[말라니] 투자한다는 결심 3개월만에, 광역시에 1호기 투자했습니다 [1탄]

안녕하세요.

꾸준히 행동하는 행복한 투자자 말라니 입니다.

24년 1월 내집마련기초반을 통해 월부에 입성한 이후

정확히 1년만에 1호기 투자를 하게 됐습니다.

왜 목표를 설정하고, 확언해야 하는지,

왜 환경에 속해 있어야 하는지,

왜 임장지 단지 선호도 파악이 중요한지,

왜 투자를 해야만 배우는 것이 있는지

등등.. 깨달은 것이 너무 많기에

그 과정을 자세히 복기해보려고 합니다.

(스압 주의)

1. 나는 25년 4월까지 1호기를 투자한다.

작년 하반기 첫 지방투자실전반

광클에 성공한 이후

'25년 4월까지 1호기를 투자하겠다.'는 결심을 하게됐습니다.

부끄럽지만 전화임장과, 매물임장을 제대로 해본 것이

첫 지투반을 통해서였습니다....^^;;

어떻게보면 실전반에 와서야

1호기를 위한 구체적인 날짜를 설정해 목표를 잡았고

확언을 통해 찐결심을 하게 되었습니다.

잘하는 사람이 가득한 환경 중 실전반을 처음 수강하며

'잘하는 사람들은 이렇게까지 하는구나.

이렇게 한 달을 꽉 채워 하는 것이구나.'

알게됐던 것 같습니다.

그동안 전임, 매임은 하나도 하지 않고

분위기임장과 단지 임장까지만 끝냈던 앞마당들이

머릿속을 스쳐지나가며 식은땀이 났습니다..

'아... 이렇게 하는 거였구나.'

매물임장과 전화임장의 중요성을 절실하게 깨달았고,

실전반 환경을 통해 저의 목표를 다시 확인했습니다.

'투자하려고 매달 임장하는 건데...

25년 4월 30일까지 투자해야겠다.'

그 이후 정말 투자할 곳을 찾아

A지역을 자실하게 됩니다.

하지만 왠지 모르게 그 달 내내

저는 의욕이 나지 않았습니다...;;

그 이유를 복기 해보니

1. 처음 겪어본 거절의 대한 두려움

2. 진도를 못낸 임보로 자신감 하락

3. 약한 멘탈

세가지 이유였습니다(...)

전임과 매임을 제대로 해본 경험이 1달 밖에 없다보니

거절에 익숙하지 않았었고,

투자자를 반기지 않는

차가운 시장 분위기 또한 처음이었습니다.

'자실 분임-실전반 최임발표-회사 이슈-자실 단임'

의 과정이 일주일 간 몰아치며

계획보다 임보가 많이 밀려 허덕였습니다.

결국 지역 이해와 선호도 파악에 대한 생각정리가

제대로 되지 못한 채 매물임장을 했습니다.

현장에 가니 선호도에 대한 확신이 조금씩 이루어졌고,

정말 투자하려고 임장했던 지역이었기 때문에 동시에

'이렇게만 해서 투자해도 되나? 나 잘하고 있나'

라는 생각이 들었습니다.

제가 생각하기엔 지난 실전반 대비

지역의 이해와 단지 가치에 대한 판단이

턱없이 부족했거든요...

더욱이 매물코칭을 받을 수 없었던 시점이라

스스로 강하게 확신할 수 있어야 된다고 생각했던 것 같습니다.

그래서 어렵게 봤던 매물들에 대해 다른 부동산 시도를 안했고,

날짜 고정된 전세 매물에 대한 리스크 햇지를 할 수 없다고 판단하여 쉽게 포기했습니다.

차가운 시장의 분위기에서 쫒기듯

매물임장의 두려움과

상처를 안은채 자실을 끝내게 됩니다.

좀 더 많은 부동산의 워크인으로 시도해봤어야 했고,

두드리면 문이 열리듯,

차가운 반응의 사장님들에게 계속 투자할 생각임을 어필하며

다른 부동산도 많이 가봤어야 했습니다.

