[열반스쿨 중급반] 싱글투자자 월부생활 1년여만에 심은 1호기 후기(feat.동료의 중요성)(PART2)_[달려라잼재미]

PART1 링크: https://weolbu.com/community/2404843

#끝날 때 까지 끝난 게 아니야

하지만 이렇게까지 실전 투자에 가까이 가 본 적이 없어서 일까요? 밤새도록 머리가 돌아갔습니다.

'만약 계약하게 된다면 중개 수수료를 깎아 사는 a물건이 최선일까? 이거 말고 다른 방법이 없을까?'

그러다 문득 떠오른 b물건! 세가 낮게 껴있던, 심지어 계갱권도 안 쓴..그 물건이 떠올랐습니다!

다음날 부사님께 전화 드려서 물건에 대해 물었습니다. 이번에는 조금 더 신중하게요.

잼재미: 소장님~ 제가 a물건 밤새 정말 많이 고민해봤는데요..

에어컨 설치하고 뭐하고 하면 제가 가지고 있는 금액에서는 오버되는 것 같아요.

그리고 무엇보다 매도자분께서 집 보여줄 때 보이는 태도가 가장 마음에 걸려서요~

나중에 전세 뺄때도 과연 잘 보여주실까 싶고

소장님이 중개수수료를 깎아가면서까지 그 물건을 거래하지는 않아도 될 것 같아요.

다른 곳에 비슷한 금액으로 봐 놓은 곳도 있구요(뻥)

소장님: 아~ 그래도 가격 괜찮은데 하시지~

잼재미: 어려울 것 같아요ㅎㅎ 그런데요, 소장님 그 b물건 이야기좀 해주실 수 있나요? 제가 해볼만한가 해서요!

눈치 채셨을지 모르겠지만 저는 이 통화 후 2주 내에 이 b물건을 계약하게 됩니다.

PART2.

#b매물

더 많은 앞마당이 있어 비교대상이 많았으면 좋았겠지만, 제가 가진 지금의 앞마당에서는 이 단지가

최선이었습니다. 때문에 단지 내에서 가장 싼 두 매물 중 비교평가를 진행했어요.

b매물의 조건은 다음과 같았습니다.

*상태: a물건 보다 더 깔끔한 상태, 더 좋은 층, 시스템에어컨 3대(4~500만원) 있음

*가격: a물건과 같은 가격에서 100만원 더 깎음.

*저/환/수/원 : ⭕

*리스크: 🔺(입주물량⬇, 전세물량 ⬇, 잔금⭕, 낮은기보증금+계갱권미사용)

문제는 기보증금이 현 시세보다 현저히 낮았던 거죠.

그렇다면 다음으로 물건의 상황을 살펴보게 되었는데요

*상황:

-현세입자 25년 말 계약 만기

-시세보다 5천만원 이상 낮은 기보증금.

-매도자는 딸 명의로 분양 받은 아버님이고 이를 정리하고 싶어한다.(더 자세한 사정은 모름)

-매도자는 계약금+중도금을 원한다 (나의 기준 투자금 넘는 정도로)

그러면 어쨌든 제가 생각한 투자금을 한참 넘어버리는 경우였어요.

아, 투자금도 안 되고 무리네.. 하고 포기했을까요?

#물건은 만들어 가는 것

a매물 협상 때 한 실수(조르기)를 만회하려 이번에는 먼저 부사님 말에서 매도자의 상황을 추측하고 협상카드로 쓸 수 있는 것을 떠올렸어요.

-매도자가 중도금을 원한다?! = 매도자는 급하게 자금 융통이 필요하다!!

(그런데 나는 그정도의 돈이 정말로 없다!)

-잼재미: 저 정말 돈이 부족해서 그런데, 원래 제가 생각한 투자금만큼으로 중도금을 조절이 가능할까요? 대신 내일이라도 중도금 바로 쏴드릴 수 있어요!

-부사님: 한 번 말해볼게요! (얼마 후) OK래요!

거기에 더해 가장 불안했던 요소인 '계갱권 미사용'에 대한 특약을 요청했어요.

