[래고야] 돈 버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 

저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보함, 이영민, 정재훈 지음, WISE MAP

읽은 날짜 : ~ 2025.02.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #공급부족 #슈퍼사이클 #PF사태

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 

1. 저자 및 도서 소개 

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다.

2. 내용 및 줄거리

P. 67

서울의 노원구, 도봉구, 성북구는 중저가 아파트 시장의 중심지로 서울 부동산 시장 전반에 중요한 역할을 하고 있다. 

P.71

고가와 중저가 아파트 상승의 시착 존재한다. 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다. 

P.72

중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 현재 성북구 같은 중저가 지역에서 아파트 가격이 상승 조짐을 보이면서, 중저가 지역 내부의 가격 동조화 현상이 깨지고 있다. 성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다. 일부 중저가 지역이 다른 중저가 지역보다 바르게 가격이 상승하거나 하락하면서, 중저가 아파트 시장 내부에서도 다양한 움직임이 발생하고 있다. 

중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라 다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다. 중저가 아파트 시장은 더욱 복잡하고 다층적인 모습을 만들어가는 중이다. 이러한 차이점은 고가와 중저가 아파트 시장 가격이 서로 다른 요인들에 의해 영향을 받고 있으며, 각 시장의 특성과 동향이 뚜렷하게 구분되고 있음을 보여준다. 

P.94

부동산 상승기와 하락기는 매우 장시간에 걸쳐 나타난다. 부동산은 주식처럼 짧게 보유하고 빠르게 매도할 수 있는 상품이 아니고 최소 몇 년은 보유하는 상품이다. 따라서 사이클에 변화가 일어나는 경우, 가격 변화는 매우 장시간에 걸쳐 진행된다. 2010년의 하락기는 38개월(2010년 1월 초 ~ 2013년 2월 말)에 이르렀으며, 상승기는 무려 8년 11개월, 즉 107개월(2013년 3월 초 ~ 2022년 1월 말) 이어졌다. 상승기가 하락기보다 더 길다는 특징이 보인다. 물론 저번 상승기에는 2020년 이후의 초저금리로 인한 예외적 상황이 있었다는 점을 감안해야 한다. 또한 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다.

P.94

부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010년 1월 초 ~ 2013년 2월 말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락가의 3분의 2 수준이었다. 이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장시간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다. 

P.148

2017년 이후 부동산 가격이 크게 오른 기간 모두 1년에 최소 4만채 이상의 물량이 나왔다. 2022년은 부동산 가격이 대폭락한 해였음에도, PF 사업이 그냥 진행되었기에 2022년 물량도 상당하다. 2023년 착공 물량이 약 2만 2,000채임을 감안하고 2024년 역시 2023년 수준의 물량이 제공된다고 가정하면 3년 후 준공 물량 역시 매우 낮은 수준이 될 것이다. 

P.149

전체 물량의 대부분인 약 2만 채가 서초구를 포함한 동남권과 동북권에 집중되어 있는 것이다. 이는 서울시 전체 입주 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려 있음을 의미한다. 역시 서울시 서북권과 서남권의 입주 물량은 없다. 

P.156

그렇다면 물가는 정말 낮아진 걸까? 여기에 대한 대답은 하나다. 이제껏 경험하지 못한 ‘고물가’가 계속 진행 중이다. 그리고 이러한 고물가 수준에서는 부동산이 가장 좋은 투자처임을 그 누구도 부정할 수 없다. 이런 주장을 하면 일부 사람들은 ‘부동산 살리기’를 위한 주장으로 폄하하기도 한다. 하지만 부동상에 대한 ‘팩트’를 간과하며 해결책으로 나아갈 수 는 없는 노릇이다. 

P.157

2024년 현재, 서울 아파트는 상승 사이클에 돌입했다. 이는 앞서 설명한 것처럼 인플레이션의 영향, 전세가격 폭등과 매매로의 전환 시작, PF 사태 대처 실패로 인한 최악의 공급 부족에서 기인한다. 부동산 공급 측면과 연결되는 사안들이다. 

(추후 추가 작성)