그리고, 무조건적으로 날짜고정에 대한 리스크는 햇지할 수 없다고

판단해버리지말고, 다른 대안을 더 찾아보고,

주변에 도움을 구했어야된다는 생각이 들었습니다.

2. 실전반 환경을 통해 매임, 전임 극복

서울투자기초반 MVP로 얻은

열반스쿨실전반 첫 수강 기회로

두 번째 실전반을 하게 됐습니다

수도권 실전반이었기에 환경을 최대한 활용하려 했습니다.

또 운이 좋게도 좋은 튜터님과 조장님, 조원님들을

만날 수 있었고, 녹두보리 튜터님과 애기보리들 모두

으샤으샤하는 분위기 속에서

매임과 전임의 벽을 한달 동안 극복하려 노력하며,

양적으로 쏟아 극복했습니다.

(지방의 차가운 부사님을 보다 수도권 사장님을 보니 힐링 그 자체였...)

한달이 채 안된 날...

임장지 1등만 뽑은 후 최임을 제출했고

1월부터 다시 한번 매물 털러 가자는

막연한 생각을 하며 오랜만에 친구와 만나 휴식 중이었습니다.

그때, 조장님으로부터 전화가 걸려옵니다

"말라니님~^^ 혹시 추가 매임이나 임보 보완 하고 계시나요~?"

".....네? 아니요...?"

조장님과 통화 후 튜터님의 말씀을 전해들으며

정말 아차 싶었습니다.

최임 보완해서 제출할 수 있는 기회를 주심에 정말 감사했습니다.

그리고 정신이 번쩍 들었습니다.

임장지1등만 뽑을게 아니라...

내 투자금에 들어오는

진짜 앞마당 1등을 뽑아야겠다고 결심했습니다.

이때부터 1월부터 해보려했던

앞마당 시세트래킹을 하며 1등을 뽑고

전임을 하며 매물을 예약해 매물 털기를 시작합니다

지난 번 상처만 안고 왔던 지역이

이제는 두려움보다는 기회로만 보였습니다

여전히 기회가 남았고, 협상할 수 있겠다는

근거 없는 자신감이 생겼습니다.

그리고 12월 27일

25년 1월 지투반 추가 합격 소식을 듣습니다!

3. 후보매물이 얼마나 많은지가 곧 조급함 방지턱 역할을 한다.

아직 지투반이 생기기 전이라

녹두보리튜터님께 많은 도움을 받았었습니다. (감사합니다.❤️)

1. 잔금 가능 범위의 매물만 보는지?

2. 앞마당 TOP3 매물만 털면 되는건지? 그 외 추가적인 것도 보는 것인지?

3. 일요일도 매물을 보면 좋을지? 그 지역 다른 구의 분임을 하면 좋을지?

"다른 단지도 봐야죠!

좋은 것부터 차근차근 훑고 내러와야 해요!

토요일 전에 전임 싹 돌려서 확실히 내 투자금 안에서

투자 불가능한지 분위기 살펴보고

제일 싼 것 혹은 조정 가능한 것들은

직접 부동산 방문해서 이야기 나눠볼 거 같아요!

일요일에도 예약 해보면 좋겠어요ㅠㅠ

투자 생각중이라면 매물 예약을 하나라도 더 잡을 것 같아요!"

녹두보리 튜터님의 뼈와 살이 되는 조언대로 전임을 돌리며

조정 가능한 좋은 단지들 매임을 잡았고,

바로 매물코칭 결제를 해뒀습니다

일요일까지 스케쥴을 정리해 매물 예약을 잡은 후

이틀간 매물을 털며 든 생각이 있습니다.

'후보 매물 전부... 다 괜찮은데? 매코 넣어도 다 통과하겠다.'

지난 번 임장에서는

투자의 확신이 없었던 마음이

그 사이 실전반 한 달을 통해 성장했다고 느낀 순간이었습니다

매물코칭 구글폼을 작성하고,

매코를 받기까지도 여러 우여곡절이 있었는데요..!

