지금 신청 가능한 독서모임
9월 돈버는 독서모임 - 부의 전략수업
독서멘토, 독서리더
STEP1. 책의 개요
1. 책 제목: 월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 / (주)알에이치코리아
3. 읽은 날짜: 2025.02.02~07
4. 총점 (10점 만점): / 10점
STEP2. 책에서 본 것
여기서 한 가지 유심히 들여다보아야 할 것은, 내가 이 아파트를 매입할 때 얼마의 돈을 들였느냐는 중요하지 않다는 점이다. 그저 매입한 아파트를 내가 가지고 있으면 된다. 일단 내가 소유하고 있으면 그 생산 자산으로부터 얻을 수 있는 과실은 그것의 소유주인 내 것이 된다는 말이다.
대안이 있는 사람은 급할 것이 없다. 투자할 수 있는 지역과 물건을 얼마나 아느냐에 따라 그 결과 역시 달라진다. 이것이 안 되면 저것, 저것이 안되면 다른 것을 택하면 된다. 이처럼 아는 지역을 늘려두면, 저평가 된 투자처를 발굴할 때 뿐만 아니라 실제 협상에서도 강력한 무기를 손에 쥘 수 있다.
읽지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.
첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목,
둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술,
셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다.
어떻게 이러한 판단을 내리고 남보다 한발 앞서 좋은 투자 타이밍을 잡을 수 있었던 걸까? 좋은 투자처가 보이지 않던 순간에도, 또 당장 투자금이 없어 어차피 투자를 실행할 수 없던 시기에도 꾸준히 발로 현장을 직접 찾아갔기에 가능했다.
무조건 좋은 지역에 투자할 생각을 하기보다, 먼저 자신이 세운 투자 기준에 충족되는 지 살핀 후 그 안에서 가장 좋은 지역에 투자하는 순서를 따르자. 투자의 목적은 자금을 효율적으로 운용해 최상의 수익을 내는 것이다.
현금, 즉 유동성을 확보해야 한다. 당장 통장 속에 있는 현금이 아닐지라도, 현금을 동원할 방법을 마련하는 것으로도 가능하다. 마이너스 통장이나 신용 대출 등이 이에 해당한다. 이를 바꿔 말하면, 처음부터 마이너스 통장이나 신용 대출까지 모두 끌어와서 투자를 진행해서는 안된다는 뜻이기도 하다. 매우 중요한 이야기이니 꼭 명심하길 바란다.
투자의 효율은 높이는 동시에, 돈을 잃지 않는 투자를 하기 위해 반드시 고려해야 할 사항
초보자일 경우 그 차이가 3,000만 원이 넘는다면 가급적 투자 대상에서 제외하는 게 좋다. 경험이 부족할 때는 혹시라도 있을지 모르는 실패로 인한 타격을 줄이기 위해서 라도 투자금을 줄일 필요가 있다. 또 건당 투자금이 적어야 한 번이라도 더 많은 투자를 경험해 볼 수 있다는 것도 기억하자.
임차인을 구하지 못해 잔금을 모두 마련해야 하거나 이전보다 낮은 전세가로 새로운 세입자를 구해야 하는 일이 발생할 수 있다. 그러니 평소 자신의 현금 사정을 체크하라. 종잣돈과 대출 등 당신이 동원할 수 있는 모든 방식을 리스크를 감당할 수 있는지 두 번, 세 번 확인해야 한다.
가격 협상에서 매수자의 협상력보다 중요한 것은, 매수 시점의 시장 분위기다. 투자자가 관심 있는 물건을 매입하려는 시점의 전반적인 시장 분위기가 협상에 가장 큰 영향을 미친다는 뜻이다.
가끔은 매도자에게 보낼 계약금을 좀 더 많이 책정하거나 중도금의 일부를 먼저 더 주는 방식으로 성의 표시를 하면, 궁극적으로 더 좋은 결과를 얻을 수 있다. 매도자에게 무조건 가격만 깎아달라고 요청할 것이 아니라, 내가 해줄 수는 있는 건 없을지 생각해서 그것을 협상의 도구로 활용하라는 뜻이다.
협상에 앞서 상대방이 무엇을 원하는 지 알아보라. 그 필요에 대해 내가 해줄 수 있는 것은 없을지, 그렇게 해주는 대신 무엇을 요구할 수 있는 지를 정리해보라. 그렇게 준비한 제안을 중개인을 통해 예의 바르게 전달하라.