저같은 삐약이 초보자가 어떻게 가능했을까요?

예전에 함께 자실했었고 또 최근 1호기 완료하신 동료분들께 물어보고

작년 열중반때 엄청난 아우라와 에너지를 느꼈던 조장님께 연락드려 물어보았습니다.

그리고 월부카페에서 부랴부랴 계약 도움글을 검색해서 또 한 번 월부의 온라인 동료분들의 도움을 받았습니다.

(이 자리를 빌어 라라예요님, 무적님, 경자요정님, 전봇님께 감사 드립니다!)

https://cafe.naver.com/wecando7/11113092

https://cafe.naver.com/wecando7/11347310

https://cafe.naver.com/wecando7/10888029

https://cafe.naver.com/wecando7/11383948

그렇게 가계약 전 부사님을 통해 조심스레 특약사항을 전달 드렸습니다.

-잼재미: 이 물건 정말 계약하고 싶고 계약금, 중도금도 최대한 빠르게 드릴 수 있습니다. 

다만 계약갱신권이 가장 마음에 걸려서 고민이 됩니다. 혹시 계약서에

>잔금일을 세입자 만기 이후로(연말) 새 세입자와 계약 후 협의 가능하게 맞추어 주겠다.

>계약서에 세입자 명도를 책임지는 내용을 기재하고 확약서를 첨부한다.

는 내용을 써주실 수 있으실까요?

...얼마후 또 매도자분의 동의를 받았습니다.

네. 복기하면서 느끼건대 이 부분은 정말로 운의 영역인 것 같아요.

저는 감사하게도 초심자의 행운(?) 같은 것으로 이 모든 특약을 다 넣어주겠다는 답을 받았습니다.

(다음에는 운에 걸맞는, 그리고 불운을 방지할 만한 실력을 더 갖추고 싶습니다!!)

그렇게 특약까지 무사히 받아내고 나니 고민했던 부분이 다 해결되는 느낌이었어요!

1. 생각한 투자금에 딱 들어옴. (오히려 a물건에서 못 깎았던 100만원 깎고도 더 좋은 매물)
2. 계약서에 계갱권 사용 안 하겠다는 세입자의 확약서 첨부 + 현 임차인의 이사에 대해 매도임의 명도책임 사항 기재
3. 잔금일은 전세계약만기일 전후 시점으로 조정가능(=세입자 새로 맞추면 잔금 치를 수 있음)

마지막, 정말 최악의 경우(리스크)로 세입자가 어떻게든 계갱권을 사용하게 되는 경우

마이너스 통장을 쓸 것이고, 2년 동안 내게 될 이자를 계산해 본 뒤

그럼에도 이건 버는 선택이다! 라는 확신이 들었습니다.

그렇게 가계약금을 넣었습니다.

#가계약(이라 쓰고 본계약이라 읽는다)

그러나.. 가계약금을 보내고 뒤늦게 다시 월부 검색을 통해 확약서를 받더라도 

세입자가 계약 만료 전 돌연 마음이 변해 계약갱신청구권을 쓰는 경우 

계갱권이 법적으로 더 우선한다는 것을 알게 되었습니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/3693853

 (다랑다랑이님 감사합니다)

더욱이 현 세입자분께서는 현재 두 초등 자녀가 있어 이 곳에 계속 거주하고 싶어하시고

(매수 하고자하는 의사가 있으나 자금 부족으로 전세 사시는 중이라 전해 들음)

앞으로 공급이 없고 전세가 마른 이 지역 특성을 고려할 때 

현 세입자분께서 만기일이 다가오면 계갱권 쓰기로 마음을 돌릴 가능성도 무시할 수 없었습니다.

이미 최악의 리스크(계갱권 쓰는 것)에 대한 대응을 다 계산 해 놓았지만 

원래 처음 생각한 투자 금액으로 투자를 하지 못할지도 모른다는 생각에 계약 갱신청구권에 완전히 꽂혀버렸습니다.