바로 매물코칭을 신청하면 다음날 받는것이라

생각했던 터라 목요일 밖에 안남은 선택지에 많이 당황했었습니다.

하지만 운좋게 하루 땡겨져

빈쓰 튜터님께 수요일 아침에 받을 수 있었고,

후보 모두 오케이 사인을 받게 됩니다.

이때 후보물건이 많다는 것이

이렇게 든든한 일이구나 느꼈습니다.

그리고 처음 투자이기 때문에

저의 상황에 맞게 코칭해주시는 부분이

필요하다는 것을 녹튜터님께서 말씀해주셨고,

성급하게 결정하지 않고,

오히려 시간을 끄는 경험을 한번 더 할 수 있었습니다.

4. 예산보다 600만원 초과되지만 선호도 높은 단지할까?

예산보다 700만원 아낄 수 있지만 선호도는 중하인 단지할까?

결국 결정은 저의 몫이었습니다.

빈쓰 튜터님께 매코를 받을 때도 정말 많이 조언 해주신 부분이었지만

결국엔 투자 성향의 차이라고 말씀해주셨기에...

(매코 후기글은 추후 다시 올리겠습니다^^)

1호기를 한 후에 1년에 1채를 투자하기까지

싱글투자자로서 시간이 걸리기 때문에 조금이라도 아끼는게 맞는걸지.

아니면... 지금 사용할 수 있는 여유자금이 있기에

매도시 더 편할 수 있는 가치,선호도 높은 단지를 선택할지..

저는 결국 전자를 선택했고,

이때부터 협상을 시작하게 됩니다.

5. 계약금의 일부를 넣기 전 협상 과정

네... 저희 사장님은 일잘러가 아니셨습니다.

애매한 태도로 매수자 편이 아닌...

매도자에게 요구하는 것을 난색하셨고,

매도자에게 전달하지 않고, 사장님 선에서 자르시며

그런 경우 거의 없다고, 원래 그렇게 했다고 말씀하시는 스타일이셨습니다.

그래서 더욱 계약금의 일부를 넣기 전까지

특약 관련하여 협상의 어려움을 많이 느꼈습니다.

(가격 협상 시도를 해봤으나 가격 협상은 바로 실패했습니다...ㅠ)

회사에서 장트러블 이슈로 의심받을 정도로

10분에 한번씩 일어나 사장님과 통화를 했던 것 같습니다.(ㅠㅠㅠ)

첫 번째, 금액 조정

매물을 처음 본 날

빌트인 인덕션을 가져가는 것을 설명 받았고,

얼떨결에 알겠다고 했습니다. (..왜그랬니)

하지만 투자코칭에서 빈쓰튜터님과 말하는 도중

빌트인 인덕션 크기에 따라 가격이 차이가 나고,

협상 포인트라는 것을 알게됐습니다.

이 부분을 설명 드리며

가격협상 시도를 했으나...

매도인은 이미 가격 절충은 없다며 확고하다며

안된다는 답변을 받았습니다.

그리고 사실 이미 매물을 볼 때 알겠다고 협의한 부분이라며

협의가 안된다고 말씀하셨기에...

매물 볼 때 정신차리고, 더 꼼꼼히 봐야겠다 느꼈습니다.

두 번째, ‘점유자는 새로운 임차인과 협의하여 이사일을 정한다’

투자자인 저의 입장에서는 날짜가 고정되지 않기를 바라고,

부사님께서는 이 부분이 애매해질 수 있다며,

매도인도 이사날짜를 정하기 힘들다고 아예 삭제를 하자는 상황이었습니다.

지투반의 첫OT가 2주차 쯤 시작하게되어

실전반 담당 녹두보리튜터님과

지투반 담당 졍이 튜터님 모두의 조언을 구하게 되었습니다.

