[지투실전23기 찬 바2ㅏ미 불 때, 미요 ☕ 래고야] 마스터 멘토님 5주차 수강후기

안녕하세요, 래고야입니다.

한자 한자 곱씹으며, 

정말 소중한 강의, 

두 번 생각하면서 열심히 본 마스터님의 강의..

멘토님의 답변 마다 제 느낀 점과 BM할 점을 적고 싶지만

시간 압박과 스크롤 압박을 생각하며..

현재 시점에 저에게 가장 필요한 내용과

충격적으로 다가온 내용을 위주로 정리해보겠습니다.

Q. 가격이 비싼 지역을 임장할 때

자꾸 타 지역이 더 싼 것 같은데? 하며

현 임장지에 대한 흥미를 잃을 경우 어떻게 해야 하나요?

제가 질문 드린 줄 알았습니다

머리로는 당연히

현재 임장지에 집중해서 가치와 순서를 

잘 정리 해놔야

나중에 투자 기회가 왔을 때 바로 투자할 수 있다고 생각했지만

그게 현실에서는 잘 와 닿지가 않았는데요,

멘토님의 답변이 솔직히 충격이었습니다.

한 달 앞마당을 만드는 과정은 투자자로서 의식을 훈련하는 것이다

이미 고평가 된 시장에 간다는 것은 

‘정답지가 있는 곳’에 간다는 것이다

다시 그 단지가 하락장 > 상승장을 거쳤을 때

먼저 오르는 단지를 먼저 볼 수 있다는 것

[BM]

지역 내 가장 선호도가 높고 가격 대비 수익이 많이 난 곳 파악

다음 투자 기회가 온다면 어떤 생활권, 단지 순서로 투자할 곳인지 정리

Q. 수도권 외곽 vs. 광역시(부산/대구)

매매가는 부산/대구가 더 빠르게 올라갈 것 같은데

수도권 외곽은 전세가를 꾸준히 올려 받을 수 있을 것 같은데

어떤 것이 나을까요?

더 큰 시장이라고 먼저 오를 것이라고 예측하면 안된다.

지방 사이클이 짧다고 먼저 오른다고 장담할 수 없다,

시장이 다르게 움직이기 때문.

저는 반대로 수도권부터 오른다고 생각했는데, 

수도권이라고 먼저 오른다는 보장을 할 수 없는 것, 

수도권도 수도권 나름이라는 것…

단지 나름이라는 생각을 하게 되었습니다.

수도권 투자는 장기 보유 가능하다는 면에서 

가치성장 투자가 가능하나, 

수도권 외곽의 구축 아파트의 경우 

전세가 상승폭이 크지 않으므로

전세가 상승분을 기대하기 보다는 

시세 차익을 누리고 중간에 갈아타는 방식을 고려 할 수 있다는 점

새롭게 배웠습니다. 

이번 임장지를 정리하면서

공급이 많은 지역에 대한 생각을 많이 하게 되었습니다.

현 임장지와 기존 공급이 부족한 앞마당을 비교하면서

이미 많이 오른 단지와 

더 시장은 크지만 덜 오른 단지를 비교하며

절대적으로 가격이 낮은 곳이 투자 우선순위인지

올랐더라도 공급이 적은 곳이 우선인지

궁금했었습니다.

이에 대한 멘토님의 답변이 있어

명쾌하게 결론을 내리기로 했습니다.

공급 물량으로 지역 간 비교평가를 하기보다는

과연 거주민들이 좋아하는,

살고 싶어하는 동네인가를 먼저 확인한다.

그렇게 생각하니 조금은 선택이 명확해졌습니다.

그렇다면 

2순위 생활권에서의 중간 선호 단지인 A단지가

3순위 생활권에서의 중간 선호 단지인 B보다

훨씬 더 좋아하는 단지인 것으로 결론을 내렸습니다.

공급 리스크

이번 임장지는 지금으로부터 3년간

공급이 끊이지 않는 곳인데, 

리스크를 헷지하는 방법으로는 

3년 전세를 맞춘다 라고만 생각했습니다.

공급이 워낙 많아서 전세 매물이 없는 곳이라,

이렇게만 하면 리스크를 피해갈 수 있다고 생각했는데요..

공급 폭탄 전에 전조증상으로

입주 이전에 전세수요가 몰린 구간에서 나타나는 현상 

→ 임장지의 현 상태

공급을 피하는 투자 전략보다 

저평가 구간인지가 중요하며

기회비용을 사용할 만큼 매수시기로 적절한가? 판단이 중요하다. 

3년의 전세세팅은 기술적인 것 

3년 전세세팅을 해서 투자를 한다고 리스크를 모두 헷지했다고

착각하면 안된다. 

그것보다 중요한 것은 

가격 수준이다. 

전세가율이 높은 상황은 공급이 많을 때의 전조증상이다.

딱 지금 임장지에서의 상황인데요,

그럼에도 내린 결론은

시장이 저평가 구간이다 라는 것이었습니다.

리스크에 대한 많은 생각을 하게 됩니다..

지방 소액투자자에게

정말 리스크란 대비하고 또 대비해도

부족한 것이 될 수 있겠다 라는 생각을

다시 한번 했습니다.

이번 강의에서

꼭 BM해야겠다고 느낀 부분은

가.설.검.증 인데요.

가설을 세우는 것이 참 어렵게 느껴졌습니다.

궁금해 한다는 것은

관심을 그만큼 가져야 알 수 있다는 말씀에

순살이 되었는데요..^_ㅜ 

맞은 곳이 얼얼합니다

가설 검증을 하는 이유는

1)투자 통찰력을 높이기 위해서 과거 시장을 복기하고

2) 비교평가 시 명확한 판단에 도움을 받기 위해서

궁금한 것이 없을 경우

초반에는 쥐어 짜내서 라도 연습이 필요하며,

질문에 대해 나름의 답변을 제시해보고

관련 자료를 붙여 해석해보고

가설이 맞는 지를 확인 해보며 

투자 시 적용할 점을 정리하는 것이 

가설 검증의 단계라고 하셨습니다. 

다음 임보를 작성할 때는

꼭! 가설검증의 단계를 밟아볼 생각입니다.

지금 당장 임보에 장표 추가♥

마스터 멘토님 강의는

감히 말씀드려보자면 

Masterpiece.

정말 한 폭의 걸작이었습니다.

두 번째로 시청할 때는

열심히 필사하며

머리 속에 한자,한자 새기며 들을 계획입니다.

장 시간 깊이 있는 답변 준비해주신

멘토님께 정말 감사드립니다.

그리고 이렇게 강의를 듣고 나니,

문득 정말 아는 만큼 들린다는 것이 무엇인지

새삼 깨닫게 되었습니다.

불과 반년 전까지만해도

반도 이해하지 못했을 것이라 생각합니다.

그 동안의 시간이 헛되지 않았구나 하는 생각에

감사한 마음으로 감일 작성해볼 생각입니다. 

지투반을 떠나기가 너무 아쉽네요..

강의 준비해주신

튜터님들, 멘토님

정말 감사드리고, 또 뵙겠습니다 ♡