책 제목(책 제목 + 저자) : 부동산 트렌드 2025 / 김경민
저자 및 출판사 : 김경민 / 와이즈맵
읽은 날짜 : 2025.02.06
핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #서울 아파트 슈퍼사이클 # 인플레이션&금리 # 공급 절벽
도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 10점
1. 저자 및 도서 소개
: 김경민 :
서울대학교 지리학 학사, UC 버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대학교에서 도시계획·부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 대한민국 최고의 부동산 전문가로, 현재 서울대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직 중이다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석, 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 저서로는 『부동산 트렌드 2023』, 『건축왕, 경성을 만들다』, 『도시개발, 길을 잃다』, 『리씽킹 서울』 등이 있다.
부동산 트렌드 2025 :
2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다
매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다. 『부동산 트렌드 2025』는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.
2. 내용 및 줄거리
본. # 고가 vs 중저가 시장. 71p~73p.
첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다. 24년 1분기까지 고가 아파트 지역은 가격 하락이 멈추고 다시 상승세를 보이기 시작했다. 반면에 중저가 아파트 지역은 가격 하락이 멈춘 상태에 그쳐 회복 조짐이 보이지 않았다.
그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간에 걸쳐 바라모면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. 강남이 먼저, 또 빠르게 상승한 것은 사실이지만 시차를 두고 강북도 비슷한 수준으로 상승했다. 따라서 앞으로도 이러한 추세가 계속될 가능성을 무시할 수 없다.
두 지역이 모두 상승에 접어든 건 사실이지만, 그럼에도 고가와 중저가 시장의 아파트는 가격이 벌어지고 있다.
둘째, 고가 아파트 시장에서는 권역 동조화 현상이 나타나고 있다. 특정 고가 지역의 아파트 가격 상승이 인접한 다른 고가 지역으로 확산되는 것을 의미한. 동조화 현상은 고가 지역의 부동산 시장을 더욱 동질화하며 가격 상승의 폭을 넓히고 있다.
셋째, 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 중저가 아파트 지역에서는 일괄적인 시장 움직임보다는 개별 지역의 특성과 상황에 따라
다양한 가격 변동이 발생할 가능성이 커지고 있다.
깨.
가격의 큰 흐름은 고가 아파트 시장 → 중저가 아파트 시장으로 퍼져나가며 누적수익률은 비슷하게 형성된다.
제일 중요한 ‘가격’이 비싸면 사람들은 싼 곳으로 가는 것이 당연한 흐름이다.
누적 수익률은 비슷하지만 앞으로 시간이 지날수록 누적 수익의 차이는 크게 벌어질 것이다.
더 좋은 자산을 사는 것이 더 중요해지는 시점이 되었다.
입지가 좋은 고가 아파트 시장에서는 ‘땅’이 좋기 때문에 전체적으로 동조화되면서 가격이 상승하지만
입지가 떨어지는 중저가 아파트 시장에서는 ‘땅'의 가치가 떨어지기 때문에 ‘상품성’이 중요해지면서 각각의 단지가
중요해지는 시장이 되고 있다.
본. #서울시 공급 절벽. 75p~79p.
향후 25년에는 약 2만 6000세대가 입주할 예정으로, 이는 10년대 평균 대비 약 22% 감소한 수치다.
26년에는 입주 공급량이 더욱 급격히 감소해 약 1만 2000세대가 될 것으로 예상된다. 이는 10년대 평균 대비 64% 감소한 수치로, 서울시 부동산 시장에 심각한 공급 절벽 현상이 발생할 수 있음을 시사한다.
지금부터 이번 공급 절벽이 불러올 3가지 현상을 알아보고자 한다.
첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재하지만, 공급이 충분하지 않으면 자연스럽게 주택 가겨이 오르게 된다. 서울의 입주물량이 부족할 경우 주택 가격 상승이라는 경제적 현상이 발생하며, 이는 수요-공급 불균형과 투기 수요의 증가로 인해 더욱 심화될 수 있다.
둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. 신규 주택 공급이 부족해지면 전세 시장에 나오는 물량도 감소한다.
이에 따라 전세 찾는 경쟁이 치열해지고 전세 가격이 상승하게 된다. 전세와 월세 모두 가격이 상승하면서 가계의 주거비 부담이 크게 증가 할 수 있다.
셋째, 주거 안정성이 약화될 수 있다. 전세와 월세 가격이 모두 상승하면 감당해야 할 주거비용이 크게 증가한다. 높은 주거비를 감당하기 어려운 저소득층은 안정적으로 거주할 수 있는 주거지를 찾기 힘들어지고, 결국 주거 불안정을 겪게 된다.
앞으로 몇 년간 서울시 입주 물량 부족은 명백하며 우리는 눈앞에 닥친 현실에 맞는 선택을 해야 한다. 변화는 언제나
누군가에게는 위기가 되고, 또 다른 사람에게는 기회가 된다.
깨.
서울 부동산 가격의 영향을 주는 요소는 다양하다. ‘공급’ 도 영향을 주는 요소 중 하나이다.