(다시한번 새로운 OT 일정속에서도 신경써주신 녹튜터님 감사합니다...❤️^^)

OT 진행 후 졍이튜터님께 모두 상황 설명을 말씀드리며

특약의 협상 관련 조언을 계속 구했습니다.

졍이 튜터님의 말씀에

고통과 흥분, 좌절로 가득찬 마음이 단번에 가라앉고

제겐 정말 청심환 같은 존재셨습니다.

(졍이튜터님 진정제 역할을 해주셔서 정말 감사합니다❤️)

이 과정에서 이사날짜가 픽스되는 것을 막기 위해

'매도인에게 세입자 가계약금 받을 때까지만 이사 날짜 잡는 것 조금만 기다려 줄 수 없는지?'

요청드렸으나 사장님 曰 "가계약금 받을 때까지는 기다릴 수 없다. 무조건!"

'그럼 가계약금 쏘기 전에 세입자 구해와주시면 동시 계약을 진행하는 방법도 있다.'

사장님 曰 "20년 경력으로 거의 없는 일이다. 내 방식으로 해도 문제는 없었다."

결국 사장님 계속 이렇게 되어 피곤하다고 하시는 말씀까지 들으니

진짜 미칠 것 같더라구요 ㅋㅋㅋ ㅠㅠㅠ

저의 멘탈 지킴이❤️❤️

졍이 튜터님의 조언 덕분에

현재 투자 매물 지역은 전세 매물이 거의 없고,

손님이 아예 오지 않는 시장은 아니기에

날짜고정 리스크를 안고 갈지 고민 한 후

부사님과 다시 한 번 조율해봅니다.

결국

'잔금일은 ㅇ월ㅇ일로 하며, 단 매도자와 매수자 합의시 당겨 질 수 있다

로 결론지었으나 이사날짜를 기존보다 2주 더 넉넉히 잡은 후

앞당겨질 수 있는 조건으로 양보했었는데요.

잔금은 되는 상황이었지만

매도인 입장에서는 세입자가 구해지기 전까지

날짜를 언제로 할지 모르는 불확실성이 있기에

사장님의 방향성은 충분히 이해되었고,

그렇다고 세입자가 정해지기도 전 날짜고정의 대한 리스크를 햇지하고

싶었기에 이렇게 제안을 드렸던 것 같습니다.

(최악의 경우 잔금은 가능하지만 잔금하게되는 리스크)

세 번째, 계약금 상향 및 계약서 날짜 조정

앞 선 첫번째가 겨우 조율이 되고,

날라온 문자 한통...

그동안 잡고있던 멘탈이 터지는 느낌을 받았습니다... (후)

(다 내팽개치며 2등 물건으로 가고싶은 갈등이 생겼었습니다ㅋㅋㅋㅋㅋ)

바로 튜터남께 멘탈케어를 받았고,,,

배액배상 관련 특약을 통해 가계약금의 배액배생이 발생할 경우를 대비해

가계약금 천만원 상향, 계약서 날짜를 빠르게 하기 위해 부사님께 조율 요청했습니다

계약금 천만원 상향 및 계약 날짜를 다음날로 지정하고 난 후

드.디.어 계약금의 일부를 넣었습니다.

계약금의 일부도 본계약에 준하는 중요한 것이기 때문에

끝까지 특약 내용을 협상하고 더블체크하며 느낀점은

"협상... 왜이렇게 어렵지?

이번 협상을 복기하며..

저는 감정적인 대응이 바로 나오는 사람이라고 느꼈습니다.

또, 대응 방법을 모르겠으니 바로 멘탈이 흔들렸습니다.

매코로 오케이 받은 TOP3의 물건이 있음에도

1등 물건을 투자하기로 마음 먹은 후

다른 사람에게 보여준다고 했을때,

부사님의 피곤하다는 말을 들었을 때 등등.

부사님의 말 하나하나에 참 많이 흔들렸고,

조급함을 숨기지 못한 것 같습니다.

