[투자코칭] 투자자로써 기본과 원칙을 배웠습니다 (Feat. 마스터 멘토님)

안녕하세요. 

월부에서 투자공부를 시작한지 1년 5개월 된 초보 투자자로 무럭무럭 성장 중인 쓸입니다.

1년이 넘는 시점에서 혼자 투자를 고민해온 방향과 제가 계획한 향후 방향에 대한 고민이 깊어졌고,

거인의 통찰력을 빌릴 시간이 왔다는 것을 느꼈습니다.

(사실 더 일찍 코칭을 받고 싶었지만, 모든 코칭이 중단되며 그렇지 못했다는 점 ㅠㅠ)

나의 상황

1. 저축률이 높다는 것이 강점

2. 직업적으로나 신용이 탄탄하여 대출이나 잔금 시 유리할 것 같다는 멘토님 조언

3. 싱글 투자자의 종잣돈 한계 및 아직은 초보 투자자

이번 투자 코칭을 하면서 배운 점 

1. 1호기 매수에 대한 메타인지 및 매도 플랜
2. 2호기 투자에 있어 부모님의 투자금 지원

Q1) 매물코칭을 받지 않고 매수한 제 1호기, 잘 산 게 맞을까요? 매도 계획을 어떻게 하면 좋을까요?

저는 월부 입성 후 3개월 만에 (당시 앞마당 3개, 뽀시래기 시절) 1호기를 그것도 “매물 코칭 없이” 매수하게 됩니다.
그 당시 추천 도서들을 읽으며 투자를 하루라도 빨리 하는 것이 맞다는 말에 꽂혀 진짜 하루라도 빨리 매수하고 싶어 

드릉드릉 했던 것 같습니다. (그런 의미가 아닐텐데,,,?)

제가 매수한 1호기는 중소도시 A, 선호도가 가장 높은 생활권의 준신축 단지로 그 생활권에서는 가장 선호하는 단지였는데요. 부끄럽게도 매수 당시, 선호도가 가장 높다는 것조차 알지 못하고 와 여기 살기 좋겠다! 라는 생각과 같은 지역 내에 있는 단지들로만 가격 비교 평가를 하여 싼 것 같네! 라며 매수하게 된 매물이었습니다.

매수 후, 꾸준히 공부하면서 앞마당이 급격히 늘어나고 전수조사를 하며 와, 이 투자금이면 더 좋은 연식을 할 수도 있었네? 혹은 1호기 투자 안하고 지금까지 모은 종잣돈이랑 합치면 수도권도 볼 수 있겠다 ㅠㅠㅠㅠ 라는 생각이 들면서 미운 1호기로 변질되고 있었습니다. 

이래서 가격 비교 평가를 하고, 코칭을 받고, 투자 원칙을 지키라는 의미가 뭔지 절실하게 깨달았던 것 같습니다.

이런 교활한 감정들을 다스리기 위해 독서도 하고, 강사님과의 만남에서 다른 튜터님들께도 여쭙고, 강의도 듣고, 다른 동료들과 이야기 하며 간신히 제 물건의 가치를 바로 잡아 소중한 경험을 선사하는 1호기로 만들었습니다.

    마스터 멘토님께 이런 매수 과정과 제 감정들 그리고 고민들을 전달드렸더니, 다시 한번 더 A도시에 대한 특징과 
투자 시 발생되는 특징들을 자세히 설명해주셨습니다. 

(10분도 안되는 것 같은데 설명을 이렇게 몰입력 있게 해주실 수 있나,,? 멘토님 진짜 최고)

마스터 멘토님: 
 

쓸님 스스로 본인이 이 상황들을 잘 인지하고 있는 것 같아 다행입니다.
투자한 단지가 있는 생활권은 그 지역에서 1순위이고, 그 단지가 연식이 조금 되었지만 이번 하락장에서도 하락 후 가장 먼저 반응을 보이며 가격이 올랐던 단지입니다.

다만, 다른 광역시에 비해 치고 나가는 힘이 약하기 때문에 이 도시는 1호기로써 그냥 잃지 않는 투자 정도의 경험을 가지고 나오는 물건으로 활용하면 좋을 것 같습니다. 

