안녕하세요!
1호기 매매 가격 협상 중에 질문이 있습니다.
하기 내용에 대해 양 측 동의해야만 거래가 이뤄질 수 있다고 하는데요.
현재 호가(6.5억)보다 3천만원 네고요청했는데, 중개인이 중간에 그 가격은 어렵다며 2천만원으로 조율하였습니다.
- 최근 7월 실거래가 6.25억 1건, 6.55억 1건-올수리지만, 집주인이 직접 수리한거라 어설펐다고함
- 25년 2분기 6.3억 → 6.5억으로 호가 올렸던 이력 있음
매도인 측 6.3억에 하기 제도 활용해 거래 동의한 상황입니다.
위험한 거래라고 생각하고 피해야할지 vs 가격 네고를 더 강력하게 할지 궁금합니다.
충분히 협의해볼만하다면, 하기 중개인의 제안과 같이 특약으로 추가 주의해야할 사항들이 있을까요?
[상황]
- 매물
- 현재 세입자(2019.11.28 전세계약 최초 입주) → 현 매도인과 전세 계약(2021.11.28) 거주 중
- 계약갱신권 사용 완료. 추후 초등 자녀 중학교 졸업까지 약 4-5년 추가 거주 희망)
- 부동산 5곳에서 홍보중이며, 세입자도 평일 목요일만 재택근무로 보여줄 수 있는 상황(주말은 자녀와 외출)
- 최근 방문자들이 많아 힘들다고 매도인에 하소연
2. 매도인 : 해당 물건 2020.08.29 당시 조정지역으로 묶인 상태에서 매수
- 상생임대인제도를 적용해 양도세 혜택을 받고자 세무사에게 상담받으며 현재 매매 거래 의논 중
- 등기부등본 확인 상 : 매수 당시 대비 약 1억 이상 매매 호가 상승
- 타지역 거주로 실거주 의사 없는 상황(과거 짧은 실거주로 실거주 요건 채우지 못한 상태)
3. 중개인 :
<Escrow 에스크로우 제도> 활용 제안
(1) 매도인 측 : 세입자 계약 만료일(25.11.28)이 지나는 25.11.29 이후 매매 거래 필요
(2) 중개인
- 25.11.28 이내 매도인 측에 매매 거래 계약, 중도, 잔금 거래 시 세법에 걸릴 우려 있음
- 매도/매수인 양측 동의 하에, 중개인(000)의 명의로 계좌를 개설하여 양측 종이계약서(인쇄물) 작성(8월)
- 특약 추가 : 중개인은 2025.11.29 본 계약까지 양측에 10일 간격으로 계좌 내역을 공유한다.
- 본계약은 전자계약으로 이뤄지며, 사전 계약한 종이계약서는 파기하도록 한다.
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댓글
BEST | 안녕하세요 탈피87님~ 말씀하신대로 중개인이 제안한 방식은 일반적이지 않고 법적 리스크가 큽니다 결론적으로 말하면 초보라면 추천드리지 않는 매수 방식입니다 일반 매매는 계약금/중도금/잔금을 정해진 기일에 당사자 간 직접 주고받으며, 잔금 시 소유권 이전이 이뤄집니다 중개인이 제안한대로 명의 계좌에 돈을 넣고 25.11.29까지 보관 → 본계약은 그때 전자계약으로 진행한다고 했을 때 혹시 '중간에 변수'가 생길 경우(매도인 변심, 세입자 문제, 중개사 폐업 등) 법적 구제 수단이 불분명합니다 현재 매매계약이 ‘조건부/장기예약’ 성격을 띠는데, 부동산 매매에서는 통상 허용되지 않습니다. 소유권 이전은 등기 접수일 기준인데, 25.11.29 전까지 매도인이 다른 의무불이행을 할 경우 매수인이 손해를 볼 수 있습니다 특히, 중개인 계좌에 장기간 보관하는 것은 에스크로 제도의 원래 취지(금융기관·법무법인 등 제3자 보관)와 다릅니다 결론은 위험도가 높은 구조입니다 금융기관 에스크로우가 아닌 “중개인 개인 명의 계좌” 보관은 권장되지 않습니다 매도인은 상생임대인제도(양도세 혜택)를 활용하려는 동기 때문에 세입자 계약 만료 이후에 잔금을 치르려는 것입니다 매도인이 상생임대인제도 혜택을 노리고 있다면, 이 제도가 언제까지 유지될지(법 개정 가능성) 확인 필요합니다 세입자의 장기 거주 의사가 확실한지, 혹은 전출 가능성이 있는지(자녀 학교 이전 등)도 확인해보시길 바랍니다 제시한 중개인 계좌 보관은 피하시고, 통상적인 계약 구조(계약→중도→잔금)로 가시길 추천드립니다 불가피하다면 법무사/공증/금융기관 에스크로를 활용하시되 특약을 걸어두세요 특약 필수 문구 - 매도인은 25.11.29까지 반드시 잔금을 받고 소유권 이전등기를 완료해야 한다. - 매도인 세무상 문제로 거래 무산 시, 계약금 전액 + 위약벌 지급. - 세입자가 중간에 계약을 연장하거나 분쟁이 발생해도 매수인 권리 보장. - 매매계약 파기 시, 모든 법적 책임은 매도인 부담 아무쪼록 매수과정 잘 지키시길 바랍니다
안녕하세요. 탈피87님!
많은 분들께 도움이 될 수 있는 좋은 질문을 나눠주셔서 감사합니다. 탈피87님의 Q&A글을 인기글로 지정하였습니다. *인기글 지정시 제목이 잘리지 않도록 일부 수정될 수 있습니다. 원치 않으시거나 의견은 언제든지 고객센터로 연락주세요. 감사합니다.
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