그리고 오히려 협상이 안되어 투자하지 않으면 안된다는 마음에

더 조급함이 생긴 것도 같습니다.

이런 협상의 디테일과 대응 방법을 알아야지

협상에서 좀 더 잘 하는 투자자가 되겠다는 생각이 들었습니다.

-머리는 차갑게, 부사님의 방향이 아닌 내 방향대로!

요구할 것은 요구하고아닌 것은 아니라고 말할 것.

-어떤 상황에서 어떤 대응이 나오는지를 좀더 시뮬레이션 돌려볼 것.

-실전투자경험담 글 많이 볼 것

6. 계약서 당일

약속 장소보다 3시간 정도 일찍 도착했고

우체국에 가서 수입인지를 구매한 후,

부사님과 매도인에게 드릴 롤케익을 구매했습니다.

저희 부사님과 매도인측 부사님 총 두 분이 계셨기에

모두 드려 상황을 부드럽게 풀고자 노력했습니다...^^

그리고 강의에서 배운대로

관리사무소에 가서 누수 신고가 있는지 물어보았는데

관리사무소는 대답을 안해주시더라구요 ㅎㅎ

그래서 윗집, 아랫집을 가서 누수가 있는지 여쭤보려 했습니다.

윗집은 공실이었고, 아랫집은 아무런 대답이 없어

누수 관련 문제로 연락을 줄것을 요청드리는 쪽지를 붙여놓았습니다.

(이 부분이 나중에 민망스러운 상황이 발생할 줄은 꿈에도 몰랐습니다...)

계약은 매도인 측 부사님의 주도로

착착 진행되었습니다.

도장쾅쾅의 연속 상황에서

긴급 시련퀘스트01(계약서편) 처럼...

작은 이슈가 발생하였는데요...

누수를 확인하기 위해 붙여놨던 아랫집이

사실은 전세를 내놓은 공실이었고...

그로 인해 전세를 보여주는 과정에서 누수 쪽지를 본

다른 부사님과 손님이 당황한 일이었습니다...;;

이런 일이 생길줄

전혀 예상 못했기에 정말정말 당황했습니다.

분명 강의에선 이런 상황은 없었는데...!

(이런 부분이 현장의 묘미일까요?)

매도인측 부사님도, 저희 쪽 부사님도

저도... 모두 민망한 상황..

(쥐구멍에 숨고 싶었어요)

다행히 엄마 핑계를 대며 잘 말씀드려 상황을 넘겼습니다.

계약서를 쓰고 난 후

돌아가는 길, 부사님께 다시 한번 발생한 일에 대해

먼저 여쭤보지 못해 죄송하다며 마무리 지었습니다...(엄마 미안해..)

부사님께서는 매도인측 부사님께

전세입자 구해지기 전까지

이사가는 집에 계약금 넣고 날짜 픽스되지 않도록

당부해주셨고, 저희도 다시 한번 부탁드렸습니다.

그리고 전세를 빼는 것에 있어 일주일로 말씀드리며

사장님께서 꼭 빼주셨으면 좋겠지만~

투자가 처음이고, 잔금 치면 이자 부담이 힘들기에

꼭 빼야함을 설명드리며 양해를 구했습니다.

(사장님 당일 저녁에 바로 공고 올리시더라구요 ㅋㅋ)

'1호기를 위해 온 월부인이 도와주는구나' 생각이 들었을 정도로.

주변 동료분과 튜터님에게 조언을 많이 구했습니다.

조언해주신 모든 분들 감사합니다.

특히 졍이튜터님과 녹두보리 튜터님

감사드리고, 함께 서로 의지하며 할 수 있었던

파트너인 동생에게도 감사합니다.

그리고 주도적으로 소통을 제가 하게 되면서

좀 더 협상에 대한 부분을 많이 경험하게 되었는데,

이 부분에서 어려움을 많이 느꼈기에

이번 지투반 마스터 멘토님께

1호기를 짧게 복기하며 드렸던 협상 관련 질문을 했습니다.