‘이러다 2년 동안 생각한 투자금보다 훨씬 많은 돈이 묶이는 게 아닌가..’

‘그럼 그냥 a물건을 할 걸 그랬나’

‘본계약에서 특약사항을 좀 더 명확히 추가해야하나’

이런 저런 고민을 하다가 본계약 전날 또 한 번 열기 선배님인 윤슬님께 전화를 드립니다.

(언제나 흔쾌히 전화 받아주시는 윤슬님 감사드립니다)

#투자자가 리스크를 대하는 자세

-잼재미: 선배님ㅠㅠ.. 아무래도 세입자가 만기일 다가오면 마음이 바뀌어서 계갱권 쓸 것 같아서 너무 걱정되는데 

계약서에 '명도 없을 시 계약파기 및 손해배상'까지는 아니어도 '계약파기' 문구를 추가로 넣는 것은 어떨까요?

-선배님: 잼재미님?? 잼재미님!!(정신 채리라는 듯 정확하게 두 번 부르셨습니다) 본질을 잊으신 것 같아요. 

정말 최악의 경우는 이미 잼재미님이 계산 해놓으시고 무리 없다는 가정 하에 결정하신 거잖아요. 

만약 만기일 되어서 명도가 안 된다고 했을 때 거래가가 많이 오른 상태인데 계약 파기 되면 괜찮으시겠어요?

리스크 없는 투자는 없어요. 심지어 리스크가 충분히 감당이 되시는데 몇 백만원 아끼자고 몇 천만원 포기하실 거예요?

aㅏ...맞아요! 지금 듣고 있는 열반 중급반 강의에도 버젓이 나오는 내용입니다.

게리롱 강사님께서 말씀하셨지요.

리스크를 안 지키면 잃는 정도가 아니라 망하는 거다. 망하는 게 최악이라고요.

하지만 반대로 리스크를 감당하는 대가로 얻는 것이 수익이며,

우리는 감당 가능한 리스크를 안고 투자하고 대응하는 거였지요.

그 몇 백만원이 아까워서 리스크 아예 없는 투자를 하려는 것은

순전히 저의 욕심이었다는 것을 깨달았습니다.

이 리스크가 발생해서 대응하고 견딘다면 수익은 물론, 내가 겪은 소중한 에피소드 중 하나가 될 수 있다.

생각이 여기에까지 미치자 갑자기 마음이 차악 가라앉으면서 불안과 초조함이 사라졌습니다.

그리고 조급함과 불안함 때문에 리스크의 진짜 의미를 잊고 있던 저에게 

저환수원리의 원칙을 다시 상기시켜주신 윤슬선배님에게 감사한 마음만 남았습니다.

#계약

계약은 평일 퇴근 후 부동산에 방문해 전자 계약으로 진행했습니다.

매도자 부부는 인상 좋은 분들이셨고, 계약은 따뜻한 분위기에서 순조롭게 진행되었습니다.

잔금일인 다음 겨울 즈음 다시 보자는 말을 하며 인사를 나누고 헤어졌습니다.

1호기를 하고 나면 정말 기쁠 줄 알았는데,

뭔가 몰아치듯 후루룩 지나가서인지,

잔금이 아직 남아서인지,

어딘가 얼떨떨하고 어리둥절하지만. 어쨌든 계약은 무사히 마무리가 되었습니다.

연말에 잔금까지 치른 뒤 PART3. 전세빼기 및 잔금 이야기로 후기를 마무리 짓도록 하겠습니다.

전세 빼고 잔금 치를 때 까지는 완전히 끝났다고 할 수 없으니까요! 

#에필로그 (감사문)

사실 이것은 후기를 가장한 감사문입니다.

1년 넘게 월부 생활을 유지하면서 지난 1월 1호기를 계약 하기까지 어느 하나 저 혼자 한 것이 없습니다.

열반기초반에서 만난 이롭조원들. 

정말 조이름 그대로 서로에게 끊임없이 이로운 존재들입니다.

부분 부분 모여 자실을 함께하고 정보를 공유하고 서로를 응원하고 격려하고,

지금까지도 연락을 이어나가고 있습니다.

