step1. 책의 개요
- 책 제목 : 부동산 트렌드 2025 (서울 아파트 슈퍼사이클 진입)
- 저자 및 출판사 : 김경민, 김규석, 이소영, 이보람, 이영민, 정재훈 / 와이즈맵
- 읽은 날짜 : 2025.2.4.~2.9.
step2. 본-깨-적
part 1. 2024년 부동산 시장 다시 보기
- (본) p.15 현재 서울시 아파트 시장은 심각한 위기상황이며, 동시에 이 위기 속에 기회가 있기 때문이다. ①빌라포비아의 여파로 인한 전세 가격의 상승, ②PF대출 연장으로 인한 토지 가격 유지와 역대급으로 저조한 인허가 물량 그리고 ③공급 절벽 수준이 예상되는 향후 입주 물량 등 여러 상황으로 보아 부동산 가격에 상승 압박이 가해질 것이라 보았기 때문이다.
(깨적) 23년초 지난해 고점 대비 바닥을 찍고 상승세에 오른 서울 일부 단지들만 보고 이미 늦었다는 생각을 많이 했다. 너바나님의 말씀처럼 어떠한 상황에도 투자할 곳은 항상 있었다는 것을 기억해야겠다. 기회가 오고 있으며 자본금도 준비되어있다. 남아있는 것은 실력을 쌓는일 뿐이라는 것을 가슴에 새기자. 서울시 아파트 가격이 어떤 원인 때문에 오르는 것인지 대략적으로 가늠해볼 수 있었다.
2. (본) p.23 지금 시점을 대표하는 한 마디는 ‘서울 아파트 가격의 골든 크로스’(시장이 강세로 접어들었다는 신호)다. 서울 아파트의 새로운 ‘슈퍼 사이클(장기적인 가격 상승 추세)’이 시작됨을 보여줬다. 다만 가격의 장기간, 폭등을 의미하는 것은 아니다.
(깨적) 상승기와 하락기 모두 투자는 필수이다. 다만 상승기에는 조심하면서 드문드문, 하락기에는 적극적, 공격적으로 해야 한다. 싸게 사서 비싸게 판다. 투자는 오래해야 하므로 절대 잃지 말자는 원칙을 기억하자.
part 2. 빅 데이터로 분석한 서울&전국 아파트
- (본) p.29 서울 아파트 시장에 나타난 ‘N파고’의 등장이다. (중략) 두 번째 고점이 첫 번째 고점을 넘어서면 상승세가 지속될 가능성이 높다는 신호로 해석된다. 역사적 전 고점도(21년 3-4분기) 시기의 문제일 뿐 돌파할 가능성이 매우 높다고 필자는 본다. 즉 서울은 N파고를 넘어 W파고의 가능성까지 존재한다.
(깨적) 서울과 지방의 사이클이 다르기 때문에 서울,경기도 상급지를 타겟으로 삼은 나는 좀 더 면밀히 서울을 살펴볼 필요가 있겠구나.
3.(본) p.39 가격 확산이란 특정 지역의 부동산 가격 움직임이 주변 지역에도 비슷한 영향을 미치는 현상을 의미한다. 한강 이남 지역에서는 수도권으로의 가격 확산이 활발히 진행 중인 반면, 한강 이북지역에서는 이런 현상이 거의 나타나지 않고 있다. 이러한 차이는 각 지역의 일자리와 직주 근접성에서 비롯된다.
(께적) 동대문구 임장할 때도 사람들이 좋아하는 단지들은 이미 전고점 가까이 회복되어 기회가 다 날라간 것이 아닌가 하는 생각이 들었지만, 아직까지도 우리에게 기회를 주는 단지들이 남아있다.
4.(본) p.49 양천구와 안양시 동안구는 동조화된 흐름을 보이나, 김포시는 향후 추이를 살펴봐야 한다. (중략) 양천구의 상승세가 안양시 동안구와 김포시로 퍼져가는 데는 시간이 걸렸으며, 각 지역의 상승세가 나타나는 시점과 강도가 서로 달랐음을 알 수 있다.
(깨적) 현재 앞마당으로 만든 평촌(안양시 동안구)가 양천구와 동조화된 흐름을 보이는 구나. 그리고 양천구를 가격적인 면에서 가지 못하는 사람들이 대체 수요지로 찾을 수도 있겠구나 하는 생각이 들었다.
5.(본) p.54 이는 서울 동북부 지역(노원, 남양주, 의정부)의 부동산 지역이 현재 안정세를 유지하고 있으며, 하락세가 멈춘 후 새로운 상승세로 전환되기 전의 안정화 단계에 있음을 의미한다.
