받지 못할 수도 있다. 2. 동시 진행형 - '동시 진행형'으로 이는 조직범죄에 가깝다. '발라왕'이 대표적인 동시 진행형에 해당한다.(중략) 정리하자면 옛 집주인이 새로운 전세 세입자랑 계약함과 동시에 새 집주인에게 집 팔고 본인은 떠나버리는 것이다.(중략) 정작 문제의 본질은 옛 집주인과 이에 가담한 공인중개사, 분양대행업체다. 이들을 찾아 제재를 가하지 않으면 똑같은 사기가 계속 반복될 것이다. 대부분의 피해자는 배후의 범인을 고소할 비용조차 없고, 그렇기에 실제로 수사망을 빠져나간 범죄자가 많다. 사기꾼에게 좋은 판을 깔아주는 모양새다. | |
| P. 311 | 전세사기가 끊이지 않는 4가지 원인 1. 정보 비대칭성 - 앞서 '동시 진행형'에서 봤듯이 문제는 세입자가 물건의 전세가격을 정확히 알 수 없다는 데서 출발한다. 신축 빌라의 경우 빌라 가격을 추정하는 공개된 시스템 자체가 많이 없다.(중략) 이때 감정평가사와 합을 맞춰 부동산 평가액을 부풀리기도 하는데 이를 '업UP감정'이라고 한다. 금융 대출을 많이 일으키기 위함이다. 은행 역시 전문가인 감정평가사의 감정가를 믿을 수밖에 없으며, 심지어 은행 직원까지도 범죄에 가담해 세입자를 속이기도한다. 2. 중개인의 도덕적 해이 - 공인된 전무가가 전세사기라는 조직범죄에 가담하는 것 자체가 신뢰를 기반으로 하는 자본주의 시스템에 대한 도전이다. 분명 강력한 처벌이 필요하다. 3. 모니터링 부재와 미약한 패널티 - 도덕적 해이를 일으킨 중개인들의 책임이 분명함에도, 법적 처벌과 예방적 감시가 제대로 이루어지지 않고 있다.(중략)현재 공인중개사는 광역시, 도의 '토지정보과'라는 데서 감독을 담당한다. 그런데 토지정보과 담당 직원은 경기도 같은 큰 지자체에서조차 5~6명에 불과하다. 공인중개사의 수를 감안하면 애초에 제대로 된 모니터링이 불가능한 구조라 할 수 있다. 4. 전세 제도 자체의 리스크 - 우선 법적 제도상의 리스크다. 전세 계약 후 이사를 하면 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 한다. 보증금과 권리를 지키기 위해 확정일자가 필요하다는 사실은 대부분의 사람이 알고 있다.(중략) 확정일자는 신청 당일이 아니라 다음날부터 효력이 발생하기 때문이다. 만일 나쁜 의도를 가진 집중인이라면 오전에 세입자와 계약하고 확정일자의 효력이 발생하기 전인 당일 호우에 은행에서 주택을 담보로 대출을 받을 수 있다. 그러면 물건에 문제가 생격 경매 등에 넘어갈 때 은행이 선순위, 세입자의 보증금이 후순위가 된다. | |
| P. 314 | 전세사기를 막을 방법은 없는 걸까? 1. 프롭테크 활용한 정보 격차 해소 - 프롭테크란 부동산 자산과 기술의 합성어로 AI, 빅데이터, 블록체인 등 첨단 정보기술을 결합한 부동산 서비스를 말한다. 2. 중개인의 도덕적 해이, 3. 미약한 법적 제재 - 현재 법원의 판결 역시 바지 집주인에게만 가 있고 사기의 본질인 중개인과 옛 건축주에게는 닿질 않고 있다. 전세사기는 대부분이 조직범죄인데도 범죄 피해자가 배후의 중개인을 고소하지 않는 한, 수사 여력이 부족하기 때문에 조사가 들어가지 않는 실정이다. 만약 한국부동산원이 금융감독원처럼 특별사법경찰권을 가져 수사권을 행할 수 있다면, 전세사기를 비롯한 부동산 문제를 깊이 조사할 수 있을 것이다. 4. 제도적 허점 보완 - '선순위 기망형' 전세사기도 제도 개선으로 막을 수 있다. 호수별로 등기가 나오는 다세대 주택과 달리 하나의 등기로 취급되는 다가구는, 인터넷으로 등기부등본을 떼면 먼저 입주한 선순위 임차인 여부를 알 수 없다. 하지만 주민센터에서 전입세대 열람내역서와 확정일자 부여현황을 발급받으면 다른 세입자의 전입신고 내역, 계약기간 및 계약금액 등을 파악할 수 있다. - 개인 역시 전세를 바라보는 시선을 바꿀 필요가 있다. 많은 사람들이 전세를 안전한 제도로 알고 있고 자본 축적의 기회로 삼고 있다. 하지만 누구든 전세의 법적, 금융적 리스크에 대해 알아야 한다. 전세란 최악의 경우 보증금을 날리고 빚만 남게 될 수도 있는 위험한 제도라는 것을 인지해야 한다. | |
| 4. 책에서 적용할 점 | ||
[적용할 점] - 이런 시장에 투자는 필수인 것 같다. | ||
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