[수오s] 25년 필사#19 [30] 아파트 투자의 단점[새벽보기]

25년 필사#19 [30] 아파트 투자의 단점[새벽보기]

https://blog.naver.com/dawnsee1/223466351750

최근에 아파트 외 수익상품에 대해 깊이 알아볼 기회가 있었다.

직접 투자는 아니지만 사실상 직접 세팅을 해야하는 상황이라

세팅 방법, 수익 구조 등에 대해 깊이 배울 수 있는 상황이었다.

이 상품을 경험해보며 투자 상품에 대해

좀 더 열려있어야겠다는 생각이 들면서도

나에게 맞는 건 아파트 투자라는 생각이 들었다.

오늘은 그 이유에 대해 이야기해보고자 한다.

아파트를 투자하는건 여러가지 이유가 있지만,

가장 큰 이유는 부동산이라는 자산의 단점을

가장 잘 커버하는 것이 아파트기 때문이다.

부동산의 단점은 가격이 비싸서 거래가 용이하지 않아 투자자가 적은 것

투자자가 힘들게 나타나서 거래를 하고 싶어도

적정가격에 대한 기준이 없어 거래가 일어나기 힘들다는 것

즉, 환금성이다.

환금성이 부족하게 되면 거기서 파생되는 문제들이 생긴다.

환금성이 부족하다 = 잘 팔리지 않는다.

잘 팔리지 않는다 = 가격을 낮춰야 팔린다

가격을 낮춰야 팔린다 = 자산의 가치 보존이 어렵다

자산의 가치 보존이 어렵다 = 수익성이 낮아질 수 있다

수익성이 낮아질 수 있다. = 이거 왜 하는 거임

주식이 부동산 대비 높은 위험도에도 불구하고

사람들이 훨씬 접근하기 쉬운 이유는

1번 투자금이 적어 접근이 쉽고

2번은 주식은 같은 회사라면 가치가 동일하기 때문이다.

삼성전자 주식에 어느건 비싸고 어느건 싼건 없다.

삼성전자 1주는 모두 가치가 동일하다.

따라서 교환이 쉽다 = 환금성이 높다.

물론 환금성이 높다는건 거래 회전이 빨라서

급등, 급락이 있을 수 있다.

아파트는 이런 단점들이 많이 보완된 상품이다.

아파트는 서울이나 제주도나 전국 팔도가 비슷하다.

국민평형 34평, 신축이라고 하면 우리가 생각하는

판상형, 타워형 2개 정도가 대부분이다.

따라서 상품이 균질하고

상품이 균질하다면 가격도 균질할 수 있다.

그럼 가치 측정이 상대적으로 용이하고

아파트 실거래가 신고가제도가 잘 되고 있기 때문에

거래가격도 투명하게 공개되어있다.

따라서 아파트의 경우엔 부동산의 환금성이

많이 보완되어있고, 급한 경우에 2-3천만원 네고하면

어렵지 않게 매수자를 만날 수 있다.

부동산의 단점이 아파트의 장점이라지만 아파트 투자의 단점도 여러가지다.

이론적인 단점 말고 실제 아파트 투자를 오랜 기간 해보니

가장 큰 문제는 아래 2가지다.

1.싸이클이 길다.

아파트로 큰 자산을 일구려면 그 분?이 오셔야한다.

그 분이 오시는 싸이클은 수도권 기준으로 보통 10년이다.

10년의 기간을 정확히 예측할 수 없을 뿐더러

잠깐 생업과 인생의 숙제를 하다보면 그 기간을 놓칠 수도 있고

그 싸이클을 알더라도 내가 가진 돈이 없으면

다음 10년을 기다려야한다.

2.정부 정책의 영향을 많이 받는다.

아파트는 의식주에 해당하는  필수재의 하나로써

정부의 규제가 매우 잦고, 강한 영역이다.

투자자 입장에선 반가울리 없다. 정부 규제는 아래와 같다.

세금 : 종부세, 취득세, 재산세, 양도세, 임대소득세(종소세)

대출 :DTI, DSR, 스트레스DSR규제, 사업다 대출 규제

정책 : 임대사업자, 조정지역 지정 등

규제는 각자 다르지만 서로 조화롭게? 어우러져

투자자를 옥죈다. 이런 규제들은 투자자의 행동을

제약하고 수익률을 깎아먹을 수밖에 없다.

그럼에도 왜 아파트 투자를 계속 하는 것인가?

하나씩 이야기해보자.

