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제목 : 부동산트렌드 2025
저자 / 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵
읽은날짜 : 25.2.7
핵심키워드 : #2025년도 부동산 시장 전망 # 공급부족 # 슈퍼사이클
점수 : 7점 / 10점
저자 및 도서 소개
저자는 4년 동안 부동산 트렌드 시리즈를 출간하고 있고 데이터를 기반으로 현재 부동산 시장을 진단하고 향후 부동산 흐름에 대해 전망을 하고 있다.
과거 데이터를 기반으로 충분한 설명과 실제 사례를 통해 책을 서술하고 있어 부동산 투자공부를 하고 있는 나로서는 가독성이 좋다는 생각이 들었다.
- 내용 및 줄거리
(p36) 경기도를 해석할 때 조심해야 한다. 이유는 경기도는 워낙 큰 광역권이므로 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평촌 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다.
(p45) 강남구를 중심으로 한 남쪽 지역들이 유사한 가격 흐름을 보이데 이것이 대표적인 동조화 현상이다. 이는 주거 선호 지역이 강남에서부터 분당구와 수지구로 자연스럽게 확장되는 과정에서 발생한다.
(p47) 마포구의 경우 강남구와 비슷한 흐름의 가격 변동을 보이며 상승세를 이어가고 있다. 독립적인 시장임에도 두 지역이 유사한 경제적, 사회적 조건이 있기 때문이다. 마포구는 교통과 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로 직장인의 인기가 많다.
(p67) 노원구, 도봉구, 성북구는 서울의 다른지역 대비 주택 가격이 저렴한 편이다. 가격대비 편의시설과 교통 접근성이 양호하여 가성비가 높은 주거지로 평가 받는다. 노원구의 경우 다양한 쇼핑몰, 대형마트, 공원 등의 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 이지역의 단점으로는 강남 접근성이 떨어지는 것이다. 광화문만으로는 이 지역의 부동산 수요를 충분히 끌어올리기에 부족하다.
(p70) 고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점
1) 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다.
2) 고가아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다.
3) 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 중저가 아파트 지역에는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다.
(p76) 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과
1) 서울시 주택 가격이 상승한다.
2) 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다.
3) 주거 안정성이 악화될 수 있다.
(p93) 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트
1) 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다.
2) 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다.
3) 부동산 사이클이 짧아진다. 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.
(p102) 시공비 시계열 분석에서 나타나는 큰 특징은 1) 시공비는 이전보다 감소한 적이 없다. 2) 시공비 누적 상승률이 매우 높다. 요약하면, 시공비가 내려갈 가능성은 희박하다.
(p103) 신규공급이 부족한 상황에서 아파트 시장에 나타날 현상 2가지
1) 신축 아파트 물량공급이 과거에 비해 적어, 신축 아파트가 구축 아파트보다 더 높은 프리미엄을 갖게 된다.
2) 신축과 구축 아파트 간의 가격 차이가 지나치게 벌어지는 경우 사람들은 약간의 불편함을 감소하거나 혹은 약간의 추가 비용을 들여 리모델링을 하는 선에서 구축 아파트 매매로 돌아설 수 있다.
(p116) 전세가격 상승의 3가지 원인
1) 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격의 상승이다.
2) 입주물량의 부족이다.
3) 전세사기로 인한 빌라포비아이다. → 빌라 거주자들이 아파트 시장에 진입하면 임대차 시장, 즉 전세 시장으로 이동하게 된다.
(p122) 2022년 시장 수요가 절대적으로 매매보다는 임대 시장을 선호했다면, 지금은 상황이 바뀌었다. 매매 비중의 점진적인 상승과 매매 거래량의 증가는 시장이 정확히 바닥을 지났다는 신호를 보여주며 슈퍼사이클의 문을 열고 있다.
(p147) 전국 아파트 착공 물량은 빌라보다는 상대적으로 낫다. 그럼에도 지난 평균 대비 55% 선에 머무른다.
서울 역시 과거 평균 대비 55% 선이다.
(p157) 2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 인플레이션의 영향, 전세가격 폭등과 매매로의 전화시작, PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족에 기인한다.
3. 나에게 유용한 점
- 과거 데이터를 확인하면서 과거 시세 상승의 원인을 알고 향후의 부동산 시장 방향성에 대해 이해를 하게 되었다.
- 단순히 공급 부족이 부동산 상승으로 이어질까 궁금했는데, 그에 대한 원인을 알게 되었다.
- 전국 및 서울에 대한 공급물량이 어느정도인지 가늠하게 된 점이 유용했다.
4. 논의하고 싶은 점
(p116) 전세 상승의 원인으로 빌라포비아를 언급했는데, 정부 정책 등의 변화로 빌라에 대한 수요가 있을수도 있지 않을까에 대해 논의해 보면 좋을 것 같다.
(p157) 저자는 상승사이클에 돌입에 대한 현재 상황에 대해 각자 느끼는 점을 서로 이야기해 보면 좋을 것 같다.
5. 연관지어 읽어 볼만한 책 : 월급쟁이 부자로 은퇴하라(너나위), 부동산투자의 정석(김사부). 끝.
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