돈버는 독서모임-부동산 트렌드(2025)

독서 후기

책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드(2025)

저자 및 출판사 : 김경민/와이즈맵

읽은 날짜 : 2025.1.25 - 2025.02.07

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #슈퍼사이클 #공급부족 #PF사태

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점

1. 저자 및 도서 소개 

2. 본 것+깨달은 것

서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입

32P 현재 서울 아파트 시장이 재상승의 단계에 진입했음을 확인한 두 가지 분석 결과가 있다.

첫째, 부동산 단기 이동평균선이 장기 이동평균선을 뚫고 올라가는 ‘골든크로스’가 발생했다.

둘째, 전체 거래량 중 매매 거래량의 비중이 빠르게 증가하고 있다.

-서울 강남, 서초, 송파, 마,용,성등은 2024년 상반기부터 중반기까지 가파른 상승이 있었다.

하지만 정부의 대출규제 압력으로 점점 거래량이 떨어지면서 매매가격까지 떨어졌다.

저자가 책을 쓰던 시점이 24년 상반기라 그런지 25년 초까지는 전망이 맞지 않음

하지만 결국은 거래량도 늘고 골든크로스가 다시 발생할 예정임

이 시기에 넋 놓고 있으면 안됨. 앞마당을 꾸준히 늘리면서 미리미리 대비를 해야겠다.

서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위

59P 24년 6월 기준으로 서울시 구별 아파트 평당가를 분석한 결과, 가장 비싼 구는 강남구로

평당 8,842만 원아다. 가장 저렴한 구는 도봉구로 평당 2,696만 원이다.

세대수를 기준으로 보면 각 지역부멸 평균 아파트 세대수는 약 7만 세대가 된다.

서울시에서 아파트 세대수가 가장 많은 구는 강북 지역의 노원구로 약 16만 4,000세대에 이른다. 

노원구는 강남3구(강남구, 서초구, 송파구)의 어느 곳보다도 많은 아파트 세대수를 보유하고 있다.

주거 밀집도가 높고 아파트 단지가 많은 지역적 특성 탓이다. 

-세대수가 많다고 하더라도 선호도가 높은 생활권이 아닐 수 있다.

오히려 중저가 시장으로 중산층 및 서민층이 주거지로 생활하는 경우가 많다보니

세대수에 함몰되지 않고 더 세밀하게 선호도 파악을 한다.

강남구, 서초구_ 고가 아파트 시장

63P 고가 아파트 시장의 특징

첫째, 매우 높은 수요와 안정성을 자랑한다. 교육, 교통, 상업 및 문화 시설 등 다양한 측면에서 우수한

환경을 제공해 고가 아파트에 대한 수요가 지속적으로 유지된다.

둘째, 강남구와 서초구 지역의 고가 아파트 시장은 우수한 교육 환경의 영향을 많이 받는다.

대치동과 반포동은 명문 학교와 학원가가 밀집해 있어 많은 학부모들이 자녀 교육을 위해 이 지역으로 이사한다.

교육 수요는 고가 아파트 가격 상승의 중요한 요인이다. 

다만 학군 이주 수요는 매매보다는 임대 시장에 더 큰 영얗을 미친다.

셋째, 뛰어난 인프라오 편의시설을 갖추고 있어 주거지로서 매력적이다.

이 지역은 지하철과 주요 도로망이 잘 발달되어 있어 서울 및 수도권 접근성이 뛰어나다.

또한 강남역, 압구정 로데오 거리, 코엑스 같은 상업 및 문화 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높다.

마지막으로, 강남구와 서초구 지역에는 인테리어, 다양한 커뮤니티 시설, 우수한 관리 서비스로 높은 주거 만족도를

제공한다. 

-강남, 서초, 송파구는 전형적인 선호도가 높은 지역이다. 부자 커뮤니티에 직장, 교통, 학군, 환경 모든면이

최고 수준이다보니 사람들이 비싼 돈을 주고서라도 살고 싶어한다.

아무래도 직장은 강남에 대부분 몰려있고 교통 또한 강남접근성 기준으로 1시간 이내에

닿을 수 있는곳에 주거지를 선호하다보니 이 세곳은 매매가가 굉장히 높다. 

결국은 내가 최종적으로 가야할 곳 1급지!!!!!

노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_ 중저가 아파트 시장

67P 서울의 노원구, 도봉구, 성북구는 중저가 아파트 시장의 중심지로 서울 부동산 시장 전반에

중요한 역할을 하고 있다.

먼저 노원구, 도봉구, 성북구는 서울의 다른 지역에 비해 주택 가격이 상대적으로 저렴한 편이다.

이러한 가격 경쟁력은 중산층 및 서민층이 이 지역을 주거지로 선택하는 데 중요한 역할을 한다.

또한 이들 지역은 가격 대비 편의시설과 교통 접근성이 양호하여 가성비가 높은 주거지로 평가받는다.

예를 들어 노원구는 다양한 쇼핑몰, 대형마트, 공원 등의 편의시설이 잘 갖춰져 있다.