(깨적) 서울 동북부 지역은 수요가 조금 적은 만큼 아직 가격이 오르지 않고 보합 상태이구나. 기회가 있을 수도 있겠지만, 4급지를 1호기 타겟으로 삼은 지금은 현재 상황에 집중하고 1호기 후에 살펴보아야겠다.
6. (본) p.76 2025년에는 약 2만 6000세대가 입주할 예정으로, 2024년과 비교했을 때 약간 증가한 수준이지만 여전히 평균보다는 낫다. 부동산 시장의 공급 부족 현상이 지속될 수 있음을 의미한다. 2026년은 더욱 급격히 감소해 약 1만2000세대가 될 것이며 서울시 부동산 시장에 심각한 공급절벽 현상이 발생할 수 있음을 시사한다.
(깨적) 공급장은 기회이고 향후의 공급절벽은 가격상승을 유도하겠구나 라는 생각이 들었다. 현재 내가 지켜보는 있는 지역에 기회가 왔겠구나. 항상 서울에는 신축이 부족하다고만 생각했는데 이제까지 그래도 꾸준히 공급이 있어왔구나. 그런데 앞으로 정말 공급절벽이네? 수요는 일정하다고 했을 때 공급이 줄면 가격이 상승하는 것은 당연한 이치이다.
part 3. 2025년 부동산 투자 빅이슈 TOP 6
1.(본) p.93 상승과 하락의 사이클이 주는 인사이트
-첫째, 가격 상승기에는 강남구가 서울 전역에 비해 상승이 1~2개월가량 선행하는 데 반해, 노원구는 서울 전역이 상승장에 진입한 후 후행해 상승장에 들어간다. 둘째, 부동산 상승기와 하락기는 매우 장기간에 걸쳐 나타난다. 대세상승기 혹은 하락기에도 일시적인 기술적 하락(혹은 정체), 상승이 나타난다는 것을 인지해야 한다. 셋째, 부동산 사이클이 짧아진다. 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클도 짧아질 가능성이 존재한다.
(깨적)좋은 곳이 먼저 오르지만 결국은 덜 좋은것도 가치있는 것을 산다면 그 가치를 찾아간다는(결국 오른다는) 사실이 데이터로 증명되었다. 부동산은 짧게 보유하는 상품이 아니므로 지금 사면 최소 10년, 아니면 평생 가져간다는 마음으로 매수하자.
2. (본) p.97 인플레이션은 주택 구매 수요를 증가시킴으로써 주택 가격을 상승시킨다. 재화(돈)의 가치가 떨어지기 때문에 재물 중 가장 큰 금액을 자랑하는 부동산에 대한 수요로 연결될 수 있다. 또한 임대료(월세) 폭등 역시 주택 구매 수요를 증가시킨다.
(깨적) 단순히 인플레이션이 화폐가치만 떨어뜨리는 것이고 그로 인해 물가가 오른다고 생각했는데 그것들이 모두 주택 구매 수요를 증가와 연결되어 있는 줄은 몰랐다. 임대료가 올라가면 같은 집값일 때 투자 수익률이 올라가게 되고 사람들은 올라간 투자 수익률을 얻기 위해 더 높은 값을 주고서라도 집을 구매하고자 하게 된다. 이런 원리로 집값은 우상향 하겠구나. 항상 인플레이션은 존재하니까.
3. (본) p.115 임대차 3법 실행 후 나타난 이중가격(신규, 갱신 거래의 전세 가격 괴리)의 등장이다. (중략) 임대차 3법 이후 이중 가격이 발생한 것은 사실이나 이중 가격이 2022년 3분기에 사라진 것이다. p.124 전세 가격이 폭락 후 2023년 초반부터 다시 오른 것은 앞서 언급한 정책 실패(고물가 상황의 지속, 입주 물량 부족, 빌라포비아)의 결과이다. 따라서 임대차 2법을 그 이유로 들며 폐지하려는 시도는 상식을 벗어난 것이다.
(깨적)투자자인 나의 입장에서는 전세 제도 폐지추진과 임대차 3법 도입 등은 사실 반가워할만한 내용은 아니다. 하지만 내가 어찌할 수 없는 상황이나 제도 등을 탓하지 말고 나는 지금 내가 할 수 있는 일을 해 나가야한다. 대신 상황을 살펴보기는 해야겠지.
4. (본) p.149 공급 물량의 79%가 특정 지역에 몰려있다.