서울의 공급 절벽이 예정되어 있으나 매매 가격이 상승할 것은 미지수이다.
하지만 전세/월세 가격의 상승은 당연하다고 생각된다.
전/월세 가격이 상승하면서 매매가격을 밀어 올릴지, 아니면 매매가격은 보합을 유지할 지
사람들의 심리가 중요할 것 같다. 2010년이 되느냐, 2013년이 되느냐.
전/월세 가격은 상승하면서 매매가격이 보합한다면 투자하기 좋은 기회가 찾아올 것이다.
본. #인플레이션. 100~101p.
인플레이션은 경제 전반에 걸쳐 큰 영향을 미치며, 특히 건설비용에 상당한 변화를 야기한다.
인플레이션이 오는 경우 원자재 가격 상승, 임금 인상, 대출 비용 증가 등으로 전체 시공비가 상승하는 것은 너무나
당연한 결과다. 관건은 시공비 상승의 규모가 어느 정도인지 그리고 이의 파급효과가 얼마나 클지다.
글로벌 도시들 역시 시공비 상승으로 인한 공급 부족을 예측하고 있고, 그 영향이 부동산 시장에 선반영되고 있다.
뉴욕 맨해튼의 경우 높은 금리에도 불구하고 주택담보대출 없이 전액 현금으로 매입하는 구매자의 비중이 23년 4분기 기준 전년 동기 대비 17% 이상 급증하면서 맨해튼 아파트 가격의 상승세를 이끌었다.
독일 베를린의 주택 시장은 역시 전 대비 21%나 상승하며 매매 시장이 회복되는 신호가 나타났다.
영국 런던의 경우, 24년 1분기 기준 중심부는 0.1%, 외곽은 0.7% 가격 상승을 보이며 런던 내 대부분 지역의 주택 시장이 상승 흐름으로 전환한 것으로 나타났다.
인플레이션으로 인한 구매력 하락을 방어할 수 있는 최고의 수단은 부동산이다. 주택 가격은 일반적으로 인플레이션과
함께 상승한다. 가장 강력한 인플레이션 헷지 수단이 부동산임을, 미국 주택 시장이 다시 확인시켜주고 있다.
깨.
시공비는 하락한 적이 없다. 즉 인플레이션으로 인한 부동산 상승은 자본주의에서 당연한 현상이다.
새 아파트 가격이 계속 상승하면서 그 뒤에 구축 아파트 가격들도 상승이 이어질 수 밖에 없다.
인플레이션을 헷지할 수 있는 최선의 수단은 부동산이다. 장기적으로 물가 상승률 < 부동산 상승률 기억하자.
본. #전세시장. 109~110p.
2011년 이후 서울시 아파트 전세가격 추이를 살펴본 결과 놀라운 양상이 나타났다. 전세가격지수의 흐름을 보면 22년
대폭락기를 제외하면, 전세가격은 큰 틀에서 항상 우상향했다. 12년부터 22년 3분기까지 근 11년동안 전세가격이 전년동분기보다 낮았던 적은 고작 2회에 불과하다. 서울시 전세가격의 우상향 트렌드에는 다양한 이유가 존재할 수 있다.
필자는 서울시에 거주하고자 하는 압도적인 규모의 수요 그리고 전세가격이 인플레이션만큼 혹은 그 이상 상승하는
경향에 기반한 것으로 본다.
12년부터 22년 2분기까지 전년 동분기 대비 전세가격 평균 상승률은 서울시 7.2%, 강남구 7.3%, 노원구 6.5%다. 고가 주택 지역의 전세가격이 서울시 평균보다 더 많이 상승했고, 서울 주택 지역이 평균에 비해 덜 상승했음을 알 수 있다.
깨.
서울시 아파트는 대한민국 부동산 자산 중 Top급이라고 생각되는 자산이다. 그만큼 사람들이 살고 싶어하는 곳으로
수요가 엄청난 곳이다. 근 11년 동안 전세가격은 년 평균 7.2%씩 상승했다. 10년이면 2배 상승한다.
지금 전세가격 4~5억대 아파트 단지들이 10년 뒤 전세가격이 10억이 된다는 의미이다.
인플레이션 시대에서 자산의 필요성을 더 느낀다.
본. #전세상승 3가지 원인. 116p~117p.
23년 2분기 이후 전세가격 상승의 원인은 무엇일까?
첫째, 인플레이션으로 인한 월세 및 전세가격 상승이다. 인플레이션은 재화의 가치를 하락시키며, 고정된 수입을
얻는 임대인은 떨어진 화폐 가치를 보상받기 위해 임대료를 인상하게 된다.
둘째, 입주 물량의 부족이다. 22년 4분기부터 현재까지 아파트와 빌라 인허가 물량은 역대 최저 수준이다. 이는 5년 후인 28년 이후 준공 물량 부족으로 이어질 것이 명확하다. 24년과 25년 입주 물량도 연 1만채 정도 부족하다. 이러한
입주 물량 부족은 처음에는 임대료에 영향을 미치고 이후 매매가격에 영향을 주기 시작한다.
