[정은부자] 돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)독서후기

돈버는 독서모임 - 부동산 트렌드 2025 (25.2)

책 제목(책 제목 + 저자) : (하버드박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트 ) 부동산 트렌드 2025 서울 아파트 슈퍼사이클 진입

저자 및 출판사 : 와이즈맵

읽은 날짜 :  25. 2.4-2.7.

핵심 키워드 3가지 뽑아보기 : #    #    #

도서를 읽고 내 점수는 (10점 만점에 ~ 몇 점?) : 

1. 저자 및 도서 소개 

 : 

저자: 김경민-  서울대 지리학 학사. uc버클리 정보시스템 석사를 거쳐 하버드대에서 도시계획, 부동산 연구로 박사 학위를 받았다. 현재 서울 대학교 환경대학원 도시계획 전공 교수로 재직중이다. 보스턴 소재의 상업용 부동산 리서치 회사 PPR에서 오피스 가격 예측 모형을 구축하고 글로벌 부동산을 연구했다. 주요 연구 분야는 빅데이터 기반 부동산 시장 분석. 글로벌 오피스 비교, 공공민간협동개발 등이다. 

지은 책으로는 빅데이터로 부동산 시장을 분석한 <부동산 트렌드> 시리즈와 <2020 부동산 메가트렌드> 도시개발의 방향성을 제시한 <도시개발, 길을 잃다>, 익선동의 가치를 재조명한 <리씽킹 서울>, 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 <건축왕, 경성을 만들다> 등이 있다.

<조선일보>에 월 1회 ‘김경민의 부트캠프’를 연재하고 있으며, SBS <교양이를 부탁해>, MBC<손에 잡히는 경제 플러스>, KBS <머니올라> 등 다양한 미디어에 컨트리뷰터로서 정기적으로 출연 중이다. ‘김경민의 노트’라는 유튜브 채널에서 부동산 트렌드에 관한 정보를 공유한다. 

도서: <부동산 트렌드> 시리즈를 펴낸지 4년째.

2025년이 서울 부동산의 슈퍼사이클의 파도를 타는 해가 될것이라고 함. 

 ‘공급 부족’과 ‘기준금리 인하’와 관련이 있다. 

2. 내용 및 줄거리

 :

목차

프롤로그_2025년 부동산 시장이 특별한 이유

Part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기

1) 2024년 부동산 시장에는 어떤 일이 벌어진 걸까?
N자로 반등한 서울 부동산 시장
2) 부동산 트렌드 2025 미리 보기
서울 아파트 골든크로스가 발생하다
*information_공공 택지 기반 민간 아파트 개발안

Part 2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트

1) ‘전국’ 아파트 매매 시장 동향
서울 아파트 시장, N파고의 등장과 슈퍼사이클 돌입｜전국 광역시 부동산은 어떻게 될까?
2) ‘신도시’ 아파트 매매 시장 동향
상승세가 퍼지는 지역은 따로 있다｜①수도권 동남부_강남, 분당, 수지｜②수도권 서북부_마포, 일산, 파주
③수도권 서남부_양천, 안양, 김포
*information_서울과 맞닿은 곳에 대입 농어촌 특별전형 대상 지역이 있다?
④수도권 동북부_노원, 남양주, 의정부
3) ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향
서울시 구별 아파트 세대수, 평당가 순위｜강남구, 서초구_고가 아파트 시장｜노도성(노원구, 도봉구, 성북구)_중저가 아파트 시장｜고가 VS 중저가 시장 비교로 보는 시사점
4) 서울시 아파트 공급 부족 사태
빨간 등이 켜진 서울시 입주 물량｜서울시 공급 절벽의 3가지 파급효과