이 질문이 채택되어

받은 답변을 정리하여 공유 드립니다.

'협상을 잘 하기 위해서는

실제 현장에서 본 매물을 통해 줄글로 '이렇게 협상을 해보면 되겠다.' 고 써봐야 해요

시세, 가격 조정 여부, 수리상태, 매도자 및 거주자 상황을 기록해서

이것을 바탕으로 어떤 제안을 해야 좋을지를 적어보세요.

이렇게 매달 협상 훈련을 할 수 있는 것이고, 매달 수월해지게 될 거에요.

물건 하나하나 가서 사장님한테 구박 받으면서 케이스 스터디 식으로 뽑아내면

가격에 대한 판단을 넘어서서 협상에 대한 좋은 자료가 됩니다.

어떤 사장님을 통해 매물을 보는게 좋고,

점유자를 보면 관상만 봐도 험난하겠구나 이런 데이터가 쌓일겁니다.

상대방의 입장에서 생각하는 훈련을 해보세요.

아이들의 언어를 해석하듯이 왜 저렇게 말했을까?

그 안에 숨어있는 뜻이 뭐지?

표면적인 것 이상으로 어떤 메시지를 주는지

생각하는 훈련을 하면 투자자로서 현장에서 도움 많이 돼요.

타인의 입장에서 계속 생각해보면

여러가지 보유하면서 생기는 어려움들을 해소해줄 수 있습니다.

이걸 글로 정리를 하지 않더라도 의식적으로 계속 할 수 있어야 해요.

내 입장만 고수하면 거래가 성사되지 않습니다.

내가 무얼 내줄 수 있는지와 상대방의 주는 점을 어떻게 활용할지, 임보에 잘 녹이세요.

매물을 몇개 못봤더라도 그 안에서 어떤 협상 포인트가 있는지 잘 끄집어내서 정리해보세요.'

다행히 전세 세팅도 금방 할 수 있었는데

전세계약서는 곧 쓰게될거라서 잔금만 남았네요..!!

1호기를 통해 실전 투자를 왜 그렇게 하라고 하시는지...

뼈 속 깊이 느낄 수 있었습니다.

아직 1호기를 안하신 분들이 이 글을 보신다면

꼭 날짜를 설정하여 환경을 이용하여 실전투자 하셨으면 좋겠습니다!!

감사합니다.

(전세 세팅 이야기는 2탄에 하겠습니다. )

<1호기 하며 도움이 되었던 칼럼들>

협상 실패경험으로 배운 7가지 협상의 기술 [양파으니]

https://m.cafe.naver.com/wecando7/11333835

<대출규제 속 투자하기> 매매전세 진행절차 및 특약사항 한판정리 [쟈부쟈]

https://cafe.naver.com/wecando7/11282287

[샤샤와함께] 1000시간과 함께 찾아온 1호기 경험담 2탄: 사장님 내 편 만들기, 누수 걱정 덜어내기

https://cafe.naver.com/wecando7/1332932

배울점이 많았던 1호기 경험담(feat. 1호기 체크리스트-가계약 입금전~잔금까지) [해밀s]

https://cafe.naver.com/wecando7/7659417

아파트 잔금대비와 대출(LTV,DSR) [부주낙낙]

https://cafe.naver.com/wecando7/9368042

[필수체크] 2025년 대출규제 완화 은행 4곳!!

https://cafe.naver.com/wecando7/11359362

매물문의 9번을 통해 배운 OK 받기까지 (+매물문의 양식) [월천1]

https://cafe.naver.com/wecando7/9552621

협상에서 우위를 가져가기 위해 꼭 알아야 하는 3가지 [제너스]

https://cafe.naver.com/wecando7/11310320

매물코칭 없이 매수에 확신을 갖는 방법 [양파으니]

https://cafe.naver.com/wecando7/11291617

전세입자의 전세권설정 요구, 들어줘도될까? [밥잘사주는부자마눌]

https://cafe.naver.com/wecando7/2542550?tc=shared_link