셋째, 전세사기로 인한 빌라포비아다. 세입자들은 몇 년간 모아온 보증금을 잃을 위험이 있다면 더 이상 빌라라는 유형에
전세로 들어가기를 꺼릴 것이다. 따라서 빌라 거주자들은 월세로 전환하거나 아파트 시장으로 이동할 것이다.
깨.
앞으로의 서울 아파트 전세가격은 상승할 요소가 너무 많다. 공급 절벽 + 인플레이션 + 수요 상승.
좋은 기회가 오고 있음을 느낀다. 적극적으로 투자를 공략해야 할 때가 되었다.
본. #상승. 161p.
앞으로 단기(5년 이내)에 일어날수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우
1. 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고,
2. 동기간 금리가 낮아진다는 것이다.
공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다.
금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융 시장의
여러 현황(인플레이션을 인한 시공비 상승, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인화와 부동산 수요자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
깨.
시장 전망은 필요가 없다. 변동 요소가 없다는 가정 하에서 앞으로 매매가격의 상승 요소가 많은 것은 사실이다.
공급 부족은 전세가의 영향을 주면서 전세가격과 매매가격의 차이가 줄어들 때 사람들이 매매를 하려는 수요로
전환이 되야 매매가격의 상승이 있을 수 있다. 전체적인 시장분위기가 죽어있다면 매매가격 상승은 힘들 수 있다.
대응의 영역이다.
본. #금리. 244p~245p.
임대차 시장이 안정적이라면 주요 변수는 금융시장, 특히 기준금리가 된다. 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률의 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다.
기준 금리가 인하되면 주택담보대출 금리가 따라서 인하되고, 사람들은 같은 비용으로 더 큰 대출을 일으킬 수 있게 된다. 이는 부동산 수요를 자극하며 부동산 가격을 인상시키는 방향으로 나아간다. 즉 부동산 수익률 하락은 부동산 가격
상승으로 연결된다.
깨.
부동산 시장에서 금리의 영향은 크다는 것을 특례보금자리론, 신생아 대출 등으로 배우게 되었다.
사람들은 감당할 수 있는 한 최대한의 예산으로 집을 사려고 하기 때문이다.
기준금리는 인하되었으나, 아직까지 주택담보대출 금리는 그대로인 상황이다.
미국을 따라 점점 금리가 인하될 것은 맞으나, 정부 이슈 등 급진적으로 인하가 될 것 처럼 느껴지진 않는다.
금리 인하는 부동산 수요의 증가로 이어질 수 있는 것은 맞다.
적.
1. 서울 부동산은 흐름은 전세가의 상승이다. 좋은 기회가 올 수 있으니 서울 앞마당을 늘려야 한다.
(3급지,4급지에 집중한다.)
2. 3월 투자 코칭 이후 투자를 허락받는다면 상반기 내 투자로 이어진다.
3. 투자가 불가능하다면 내가 할 수 있는 것에 집중한다. 앞마당 늘리면서 꾸준히 종잣돈 모으기.
3. 나에게 어떤 점이 유용한가?
2025년 부동산 트렌드에 대해서 서울 부동산의 대한 내용이 딥하게 담겨 있는 책이라고 느껴졌다.
여러 데이터들을 분석해서 앞으로의 시장을 예측하는 내용들을 흥미롭게 읽을 수 있었다.
과거와 비교하면서 서울 부동산이 어떻게 변화될지 팩트와 전망까지 많은 인사이트를 얻을 수 있었다.
4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점
2025년 서울 아파트가 슈퍼사이클로 들어설 수 있는 요소들이 충분히 있는 것 같다.
하지만 가격 흐름은 어떻게 될지 모르니 책에서 전망한 것과 실제 가격 흐름이 어떻게 변화하는지 비교해야한다.
현재 3급지 이상 아파트들은 수요가 꾸준히 있어 가격이 많이 오른 것은 맞다. 4급지 이하 단지들은 아직
저평가 된 가격들이 많이 있는 것 같다. 내가 할 수 있는 투자를 해야할 시기가 다가온 것 같다.
5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)
P 000 (전자책인 경우 전자책이라고 작성 부탁드립니다😊)
: 161p.
앞으로 단기(5년 이내)에 일어날수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우
1. 역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고,
2. 동기간 금리가 낮아진다는 것이다.
공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다.
금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다. 부동산 공간시장과 금융 시장의
여러 현황(인플레이션을 인한 시공비 상승, PF 정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인화와 부동산 수요자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
→ 저자는 ‘공급 절벽’ 과 ‘금리 인하’에 포커싱하면서 단기적으로 서울 아파트 가격 상승을 전망하고 있습니다.
책을 읽다보면 이유들이 타당하다고 생각되면서 앞으로 서울 아파트 가격이 오를 수 있다고 생각이 듭니다.
시장 전망은 예측이 불가능한 영역이므로, 저자가 말한 이유들을 가지고 앞으로 서울 부동산 시장에 대해
내가 어떻게 대응해야할 지 이야기를 나눠보고 싶습니다.
6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?
: 부동산 트렌드 2024
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