Part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6

이슈1) 슈퍼사이클_서울 아파트 대세상승의 신호탄
부동산 이동평균선의 골든크로스｜서울 아파트 시장의 슈퍼사이클이 시작되다｜강남구 아파트는 이미 출발했다｜노원구 아파트는 어디로 향할까?｜상승과 하락의 슈퍼사이클이 주는 인사이트
이슈2) 인플레이션_부동산 상승의 기폭제
전 세계에서 월세 폭등이 일어나다｜임대료 상승이 집값을 끌어올리는 이유｜시공비는 내려간 적이 없다｜글로벌 주택 시장은 상승 흐름을 타고 있다
*information_미국 부동산으로 보는 인플레이션 헷지
이슈3) 전세가격 폭등_매매로의 전환을 이끌다
서울시 전세가격은 언제나 우상향했다｜대형 단지로 살펴본 전세가격 흐름｜전세가격 상승의 3가지 원인｜매매로의 전환은 시작되었나?
*information_2024년 현재, 임대차 2법은 무죄다
이슈4) PF 사태_정책 실패와 최악의 공급 부족
PF 대출 연장이 개발을 가로막는 이유｜과거 PF 사태에서 우리가 배운 것｜사업성 있는 PF가 사라졌다｜PF 대출 연장이 불러온 공급 절멸
*information_창조적 파괴 속에 성장한 대한민국 부동산업
이슈5) 공급 절벽_정확히 얼마나 심각한가
빌라와 아파트 모두 급감한 착공 물량｜공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려 있다
이슈6) 퍼펙트 스톰_공급 부족과 금리 인하의 협공
부동산 수요: 소득수준과 주택 양극화｜부동산 공간: 여전한 고물가 속 공급 절벽｜금융 시장: 시점이 문제일 뿐, 금리는 인하된다｜모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다

Part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트

1) 아파트 단지별 슈퍼사이클 확인
대장 단지의 흐름이 바뀌었다｜서울시 아파트는 역대 최고가를 경신할 것인가
2) 서울 대장 단지 가격 분석
①종로구 경희궁자이｜②강동구 ‘고덕그라테온’｜③송파구 헬리오시티｜④강서구 마곡엠밸리｜⑤송파구 ‘엘리트’｜⑥성동구 왕십리뉴타운｜⑦중구 남산타운｜⑧마포구 마포래미안푸르지오｜⑨서대문구 DMC파크뷰자이｜⑩관악구 관악드림타운｜⑪서초구 반포자이｜⑫강남구 도곡렉슬｜대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트

Part 5. 2025년 부동산 가격 大예측

1) 서울시 집값 시나리오
서울시 부동산 가격 예측 모델｜2025년 서울시 아파트 가격 시나리오
*information_임대차 2법 폐지 후 매매가격 상승 시나리오
강남·서초구 아파트 가격 예측｜노도성 아파트 가격 예측｜정부의 부동산 시장 개입 가능성
2) 대한민국 부동산 시장이 가야 할 방향
중산층과 서민을 위한 ‘NEW리츠’ 정책｜알래스카보다 낮은 서울 아파트 재산세

Part 6. 주목해야 할 ‘핫 플레이스’

1) 요즘 상권의 새로운 소비문화
더욱 짧아지는 상업공간의 생애주기｜소비행동이 만들어가는 새로운 공간｜상권을 뒤흔드는 대기행렬 ‘오픈런’｜일시적 매장의 무한한 가능성 ‘팝업 스토어’｜브랜드의 얼굴 ‘플래그십 스토어’｜도시를 점령한 팝업&플래그십 스토어
2)서브컬처가 살아있는 4세대 홍대
홍대는 어떻게 덕후의 성지가 되었나｜동네카페의 깜짝 변신 ‘생일카페’｜젊은 고객을 사로잡은 취향 가득 문구점｜4세대 홍대의 경쟁력
특별부록_전세사기는 사회적 재난이다
참고문헌

내용:

“서울 부동산 슈퍼 사이클이 시작됐다!”

✅ 역대 최악의 공급 위기

✅ 전셋값 상승과 매매로의 전환

✅ 서울시 매매 거래량 증가

✅ 금리 인하 초읽기 

✅강남 상승세의 확산

3. 나에게 어떤 점이 유용한가?

 : 

1)저자의 데이터를 기반으로 한 서울 부동산 가격에 대한 분석을 들을 수 있었다. 

 골든크로스- 단기 상승이 장기상승 그래프보다 앞서 간다. 대세 상승 등 상승흐름을 알 수 있다.

, 데드크로스- 골든 크로스와 반대되는 개념… 등의 용어에 대해서 정확하게 알 수 있었다.

→ 일리가 있다는 생각이 듦. 

2) 대장 아파트의 가격에 대해서 이해할 수 있었다. 

→ 선호하는 지역의 준신축 등은 전고점에 근접했다. 

서울 아파트의 상승률은 비슷하므로, 주변으로 신축 등…을 비롯해 점점 퍼져 나갈 것이라는 분석. 

4) 부동산 의 현재 트렌드-

팝업 스토어를 비롯한 상권, 소비의 형태의 트렌드- 가치, 경험을 중요시하는 젊은 사람들의 소비형태. 

유명 팝업스토어 등이 홍보효과를 가지기도 함 등을 알 수 있었다.