세금 : 종부세, 취득세, 재산세, 양도세, 임대소득세(종소세)

종부세 : 생각보다 안낸다. 종부세를 크게 내는 시점은 그분이 오시고 나서이다. 그분이 오시려면 전세가 장기간 폭등해야한다. 이미 그간에 쌓아놓은 전세보증금 상승분은 종소세 납부를 크게 어렵게 하지 않는다. 나도 그렇게 21년 22년 종부세를 무리없이 넘겼다. 23년은 공제금액 인상, 공시지가, 종부세율 하락과 발맞춰 매우 줄었다.

취득세 : 다주택자가 12.4%라는 살인적인 취득세가 유지될 수 있을까. 최근 빌라 전세사기 이후 빌라 수요가 급락했지만 공급은 더 급락했다. 서울 주택 절반은 빌라다. 빌라 공급이 급락하면 아파트로 더 몰리고 아파트 전세가 불안정하면 매매 시장이 불안하기 때문에 정부가 발빠르게 빌라 임대사업자나 공급에 대해 메리트를 주려고 이미 다주택자들에게 문을 활짝 연다. 하지만 별 반응이 없다. 이렇게 공급이 얼면 수요-공급이 맞지 않게 되고 이것이 심화되면 아파트 공급을 민간 임대사업자(나와 같은 투자자)에게 줄 수밖에 없다. 조정될 공산이 매우 크다. +취득세는 안사면 안낸다.

양도세 : 임대사업자 잘 활용해도 되고, 그게 아니더라도 일반세율도 근로자가 내는 근로소득세와 별 차이 없다. 금투세 시행되면 주식과도 차이가 적어진다. 1주택은 실거주 비과세, 9억 이상 부분은 장기보유 특별공제 활용하면 실효세율은 많이 줄어든다.

재산세 : 부동산 투자를 하지 않는 일반인 관점에선 수십만원 크겐 수백만원을 내는 재산세가 부담스러울 수 있다. 뻔한 월급 받는데 안내도 되는 수십수백 재산세를 내는 것이 나도 예전엔 부담이었다. 하지만 투자자가 되고, 자산의 크기가 커지고 그에 대한 유무형의 혜택을 누리면서 내가 부담해야 할 의무도 있다는 것을 알게 되었다. 잘 나가는 회사나 가게 사장님이 되면 돈 많이 벌고 좋은 차 타고 편할 것 같지만, 그분들이 가장 스트레스 받고 어려운 지점도 참 많다. 잘나가는 스타트업 CEO들은 대부분 우울증 진단을 받는다. 압도적인 결과를 얻기 위해선 반드시 압도적인 댓가가 필요한 법이다. 재산세가 그런개념이다. 큰 자산을 얻고 싶으면 반드시 치뤄야할 댓가가 있고, 이는 아파트 뿐 아니라 모든 재산이나 서엡체에 있어서 필수적이다.

임대소득세 : 재산세와 같은 개념으로 이해하면 된다. 다주택자들에겐 부담되지 않는 금액이다.

대출 : DTI, DSR, 스트레스DSR규제, 사업자대출 규제

대출 규제는 이래저래 강한 영향을 준다. 시장이 좋지 않을 떈 규제를 풀어주기 때문에 대출을 활용한 공격적인 투자가 가능하다. 다만 문제는 그분이 오시고 장이 좋아졌을 때 추격 매수 시기이다. 장이 좋아지고 나서 사람들의 관심이 몰리고 이때 무리한 투자가 나올 수 있다. 이것에 대해 좀 더 나중에 자세히 적게씨만 무리한 투자를 원칙과 기준없이 하다가 대출 마저 막히면 혹은 금리가 올라가면 어려움이 생길 수 있다. 하지만 내 경험상 원칙과 기준을 지키고 투자를 하면 대출 규제는 큰 문제가 되지 않는다. 나는 레버리지를 참 많이 활용하고 있는 상황인데, 22년 하반기 금리 상승 쇼크를 겪으면서 느낀 것들이 참 많다. 대출은 다 나온다. 담보가 건전하면. 문제는 대출을 끌고갈 수 있는 것이냐. 이 자산을 끌고 갈 수 있는 체력이 있느냐다. 그러니까 투자할 때 영끌하지 말라는 것이다. 원칙과 기준 지키면 충분히 체력이 있다고 본다. 내가 해보니 그렇다.