그 과정에서 우리 삐약이 동기들중 세 분이 1호기를 달성했습니다. 정말 자랑스럽고 사랑스럽습니다.

지금보다 더 삐약이 시절 지기반에서 만난 진수도리 조장님께서는 

아직 아무것도 모르는 저와 매임을 함께 해주시며 나중에 꼭 조장에 도전해보라는 말씀을 하셨습니다. 

그때는 멋쩍게 웃으며

'제가 어떻게 조장을 하나요.. 뭐 언젠가는..? 할 수도 있겠죠?ㅎㅎ' 하고 마음에 없는 대답을 했었지요.

하지만 도리조장님에게 딱 한 가지 배우고 이것 만큼은 나중에 따라해보겠다 다짐했던 것은, 

조원들의 원씽을 하나하나 지지하고 응원해주는 자세였습니다.

작년 열중반에서 만난 나알이 조장님과 조원분들은 조활동을 하며 어떻게 나눔의 태도를 가져야 하는지 

몸소 보여주셨습니다.

그리고 아직 전임/매임의 두려움을 가지고 있던 저에게 서기반에 먼저 다녀온 이롭조 동료가 서기반을 추천해주었고 

대망의 서기반에서 모든 멤버가 실전반 같은 열정을 뿜어대는 미친 환경 속에서 

어느 정도 전임/매임에 대한 벽을 무너뜨릴 수 있었습니다. 

정말 여기에서 조만간 튜터 한 분 나오실 거라고 장담할 수 있습니다. (예언)

마지막으로 윤슬님. 제가 이 후기를 쓰게 된 것은 바로 윤슬님 덕분입니다.

임장 다녀오면 한 시간이고 두 시간이고 전화로 임장지에 대해 이야기 나눠주시고, 

1년 동안 정말 한결같이 저뿐 아니라 저희 삐약이들에게 도움과 나눔 그 자체이셨던 분입니다. 

(제게는 가장 가까운 동료이자 스승님입니다)

사실 이번 계약하는 과정에서 세 번 이상 통화하면서, 너무 감사한 마음 + 설 명절이기도 해서

선물을 보내드리려 시도해보았으나, 절대로.. 절대로 받지 않으셨습니다.

잼재미: 슬님.. 주.. 주소좀 알려주시겠어여?

윤슬님: 싫은데요 (눈치챔)

후... 그리고서 이어진 명언.

'정말 괜찮아요. 

대신 이번 1호기 과정을 복기하면서 꼭, 후기로 남겨주세요.

그러면 잼재미님에게도 도움이 될거고 다른 분들에게도 도움이 될 수 있을테니까요.

저는 그거면 충분합니다.'

저는 윤슬님의 이 세 문장이 월부에 1년 동안 있으면서

제가 느낀 월부의 모토를 가장 잘 담아낸 말이라고 생각합니다.

그리고 25년 2월, 열중반을 다시 신청하며 이번에는 조장에 지원해야겠다고 다짐했습니다.

제가 1년 동안 월부에서 수 없이 받은 것들을 조금이나마 나누고 싶었습니다.

이런 마음이 통했는지 정말로 조장이 되었고

다시 열심히 강의를 듣고 책을 읽으며 조원들과 즐겁게 소통하고 있습니다. 

제가 아직 많이 부족해서 나눌 수 있는 게 없다면 하다못해 관심과 격려, 지지라도 드리고 싶습니다.

이번달 저의 원씽은 '조원들의 재미로운 월부생활 메이트 되기! 그리고 나눔의 기쁨 느끼기'입니다.

아직 케파가 넓지 않아 과제와 댓글, 톡을 하다보면 새벽 한 시, 두 시는 그냥 넘겨 자는데도

그냥 요즘 참 행복합니다. 어쩌면 벌써 원씽을 달성한 것 같기도 합니다.

월부라는 이름으로 함께하시는 모든 분들에게 감사드립니다.

저도 이 시스템의 하나가 되어 열심히 이 소중한 모토를 지켜나가고 싶습니다.