5) 시장에게 맡겨놓자- PF 부실로 인한 것을 정부에서 억지로 막아,, 오히려 시장이 한번 물갈이될 기회를 놓침

현재 착공물량이 너무 적고, 공급이 되지 못하는 원인이 되게 함.

6)전세사기

-전세 사기가 미친 영향: 아파트로 빌라 수요까지 몰려오게 만듦.

- 전세사기를 방지할 수 있는 방안은 정부가 적극적으로 검토해야한다. 

7) 공급!

: '공급이 없다' 라고 알고 만 있었는데

왜 없는지, 어느지역에 없는지, 어떻게 언제까지 없는지 알 수 있었고

도시계획학 전문가의 언어로 들으니 다른 관점에서 듣게 되어

한번더 확인하는 느낌도 있었다( 크로스 첵)

또 더 심각하다는 느낌도 있었다.

8) 다양한 시선

투자만이 아닌, 삶의 관점에서 부동산을 바라보게 된 점이 시선을 넓힐 수 있어서 좋았다!!!

4. 이 책에서 얻은 것과 알게 된 점 그리고 느낀 점

 : 

<알게 된 점>

1) 서울 부동산은 슈퍼사이클에 진입했다. - 어쨌든 하락에서 벗어났다고 볼수 있음.

2) 공급 절벽이다 - 정부는 이에 대한 대책을 내놓아야 할 것!

3) 수요를 억제하려는 정책은- 문재인 정부때와 같이, 단기적인 하방압력이 될뿐..

금리가 내려가면 가격이 더 올라가는 상황이 됨. - 연에 부담해야 하는 이자 부담이 줄어듦으로!………..

시장논리가 더 합리적이다.  “소비자는 합리적이다”

<느낀 점>

투자 리포트 라고 나와있지만, 투자에 대한 예측책은 읽지 않아

기대보다 정확한 분석이라고 느껴져 놀랐다. 

투자보다 인문한적인 인사이트가 느껴져서 재미있음!

4분기에 상승을 예상했는데, 많은 부분 맞았지만,

대출 규제와, 정치이슈는 예상하지 못했던 부분이다. 그러나

저자가 말한것 처럼, 금리가 내려가는데, 정책으로 누르려는 것(대출 규제 등)은 단기적인 하방압력에 해당될 수 있다는 생각이 든다.

장기적으로는 상승할 것 같다고 해석해본다 → 이또한 예측…이니..;;;;;;;

아예 아무것도 모르는 상태로 읽은건 아니라, 

내가 아는것과 맞춰가는 재미가 있었다.

아파트N파고 W,,,, 이쪽은 좀 재미가 없었던 부분이다…………………..

어떤 의미로 봐야하는지 잘 모르겠다. 

5. 책을 읽고 논의하고 싶은 점은?(페이지와 함께 작성해 주세요)

P 316

:   특히 빌라 전세는 정책적으로 반전세화가 필요하며 만약 그랬더라면 피해의 크기도 지금보다 훨씬 적었을 것이다. 전세가 존재하는 한 갭투자를 통해 이익을 얻고자 하는 욕망은 꺼질 수 없고, 전세사기 역시 사라질 수 없다. 긴 시간을 두고점진적으로 사회적 합의를 이루며 전세 제도를 개선해 나가야 한다. 

→ 우리는 전세 레버리지 투자자 입니다. 전세제도와 뗄레야 떼어질 수 없는 관계입니다. 

이책에서는 전세제도에 대해서 긴시간을 두고 점진적으로 사회적 합의를 이루며 전세 제도를 개선해 나가야 한다고 합니다. 전세가 쉽게 사라질 제도라고는 생각하지 않습니다. 

그러나 문제점이 있다고 생각합니다. 

1)전세는 저자가 제시한 것 같이 대부분 대출입니다. 전세대출이 생겨나면서 부터 금융화 되어 금리에 연동이 되는 상품. 자기돈이 아닙니다.

2)저자는 전세제도의 맹점으로  갭투자를 양산해 이익을 얻으려는 수요가 생긴다고 합니다. 

3)그리고 전세 사기 등 개선이 필요하다고 합니다. 

꼭 투자자의 시선이 아니어도 허심탄회하게 어떻게 생각하시는지 궁금합니다.  

6. 연관 지어 읽어 볼 만한 책 한 권을 뽑는다면?

 : 북촌을 개발한 기농 정세권 선생을 다룬 <건축왕, 경성을 만들다>