-2024년에는 서울시 전체에 약 1만 98000채의 아파트가 입주 예정이다. 이중 강동구 올림픽 파크포레온 단지 하나에서만 약 1만 2000채의 아파트가 공급된다. (중략) 2025년 서울시 전체에 약 2만 6000채의 아파트가 입주 예정이다. 이 중 서초구에 약 4800채가, 동북권 (장위동, 휘경동, 이문동 포함)에 약 1만 5000채가 입주할 예정이다. 전체 물량의 약 84%가 특정 지역에 몰려 있음을 의미한다.
(깨적)서울시 전체적으로 입주 물량이 부족하지만 그 중에서도 서쪽 지역의 구에는 입주 물량이 절대적으로 부족하겠구나. 그러면 나는 공급이 있는 곳을 들어갈 때는 어떻게 해야 하지? 입주 물량이 부족한 지역을 들어갈 때는 어떻게 해야 할지를 생각해야 한다.
5. (본) p.161 모든 지표가 ‘상승’을 가리킨다.
-지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 정해진 미래는 서울 아파트의 경우 ①역대급 공급 부족이 3~4년간 지속될 것이고, ②동기간 금리가 낮아진다는 것이다. (중략) 부동산 공간 시장과 금융 시장의 여러 현황(인플레이션으로 인한 시공비 급등, PF정책 실패로 말미암은 토지 가격의 유지와 공급 부족, 전세 가격 상승과 매매로의 전환, 예상되는 금리 인하와 부동산 수요 자극 등)이 합쳐지면서 모든 요소가 부동산 가격 상승을 가리키고 있다.
(깨적) 미래를 예측하는 것은 어리석은 일이지만, 대세 상승장이 올 것인지 바닥을 다지는 시기인지를 아는 것은 매우 중요하다고 생각한다. 모든 요소가 곧 가격이 오른다고 하니 마음이 조급해지지만 이럴때 일수록 정신을 바짝 차리고 기준과 원칙을 가지고 매수를 해야겠다. 분명히 나에게도 기회가 온다. 그 기회를 잡자.
part 4. 12개 대장 단지 상세 리포트
- (본) p.234 대장 단지 분석으로 보는 서울 부동산 6가지 인사이트
①대장 단지들이 전 고점을 돌파하며 상승 중이다. ②금리 인하는 시간문제다. ③거래량과 매매 가격이 같이 증가하고 있다. ④강남 3구의 상승제가 전이될 것이다. ⑤신축 아파트 상승세가 퍼져나간다. ⑥역대 최악의 공급 부족이 예상된다.
(깨적) 조급하지말자. 기준과 원칙을 가지자. 매수의 기회가 오고 있다.
part 5. 2025년 부동산 가격 大예측
- (본) p.244 금리 인하는 주택담보대출 이자율을 낮추며, 이는 부동산 수익률 인하로 이어지고, 결국엔 부동산 가격 상승으로 연결된다. 은행 금리가 4%에서 3%로 낮아지는 겨우, 위험자산인 부동산 수익률도 함께 낮아지는 원리이다. 은행 금리가 4%라고 하면 더욱 위험한 자산이 부동산에서의 수익률은 최소 4%이상을 얻으면 된다. 그런데 금리가 3%로 낮아지게 되면 부동산에 투자하는 사람들은 3.5~3.75 정도의 수익률이면 충분하다는 생각을 하게 된다. 그래서 금리가 낮아지면 부동산 수익률도 따라서 내려가는 것이다. 그런데 부동산 수익률이 낮아지는 경우 임대수입은 어느 정도 고정되어 있기에 가격이 상승하게 된다.
(깨적) 금리 인하가 되면 이자가 싸지기 때문에 단순히 대출을 많이 받을 수 있어서 집 사기가 조금 더 수월해져서 집값이 오른다고 생각했다. 이런 원리가 숨어 있었구나.
2. (본) p.250 서울시 전체 아파트의 누적 상승률을 보면 강남과 강북간 큰 차이가 크지 않다. 강남 아파트가 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해 에도 같은 속도로 오르기보다는 상승폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 없을 수 있지만, 그 다음해 에는 급격한 상승이 나타날 수 있다.
(깨적) 좋은 것이나 덜 좋은것도 가치 있는 것을 샀다면 결국은 그 가치를 찾아가게 된다는 사실이 또 증명되었다. 같은 가격이라면 더 가치 있는 것을, 비슷한 가치라면 더 싼 것을 사자.
step3. 책을 읽고 느낀점 한 줄
2025년 나에게도 곧 기회가 온다. 충실히 준비하여 기회를 잡자.
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