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하버드 박사 김경민 교수의 부동산 투자 리포트
부동산 트렌드 2025
서울 아파트 슈퍼사이클 진입
서울이 상승할 수 밖에 없는 이유를 구체적으로 설명해 주었다.
내가 모르는 용어와 부동산 정보에 대해 배웠다.
파트2. 빅데이터로 분석한 서울&전국 아파트
N파고의 등장(상승-조정-상승 ): 첫번째 고점까지 상승한 후 하락해 저점을 형성하고 다시 상승해 두번째 고점형성.
두번째 고점이 첫번째 고점을 넘어서면 상승세 지속 가능성 높음.
W파고: 지난 전고점을 넘음.
-서울 아파트 시장은 N파고의 등장으로 슈퍼사이클 돌입
-신도시 아파트: 일자리와 직주근접성에 따라
1. 동남부-강남구, 분당, 수지 : 동조화, 위계, 지역 간 매매가격 흐름이 매우 긴밀하게 연결
2. 서북구-마포구, 일산, 파주 : 마포는 강남과 흐름이 비슷하고, 일산&파구와 확산 안됨(직장 근접성 떨어져 디커플링)
3. 서남구-양천구, 안양동안구, 김포 : 양천구와 동안구는 동조화,
4. 동북구-노원,의정부, 남양주 : 현재 셋 다 가격하락이 멈춘 보합 상황
서울시 구별 아파트 시장
강남구, 서초구-고가아파트 시장
노도성(노원, 도봉, 성북)-중저가 시장 : 가성비 높은 주거지. 강남접근 어려움. BUT우수한 교육환경, 생활편의시설
시사점
- 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재함.
- 현재 고가 시장 상승세 전환, 권역 동조화. 가격 상승이 인접 다른 고가 지역으로.
- 중저가 아파트 시장은 비동조화. 성북구가 상승해도 다른 중저가 지역은 상승하지 않을 수 있음.
공급부족의 파급: 주택가격의 상승, 전세 및 월세 상승, 주거 안정성 약화
파트3. 2025 부동산 투자 빅이슈 TOP6
-슈퍼사이클: 강남이 상승으로 돌아선 후, 서울이 4월 첫주 상승 돌입, 노원구는 6월 첫주 상승 시작
매매 거래가 늘어날 대(임대가 매매로 돌아섬)
*노원구는 서울 전역이 상승장 진입 후, 후행함. 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락이나 상승이 나타남. 부동산 사이클이 짧아짐.
-인플레이션: 전세계 모든 도시에서 인플레이션으로 월세가 폭등했다.
*신규 공급이 부족하면 : 신축이 구축보다 더 높은 프리미엄, 지나친 가격차이가 있다면 구축 매매로 돌아설수있음.
그 높은 금리에도 불구하고 미국 주책 가격은 상승중임.
-전세가격의 폭등: 월세로 전환, 인플레이션, 입주물량부족, 빌라포비아로 인함.
*임차가 매매로 넘어가는 시점: 이자가 저렴해지거나, 입주물량이 적어지거나, 임대료가 지나치게 상승하거나.
-PF사태
-공급절벽: 빌라도 급감, 입주 물량이 지나치게 적다. 그나마 입주 물량은 지역적으로 지나치게 편중되 있다.
서울 서쪽 지역 구는 절대적으로 입주 물량이 부족하다.
-퍼펙트 스톰: 공급 부족과 금리 인하.
공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일임.
금리는 반드시 인하될 것이고 다양한 경로를 통해 주택 수요 자극할 것.
모든 지표가 상승을 가르키고 있음.
파트4. 12개 대장 단지 상세 리포트
*참고: 매매가격은 거래량과 동조화 현상을 보임.
송파는 이미 전고점 달성,
나머지는 시간만 가면 달성
중구 남산타운, 서대문구 파크뷰, 관악구 드림타운은 달성시간 소요.
-대장 단지들이 전고점을 돌파하며 상승중이다.
-금리 인하는 시간문제다
-거래량과 매매가격이 같이 증가한다.
-강남3구의 상승세가 전이될 것이다.(이미 강남, 서초, 송파의 상승기 시작)
-신축 아파트의 상승세가 퍼져나간다.
-역대 최악의 공급부족이 예상된다.
파트5. 부동산 가격 대 예측.
고가아파트: 상승폭의 제한 가능성
노도성아파트: 금리에 따라 상승폭 다를 듯.
트렌드
- 가격 상승은 대체로 강남에서 시작한다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.
- 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.
- 서울시 모든 지역에서 21년 고점을 돌파할 가능성이 놓다. 강남권-왕십리, 마포-성북구 신축으로 눈을 돌릴 수 있다
- *정부의 개입이 현실화되는 경우, 단기적으로는 앞선 시나리오대로 부동산 가격이 움직이지 않을 수 있으나 결국 상승세로 이어질 가능성이 크다.
깨달은 것.
서울은 지금은 정치적 및 여러 이유로 상승세가 주춤하다고 볼 수 있지만 공급부족, 금리인하, 사람들의 소득수준향상 및 인플레이션 등의 각종 영향으로 인해 결국 상승할 것으로 판단한다. 나도 이에 동의한다.
그러나 그 상승이 완연한 상승장이 아닌 고가 시장에서 아직 중저가 시장으로 흐름이 넘어오지 않았음을 대장 아파트들의 움직임을 통해 확인하였다.
경기도를 대기 수요로 가진 서울조차도 상승은 한꺼번에 오지 않는다. 즉 이는 서울 땅은 어디고 지금 안 올랐다고 절대 무시하지 말아야 한다는 것이다.
특히 노도성과 서울의 서쪽 지역의 경우 공급 부족, 그들만의 거주 이유로 고가 시장과 강남라인보다는 늦게 오를 지라도 반드시 오를 것이다. 서울의 하급지의 경우도 장기적인 누적 상승률은 상급지 좋은 단지와 큰 차이가 없다. 즉 내가 살 수만 있으면 언제고 그 상승폭을 따라간다. 즉 수익금에 차이는 있어도 수익률은 보장할 수 있는데 서울이니 수익금의 양도 내 상상 이상이라는 것이다.
적용할 것.
- 서울의 하급지를 절대 허투로 생각하지 않고 부지런히 앞마당 만들 것.
- 장기적인 누적 상승률의 관점에서 생각할 것
“부동산 시장에서 주택 가격은 ‘공간 균형’을 찾아간다.
특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는
특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다. (154쪽)”
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