[고래와여행] 돈버는 독서모임(25.2)_부동산 트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 (와이즈맵)

읽은 날짜 :  2025.02.06

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클  #공급절벽 #빅데이터  (+ #N파고, #W파고)

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 9

1. 저자 및 도서 소개 

 : 하버드 대학에서 도시 계획과 부동산 연구로 박사 학위를 받았으며 서울대학교 환경대학원(도시계획)의 교수를 역임하고 있는 김경민 교수가 자신의 연구팀과 함께 매년 빅테이터 분석을 바탕으로 내는 부동산 전망서다. 이번 년도의 분석은 AI 기반 데이터를 바탕으로 2025년도 집값을 전망하며 서울 대장 단지 가격 흐름에 관한 분석 또한 담고 있다.

2. 내용 및 줄거리

 : 주식 시장 분석에서 사용하는 단기 및 장기 이동 평균선을 부동산 시장에 적용하고 AI를 기반으로 부동산 가격 지수를 분석하여 현재 서울의 부동산 시장이 슈퍼사이클의 시작을 알리는 골든 크로스(대세폭등장)에 진입했음을 보여준다.  과거의 부동산 시장 데이터를 같은 분석 기법으로 적용했을 때 정확도가 상당한 것으로 나타나서 놀라웠다. 또한 서울의 각 지역과 수도권 지역의 상승 흐름이 시간을 두고 어떻게 움직이는 지를 보여주는 데이터가 상당히 흥미로웠다. 고가 아파트 시장의 권역 동조화 및 중저가 아파트 시장의 비동조화 (복잡하고 다층적으로 나타나는 가격 흐름) 현상도 주목할만한 내용이었다. 

또한 이 책은 향후 3년간 이어질 서울시 아파트 공급 절벽을 과거의 입주 공급량 데이터와 비교해 보여주면서 이 공급 절벽이 일으킬 파장과 향후 부동산 정책이 나아가야 할 방향을 짚어 주었다. 역대급 공급 부족이 2025년부터 큰 폭의 집값 상승을 불러 일으킬 것(대세상승장, 장기적인 상승 사이클)이라는 주장이 책 전반에서 강조되면서 반복적으로 나왔다.  또한 전 세계적으로 나타나고 있는 인플레이션 문제 등을 다루었는데, 예를 들어 미국 시장에서 인플레이션이 심했을 때 기준 금리를 크게 인상했음에도 부동산 가격이 같이 상승했음을 보여주었다. 이외에도 PF사태, 임대차 2법, 전세사기 등 중요한 현안들을 잘 다루어준 점도 좋았다. 

서울의 12개 단지를 하나씩 분석하며 각 단지에서 N파고 혹은 W파고가 나타나면서 전고점을 회복하거나 이미 전고를 뚫고 가는 흐름이 나타났음을 보여주었다. 2025년 집값 시나리오를 구체적으로 분석하는 장에서는 금리 인하율에 따른 집값 상승률을 예측했는데 0.75% 금리 인하가 집값 상승 10%를 가져올 수 있다고 얘기하고 있다. 또한 서울시 모든 지역에서 2021년 고점을 돌파할 가능성이 놓다라고 하면서 시점의 차이가 있을 것이라는 예측과 절대적인 공급 부족으로 인해 이러한 상승 흐름이 결국 구축 아파트까지 이어질 것이라고 주장했다. 

마지막 부분에 나온 정책 제안(리츠제도 도입, 종부세 논의)과 상권 분석(핫플)도 흥미로웠으나 앞 부분과 책 전체의 주요 내용과의 연결성이 조금 떨어졌고, 연구팀의 대학원생들이 쓴 것이 아닌가는 느낌이 들었다.
 

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 :  부린이인 나에게는 흥미로운 내용으로 가득한 책이었다. 그러나 탄핵 등 정치적 불안정성으로 시장이 비정상적으로 얼어붙기 이전에 쓰인 책이기 때문에 현 시점에 나타나는 현상을 제대로 설명해주지 못하는 점도 있었다. 또한 전반적으로 공급에 더 많이 초점이 맞추어져 있는 분석이라는 느낌이 들었다. 따라서 수요에 영향을 끼칠 수 있는 다양한 요인들이 상대적으로 덜 다루어진 점이 아쉬웠다. 그럼에도 이 책은 과거 데이터와 현재 데이터를 통해 부동산 시장 흐름의 변화와 권역별 가격 상승 흐름의 차이를 보여주어, 많은 인사이트를 주는 책이었다. 또 정책 제안이나 세금에 관한 부분은 투자자로의 삶을 시작하려는 나이지만 공감이 가는 면이 많았기에, 어떻게 하면 투자를 하면서 사회적인 문제를 외면하지 않을 수 있는지 고민을 하게 해주는 면이 있어 좋았다. 

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 공급량은 매우 중요하다. 2025년 기점으로 대세 상승장이 올 수 있는 가능성은 현재의 여러 변수에도 불구하고 여전히 있다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)

:

(1) 전자책 p.91 : 서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과 부분. 책에서는 데이터를 통해 역대급 공급절벽이 가져올 파장을 크게 부각하고 있지만, 이러한 부분이 실제로 부동산 권역에 따라 어떻게 다르게 나타날 것인지를 좀더 자세히 알고 싶습니다.

(2) 전자책 p.109 : 슈퍼사이클 초입의 근거 중 하나로 매매 거래 비중의 증가, 즉 임대 시장이 매매 시장으로 돌아서고 있는 현상을 들고 있는데, 지금은 매도자 우위가 아닌 매수자 우위 시장이라는 얘기가 훨씬 많은 것 같습니다. 그렇다면 이러한 매수자 우위 시장은 일시적일 것인지 금방 끝나게 되고 가격은 큰 상승 흐름을 타게 될 것인지 논의해 보고 싶습니다. 또한 공급량이 많은 일부 지역 (동대문이나 광명)에서는 어떤 형태로 서울시 전체 역대급 공급 절벽의 영향이 나타날지 궁금합니다.

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 곽수종 박사의 경제대예측 2025 - 2029, 곽수종 저

   더 크래시 The Crash 급락 시장에서 내 자산을 지키는 최강의 부동산 수업, 한문도 저. 

아직 안 읽어본 책들인데, 대세 상승장을 예측하는 김경민 교수님과 달리, 앞으로 한국의 부동산 버블이 꺼지고 경제 위기 상황이 올 것이며 부동산 시장 또한 무너질 것이라는 예측을 하는 전문가들도 많아, 이런 상반되는 견해를 잘 봐야겠다는 생각이 듭니다.