서대문구]
*투자우선순위순
천연뜨란채(2006 1008)56 방3화1 복합 8.3/5.2(3.1)
인왕산현대(2000 700)84 9.0/5.5(3.5)
홍제원(00 939) or 인왕산현대(00 700)59 방3화1복 7.4/4.0(3.4)
e편한세상서대문(23 481)59 9.8/6.0(3.8)
북한산두산위브(20 497)84 95/5.7(3.8)
제외) 독립문극동(1998 1300)59 방3화1 9.5/5.7(3.8) >며칠 전과 달리 전세 5.4억/ 5.5억도 나와서 투자금 4억 이상이 되었습니다.
전세 매물이 좀 쌓이는 것 같습니다.
앞마당이 없어서 더 넓은 비교가 불가하지만 서울 내 다른 4급지, 3급지도 비교가 필요합니다.
3억 초반의 투자금으로 서대문구 중간 선호도 구축을 할 수 있으며 시장이 주춤하므로 더 깎아 보는 노력이 필요하겠습니다. 3억 후반으로는 두산, 독립문생활권 구축과 같이 상 선호도의 구축/ 하 선호도 신축도 가능하겠으나 이 또한 투자금을 더 줄이는 노력을 해야하며 해당 투자금이라면(앞마당이 없어 잘 모르지만) 상급지로 가는 게 더 적합해보입니다.
[수지구]
수지구는 아주 앞단에 있는 단지가 아니고서야 선호단지는 대부분 3억대 투자금으로 매수 가능한데 그 만큼 저세가가 높은 편이라 생각됩니다.
땅의 가치가 서대문구보다 떨어지기 때문에 3억초반 투자금 들어가는 "신축"과 비교해보면
성복역롯데캐슬클라시엘(21) 전용84 10.3/7.0(3.3)
래미안수지이스트파크(15)전용84 10.0/7.0(3.0)
더샵동천이스트포레(20) 전용84 9.8/7.0(2.7) > 세 단지 모두 실제 6억 후반 정도 전세
이외 동천자이(18년 전용84 9.5/6.8),더샵수지포레(19년 전용84 9.0/6.0), 포레나광교상현(18년 전용84 8.5/5.6)와 같이 위 기재한 단지들 보다 선호도가 떨어지는 신축들이 2억 후반으로 가능합니다. 전반적으로 전세가가 참 높습니다. 매매로 전환될 비용이 낮아지는 환경입니다. 수도권을 잘 모르지만 서울의 흐름이 좋지 못하더라도 이와 같이 점차 전세가가 올라가는 경우 매매가가 올라갈 수 있는 환경이 조성되면 영향을 받을런지 궁금합니다. 임보에서 확인해보겠습니다.
수지구는 중간 선호도 신축을 2억 후반 투자금에서 2억 중반으로 만들어보는 노력이 필요하겠습니다.
2억 중반 투자금으론 이보다 더 선호도 떨어지는 신축들이 들어오는데 2억 후반 부터 매물을 만들어보고 순서대로 내려옴이 좋을 듯 보입니다.
[판단 확인]
서대문구 중간 구축 3억으로 수지구 중상 신축들 2억중반으로 만들어보려는 노력
*투자우선순위순
천연뜨란채(2006 1008)56 방3화1 복합 8.3/5.2(3.1) *전고점 9.8
인왕산현대(2000 700)84 9.0/5.5(3.5) *전고점 11.0
홍제원(00 939) or 인왕산현대(00 700)59 방3화1복 7.4/4.0(3.4) *전고점 8.8
래미안수지이스트파크(15)전용84 10.0/7.0(3.0) *전고점 11.4
동천자이(18년 전용84 9.5/6.8) *전고점 12.7
더샵수지포레(19년 전용84 9.0/6.0) *전고점 11.2
포레나광교상현(18년 전용84 8.5/5.6) *전고점 10.0
천연뜨란채 56/ 인왕산현대 84 > 3억선으로 만들어보고
수지구는 투자금을 줄이면서 비교평가상 가치대비 싼 것들을 2억중반선에서 만들어보면 좋지 않을까 생각됩니다.
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