우리가 보통 수도권 투자 사례에서 2~3억 수익을 많이 들어서 중소도시의 몇 천 만원 수익이 안 와 닿을 수 있으나 어떠한 예적금도 이런 수익률은 없다는 것입니다. 
 

우리가 기계적으로 투자금 대비 200% 고려하여 기준을 잡는다면 이렇게 작은 규모의 도시에서는 매도 타이밍을 놓칠 수 있습니다. 우리 매도 목표액은 O억 정도로 잡으면 좋을 것 같습니다.

잘한 점:

-내 상황과 매물에 대한 메타 인지를 하고, 설명할 수 있었던 점

아쉬운 점:

-매도 계획에 대해 고민해보지 않고, 막연하게 생각한 점

-선호도 파악할 때 상승 시작 시점 비교하는 것을

단지 분석 때 해놓고 실제로는 가치 판단 때 연결시켜 활용하지 못함

알게 된 점: 

-1호기 물건의 가치 (경험, 수익률이 꽤 높은 예적금 통장)

-중소도시 투자 시 목표 매도 금액

마스터 멘토님: 

매수 후에 당시에는 보지 못했던 리스크들이 여실히 보이기 시작했을 거에요.

이 지역에 25~26년 공급이 쏟아지므로 매도 때 공급의 영향권에 들어갈 수도 있으니 대비를 해야 합니다.

세입자 상황을 여쭤보셔서 미리 전 날 세입자와 통화하며 파악해둔 내용에 대해 설명 드림

그렇게 멘토님께 배운 매도 플랜 (혼자 도식화 해 봄)

 가장 중요한 것은 수익이 나야 매도한다는 것입니다.

잘한 점:

-코칭 전, 세입자의 상황을 미리 알아 놓고 가서 더 디테일하게 질문할 수 있었던 점

아쉬운 점:

-매도 시 발생할 수 있는 Case를 두루뭉술하게 나눴던 점과 다양한 해결 방법에 대한 경험 부족

알게 된 점: 

-부동산은 사람과의 거래

-단기 계약 플랜도 방법이 될 수 있다는 점

앞으로 해야 할 일: 

-지금처럼 시세트레킹 꾸준히 할 것

-만기 시점이 오기 5개월 전부터 시세 트레킹 횟수 늘리고 전세와 매매 가격 움직임 면밀히 보고 세입자와 먼저 협상

Q2) 2호기 투자를 앞두고 있는데 부모님께 1억 차용하여 투자해도 될까요?

제 3자가 되어 이 질문을 본다면, 당연히 안되지! 라고 이성적으로 말하지만, 막상 그 상황에 있으면 

이성적인 판단은 온데간데 없어졌습니다.

당시 제 상황은 종잣돈 0억과 부모님 돈을 1억 차용한다는 가정 하에 총 x억으로 투자 계획을 잡고 

그에 맞게 앞마당을 만들고 넓히던 중이었습니다. 

제가 가진 종잣돈만으로 볼 때와는 급지가 달라진 상황이 되었고, 운이 좋게도 12월 실전반을 경기도 상급지로 배정받아

열심히 2호기 물건을 찾고 있었습니다.

사실 투자 코칭은 25년 1월에 진행되었고, 실전반은 24년 12월에 마무리 되고 있던 터라 이미 제가 가진 서울, 수도권 앞마당을 모두 털어 전수조사를 진행하며 최종 임보 발표 때 1등 뽑기한 매물 2가지 (서울, 수도권 각각 1개씩)를 

발표하였습니다.

당시 튜터님이었던 브롬톤 튜터님께 1등 잘 뽑았으니 매코를 넣어보자고 된 상태였습니다.   

운이 좋은지 나쁜지 모르겠지만 매물 코칭은 투자 코칭 바로 전날 배정되어 진행되었고, 몽부내 튜터님 역시 두 물건 다 투자해도 좋다는 결과를 주셔서 투자코칭 전 날 밤까지도 1순위 매물을 협상하고 있었습니다.