내가 해줄 수 있는 것을 확인하고 그 안에서 협상 범위를 정한 후 먼저 배려하는 태도를 보이면, 실질적으로 모두에게 좋은 결과를 이끌어 낼 수 있다.
- 보통 아파트 매매가에는 향이나 동, 층 같은 요인이 영향을 미치지만, 전세일 경우에는 내부 집 상태가 더 큰 영향을 미친다. 전세 임차인은 그 집에 평생 거주할 목적이 아닌 기본적으로 2년간 거주할 요량으로 물건을 보기 때문이다.
14. 최근 아파트의 노후화가 가속화되면서, 가격은 조금 높아도 집 상태가 좋은 전세 매물을 선호하는 임차인이 늘어나고 있다. 집의 내부 상태가 임대에 미치는 영향력이 더욱 커져가는 것이다.
15. 이사할 집을 구한 집주인이나 임차인이 사는 경우가 그렇다. 따라서 이런 집을 매입할 경우에는 잔금을 치른 후 발생할 수 있는 비용, 이를테면 주택담보대출의 중도상환 수수료와이자, 기회비용 등을 고려해 가격을 협상해야 한다. 반면 현재 물건이 공실 상태이거나 월세로 거주하던 임차인이 계약 만기로 나가야 하는 상황일 때는 비교적 소액인 월세 보증금만 반환하고 공실 상태를 만들 수 있으니, 임대에 유리한 편이다.
16. 한 가지 팁을 주자면, 잔금을 치러야 하는 시기가 이사철 성수기인지 비수기인지도 따져보라.
이사철 성수기인 2,3월과 9,10월에 비해, 여름 비수기인 6~8월, 겨울 비수기인 11~1월에 잔금을 치러야 한다면, 전세 이사수요가 적은 시기라 신규 임차인을 구하는 데 애를 먹을 수 있기 때문이다.
17. 경험해 본 결과, 매매가 협상이나 투자 진행 과정에서 자신감 있게 상황을 이끌어가는 성향의 중개인이 전세 임대도 순조롭게 진행했다.
18. 임대료 증액이 5% 안으로 제한되고 10년 동안 매도가 불가하다는 것은 투자 물건을 장기간 보유해야 한다는 뜻이다. 그렇다면 임대사업자 등록 여부를 결정할 때 해당 물건이 장기 보유가 가능한 부동산인지 판단하는 것이 무엇보다 중요하다.
19. 임대료 증액이 5%로 제한되기에 예전과 다르게 직장을 통해서 얻을 수 있는 현금흐름도 소중히 여겨야 한다는 점이다. 이처럼 임대사업자 제도의 경우 여러모로 단점이 보이긴 하지만, 그럼에도 불구하고 시간이 지나면 알 수 있을 것이다. 의무임대 기간을 채운 물건이 주는 부동산 세제 혜택이 결코 작지 않다는 것을 말이다.
20. 당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어준 시간이란 걸 잊어서는 안 된다. 매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫번째 단계라는 걸 잊지 말자.
STEP3. 책에서 깨달은 것
투자금보다 중요한 건 가치있는 물건을 가치보다 더 싸게 구매해서 시세상승과 전세금 상승분을 안정적으로 만드는 것이 더 중요하다.
현 종잣돈으로 서울 수도권에 좋은 기회의 시장상황이다.(1호기 : 가장 높은 투자금 & 가장 낮은 실력)
따라서 더 좋은 지역에 가치투자를 먼저 실행하려 하는데
어느 정도 여유를 남기고, 다음 투자를 기약해야 할까?(정해진 것은 없으나, 저환수원리에 맞는 물건에서 투자금을 낮추려는 후반 노력이 필요하다)
자금 여력 확인하기 (객관적인 수치 확인할 것)
(1) LTV 70% DSR60%
: 소득 대비 감당 매월 감당 가능한 수준은?
(월소득이 줄어든다면..?)(2) 잔금 치룰 경우
: 주택자금대출(3) 역전세(2년 뒤)
: 2년 후의 종잣돈(사전 체크)+마통+2금융신용대출가능하다면, 신축 84 강조의 이유라고 생각된다. 비슷한 조건이라면 이왕이면 추후 매도할 때 유리한 상태인 조건의 물건을 생각하자!(물론, 투자의 선결조건은 저평가원리 이다.)
조건에 따라 내게 유리한 조건인 물건의 거주 형태와 그에 따른 사전준비가 필요한 정보(잔금여력, 수리비용 등)를 미리 파악해 둬야 한다!(매임하며 익숙해지기. 어렵다는 것은 익숙치 않은것. 양으로 익숙해져야 한다!)