다만 노도성 지역이 최근 부동산 시장에서 가격이 정체되고 있는 이유는 몇 가지 중요한 요인들 때문이다.

우선 이 지역은 강남에 접근하기가 어렵다. 

강남과 물리적으로 떨어져 있으며, 교통체계도 불편해 출퇴근이 어렵다.

또한 여의도로의 접근성도 좋지 않다. 노도성 지역에서 접근할 수 있는 주요 직장 중심지는

광화문 정도다.

아파트 시장은 일반적으로 직장 중심지로의 접근성에 따라 가격이 변동된다.

서울 동북 지역에는 제대로 된 직장 중심지가 거의 없다.

재건축 및 재개발의 잠재력이 크지만, 현재 공사비 상승과 금융비용의 증가가 큰 걸림돌로 작용하고 있다.

노도성 지역이 부동산 시장에서 정체를 겪고는 있지만, 이 지역은 저렴한 가격 외에도 경쟁력 있는

특징이 있다.

우수한 교육 환경과 생활 편의시설을 갖추고 있어, 자녀 교육을 중시하는 가정과 투자자들에게

매력적인 지역으로 인식되고 있기 때문이다.

노원구 중계동은 유명한 학원가로, 많은 학부모들이 자녀의 교육을 위해 이 지역을 선택한다.

성북구는 고려대학교와 성신여자대학교 등의 명문 대학이 있어 학원가와 대학가 주변의 주거 수요가

꾸준히 유지된다.

생활 편의시설도 다양하게 있는데, 노원구 상계역 일대에는 대형 쇼핑몰과 상업 시설이 발달해 있고,

도봉구와 성북구도 음식점, 카페 등 상권이 잘 형성되어 있다. 

이 지역은 공원, 병원, 도서관 등도 잘 갖춰져 있을 뿐만 아니라 자연환경 또한 뛰어나다.

노원구으 중랑천, 도봉구의 도봉산, 성북구의 북한산 등이 쾌적한 환경을 제공한다.

노도성 지역은 임대 수요가 매우 높다. 성북구는 대학생과 젊은층이 많이 거주하며,

노원구와 도봉구는 교통이 편리하고 생활 편의시설이 풍부해 꾸준한 임대 수요를 자랑한다.

중저가 아파트는 낯은 초기 투자비용으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있어 소액 투자자들에게

매력적이다.

-노도성 지역이라고 투자못할곳이 아니다. 다만 선호도 순위가 상위급지에 밀리다 보니

당장의 투자 우선순위는 아니다. 대신 상위급지에 투자대상이 없다면

노원구의 중계동을 우선순위로 투자 물건을 봐야겠다!!!!학군지 우선

서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

76P 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다.

둘째, 전세 및 월새 가격이 상승할 가능성이 크다.

셋째, 주거 안정성이 악화될 수 있다.

-변화는 언제나 누군가에게는 위기가 되고 또 다른 사람에게는 기회가 된다.

투자하기 좋은 시기!!!!!!

전세가격 상승의 3가지 원인

116P 첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다.

둘째, 입주 물량의 부족이다.

셋째, 전세 사기로 인한 ‘빌라포비아’다.

-전세가격이 상승하는 걸 시세트래킹으로 잘 보고 있다가

기회를 보고 저평가된 단지를 찾아 투자한다!!!!!!

PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸

137P 높은 토지 가격, 금융비용 상승, 시공비용 상승, 분양가 하락, 이 모든게 합쳐져

사업을 어렵게 하고 있다. PF 대출이 20개월 동안 연장되며 토지 가격을 붙들어 놓자

도저히 사업 수지가 안 맞는 상황이다.

결국 인허가 믈량의 폭감으로 이어졌다.
-공급절벽이 단순히 인허가가 나오지 않다고만 생각했었는데 이게 PF대출 연장의

나비효과라니!!!!!

지금 나에게는 이게 기회이다!!!!!!

대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

234P 1. 대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승중이다.

2. 금리 인하는 시간문제다.

3. 거래량과 매매가격이 같이 증가하고 있다.

4. 강남3구의 상승세가 전이될 것이다.

5. 신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.

6. 역대 최악의 공급 부족이 예상된다.

-향후 공급 부족과 금리 인하로 인해 전세가 상승이 매매가격을 

밀어올릴것이다. 이는 투자금이 줄어들며 몇년 동안은 

수도권 투자의 기회를 줄것이기때문에 수도권 앞마당을 꾸준히 늘리며

기회를 봐야겠다!!!!!

결국 부동산시장에서 겨울이 가고 봄이 오고 여름이 올것이다.

그 전에 미리미리 앞마당을 넓히고 시세트래킹을 통해 

저평가된 단지들을 비교평가해서 싸게 사야 한다.

그러기 위해서는 춥지만 임장 가고 졸리지만 임보쓰고

강의를 통해 수많은 인사이트를 레버리지를 해야한다.

독강임투!!!!!!!!