(사실 투코 당일날 아침까지도 2순위 매물 협상 진행 중이었습니다.)

마스터 멘토님: 

부모님께서 쓸님을 아주 많이 믿으시는가 봐요! (여기는 순한 맛 조언)

부모가 자식을 믿고 투자금에 보태라며 빌려 주는 것도 결국 차용입니다.

결국 본인이 이자를 내고 끌어올 수 있는 모든 돈을 끌어오는 것이기 때문에 저는 추천하지 않습니다.

그러므로 본인의 종잣돈으로만 투자하는 것이 좋을 것 같습니다.

더불어, 투자 초창기에는 본인이 아직 실력 검증이 안 된 상태에서 차용을 한다는 것은 날개를 달아버리는 것과 같고, 이게 더 무서운 상황입니다. (점점 매운 맛이 증가함)

내가 온전한 날개짓으로 나는 게 아니라 파닥거리며 날아가는데 혹여라도 역풍을 맞는다면 나만 맞는 게 아니라 부모님도 같이 맞게 되는 격입니다.

투자도 습관입니다.  

내가 저환수원리로 해서 투자 기준을 배우는 것도 있지만, 하물며 우리가 임장을 나갈 때도 본인의 습관이 튀어나옵니다.

그게 귀찮더라도 정석대로 딱딱 처음부터 좋은 습관을 들이면 괜찮지만 나쁜 습관이 몸에 베면 바로 잡기가 힘듭니다.

마찬가지로 가용 투자금을 설정할 때도 투자 습관이 필요합니다.

처음 제가 투자를 할 때, 마음 먹은 것이 “내 선에서 끝내자” 였습니다.

마음 한 구석에 계속 비빌 곳을 생각하면 이게 잘못되었을 때, 누군가 수습해주시겠지라는 마음이 자연스럽게 생기면서 내가 더 깎으려는 노력도 리스크를 대비하려는 노력도 덜하게 됩니다.

차용과 마통 사용은 이럴 때 하는 것이 아닙니다.

그러니, 투자금 범위를 다시 잡고 지금 가진 앞마당에서 매물을 좀 많이 보면서 2호기를 다시 준비하길 바랍니다.

사실, 멘토님 말씀을 듣기 전부터 부모님의 투자금 지원이 증여가 아닌 차용의 형태여서 (설사 증여라 하더라도) 

마음 한 켠이 무거웠고, 그 다음 3호기까지 투자에 대한 우려도 컸습니다.

이 투자금이면 서울, 수도권을 하겠다는 욕심과 일종의 자존심 때문에 쉽게 포기 할 수 없었습니다.

(지금 생각해보면 코칭을 신청하면서 기대했던 투자방향은 지금 시장이 좋으니 그렇게 하세요. 

그리고 3호기 계획은 이렇게 하면 좋을 거 같아요. 라는 장밋빛 그림이었던 것 같습니다.)

멘토님께 이 답변을 듣고 그래 차라리 다행이라는 생각과 동시에 솔직히 마음이 많이 힘들기도 했습니다. 

메타인지를 하고 온전히 받아들이기까지 꼬박 한달이 걸렸습니다. 

서울, 수도권을 보던 제가 갑자기 투자 방향을 완전히 바꾸니 동료들이 많이 아쉬워했지만 이 참에 제대로 된 투자 습관과 기준을 잡겠다고 선언하였습니다.

앞으로 투자하면서도 이런 유혹이 들 때면, 기준을 지키는 투자자가 되기 위해 다시 멘토님 말씀을 되새기려고 엄청 자세히 작성하였습니다.

 파닥거리는 날개짓 대신 온전히 제 힘으로 안정적인 비행을 할 수 있게 실력을 쌓고 많은 경험을 만들겠습니다. 

소중한 조언들을 가감없이 주신 마스터 멘토님

비록 이어지지 못했지만 따뜻하고 자세하게 매코해주신 몽부내 튜터님

그리고 매 순간순간 든든한 지지자였던 브롬톤 튜터님

같이 아쉬워하고 2호기 투자 재개 응원해주던 동료분들 

모두모두 감사합니다🤍🤍