전세 맞추기와 잔금 때문에 매수해야 시점을 2년 주기이니 그에 따라, 성수기에 매수를 해야 한다고 잘못 생각했다. 매수는 어느 시점이든 내가 준비가 되고 투자하기 좋은 물건을 발견하면 실행하는 것이다.
매수 과정에서 전세 계약, 잔금 일정 등 추후 보유 과정을 안정적으로 이끌어 갈 수 있도록 유리한 상황을 내가 만들면 된다. (좁은 시야 반성)
STEP4. 책에서 적용할 점
정형화된 틀에서 앞마당을 만들기만 하는 것이 아니라, 이젠 좀 더 현장에서 답을 찾아야 한다는 것을 읽으면서 계속 되새기게 되었다.
사전조사 → 현장조사 → (중개소방문)물건탐색 → 실전 투자
1~2번은 잘하는 것은 아니지만 그래도 꾸준히 반복해서 내가 행할 수 있는 것이다.
3번은 행하고는 있으나, 꾸준하지 않고 1~2번에 비해 익숙하지 않아 마음의 벽이 있는 상태다.
내가 3번 단계에서 익숙하지 않다는 것은 익숙해질때까지 반복으로 밖에 답이 없다는 결론이 났다.
익숙해지려면 양이다.
모두가 아는 손품으로 알 수 있는 정보는 보여지는 허상일 뿐이다. 실제 현장에서 거래로 이어지는 실제 가격을 직면해야한다.
그리고 실제 진행하지만 현재 매임하면서 단지를 추려가는 갯수가 현저히 적다.
반복하자.
2/18(화) 이내 : 1월에 추린 앞마당 지역에서 투자후보로 뽑아둔 단지들 매임할 것(5개 단지)
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
- 종이책 161~162
읽지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다.
저평가 여부 안목/ 투자의 효율성 기술 / 자금동원력
▶ 현재 내가 위 세 가지를 고루 파악하고 있는가? (no)
▶ 부족한 부분이 무엇인가? (고루 성장 필요하다)
▶ 채우려면 무엇을 해야하는가? (꾸준한 앞마당 + 꾸준한 현장 방문 반복/독서 + 스스로 객관적 상태 파악(메타인지))
2. 종이책 314~315
“내가 해줄 수 있는 것을 확인하고 그 안에서 협상 범위를 정한 후 먼저 배려하는 태도를 보이면, 실질적으로 모두에게 좋은 결과를 이끌어 낼 수 있다.”
▶ 내가 해줄 수 있는 것은 무엇인가? (자금 파악)
▶ 협상을 할 수 있도록 비교 대상(협상카드)을 충분히 갖추고 있는가? (꾸준한 앞마당 만들기 및 시세트래킹 : 투자후보물건)
▶ 내가 원하는 것만 상대에게 요구하고 있진 않은가? (나의 태도, 꾸준한 독서 필요)
3. 종이책 321~322
"직장을 통해서 얻을 수 있는 현금흐름도 소중히 여겨야 한다는 점"
▶ 일상의 밸런스를 잘 맞추고 있는가? 본업이 바쁠 땐, 해야 한다. 회사동료들과는 잘 지내자.(님아 그강을 건너지 마오)
▶ 자본주의에서 투자를 하겠다는 맹목적인 생각으로, 노동의 가치를 폄하하고 있지는 않은가? (지금의 종잣돈의 유일한 창구)
▶ 안정적인 소득 없이는 투자도 없다는 것을 명심하고 있는가? (명심하고 있으나, 부정적인 태도는 접자. 할일을 할 땐 부정적인 감정 지우기. 강의로 힐링기)
4. 종이책 356~357
“당신이 혼자 있을 수 있는 시간은 누군가가 만들어준 시간이란 걸 잊어서는 안 된다. 매사에 책임감 있는 모습을 보이는 것이 가족과의 관계를 잘 닦아가기 위한 첫번째 단계라는 걸 잊지 말자.”
▶ 감사함을 생각으로만 가지고 있진 않은가? (상대가 원하는 방식으로 표현하자. 말로, 행동으로 ‘눈 꼭 맞추며, 감사합니다!’)
▶ 가족이 불안함을 느끼지 않도록 하고 있는가? (몰입하되, 과몰입하지 않기. 가족이 걱정하는 부분은 조심할 것. 폰 보며 걷지 말기)
▶ 상대의 안부에 관심 갖고 있는가? (내 생각만 꺼내지 말고, 상대의 안부에 관심 갖기)
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
댓글