정책 : 임대사업자, 조정지역 지정 등

정책도 세금과 비슷한 관점으로 보면 된다. 임대사업자 역시 결국은 부활할 수밖에 없는 것이고 조정지역은 이미 다 풀어졌다. 재밌는 것은 지금 강남3구+용산구를 제외하고 규제가 풀렸는데 전고점을 치는 단지들이 나온다. 근데 조정지역 지정할 기미가 보이는가? 전혀 보이지 않는다. 정책이라는 것은 시도때오 없이 나오지 않는다. 필요할 때 혹은 어쩔 수 없이 규제가 나온다. 아파트를 공부하다보면 지금 이 정책을 시행할 시기라는 느낌이 온다. 그런 느낌을 갖게 되면 정책이 오는 것이 어떤 의미인지 앞으로 시장에 어떤 영향을 주고 나는 여기서 무엇을 대비해야할지 느낌이 온다. 타 자산 대비 아파트에서의 정책은 성가신 것은 분명히 맞지만 그럼에도 불구하고 장점과 비교해서 이것때문에 아파트 투자를 안할 것은 아니다.

내가 이번에 수익형 자산을 세탱해보니 수익형 주산도 돈이 된다.

내가 아파트를 파고들었든 다른 수익형 자산을 파고들면

돈을 벌 수 있을 것 같다는 확신이 들었다.

정확히 말하면 월 현금흐름이 된다.

다만 문제는 아파트에 비해 적은 시세차익이다.

오피스텔, 상가, 권리금을 가진 수익형 자산 등은

생각보다 시세차익이 크지 않다.

가격이 오르는 경우가 사실 많지 않다.

1억에 산 자산을 1억에 팔기도 쉽지 않은 것이다.

그럼에도 불구하고 잘된 경우를 가정해보면

내가 해보니 수익형 자산은

지방 아파트 투자 정도의 수익금을 보여주는 것 같다.

월 현금흐름 + 차후 이 자산을 매도했을 때 시세차익 = 지방아파트 수익금

인 것인데 이정도면 할만하지 않나?

새벽보기는 지방 투자 권하는 입장 아니었나?

라고 생각하면 여기서 빠진 것이 수익형 자살을 돌리는 수고로움이다.

상가나 오피스텔 같은 경우 수고로움이 적다.

그 외의 수익형 자산(무인카페, 셀프세탁, 고시원, 무인문방구) 등은

오토로 돌릴 수 있다고 하지만 사실상 완전 오토는 아니다.

그곳에서 발생하는 여러 잡을들을 처리해야하기 때문이다.

잡일도 오토로 돌릴 수 있다. 이 경우엔 오토로 돌리는 비용을

제해야하는데 이럴 경우 좀 더 큰 이익이 나야하고. 큰 이익을 위해선

투자금이 3-4억이 넘어가기 때문에 그정도 투자금이면

그냥 서울의 우량아파트 투자하는 것이 훨씬 깔끔하다.

아파트는 관리사무소라는 관리 주체가 있고

부동산 사무실이라는 대행 업체가 있으며

이슈가 터졌을 때도 세입자가 주거공간이므로 선제 대응을 하는 것이 있는데 반해

수익형 자산을 그냥 내가 일단 다 해결해야한다.

상가의 경우에도 상가에 문제가 생기면 상가 전체 주민들이 모여서

처리해야 하는데 본인 상가 이슈 아니면 미온적인 경우가 많아서

보수가 쉽지 않다.

결론은

수익형 자산이 돈이 안되는건 아니다.

아파트 공부하듯 하면 무조건 돈이 되지만,

수고로움까지 감안했을 떄 내갸 여태 공부한 것을 감안하면

나는 굳이 투자 종목을 바꿀 필요까진 없겠다는 생각이 들었다.

하지만 확실히 돈이 되는 것들도 있다.

그런 것들은 나도 포트폴리오 안에 둘 생각이긴 하다.

돈이 되는 것들의 핵심은

종류에 관계없이 가치 대비 가격이 싼

‘저평가’물건이다.

그렇다면 내가 저평가 물건의 가치를

볼 수 있는 눈이 있냐가 가장 중요하고,

내가 이번에 경험해보니

나는 아파트라는 확실한 투자수익을

볼 수 있는 영역이 있었고

이를 기반으로 다른 것들과 비교해보니

아 이건 할만하다

아 이 부분은 아니네

라는 것이 손쉽게 보였다.

따라서 다시 돌고 돌아 핵심은

내가 자산의 저평가+수익률을

볼 수 있는 사람이냐 아니냐만이

중요하다.

종목보다.