[열중반 43기 54조 집4서 3십억 달성하고 54억까지 해낼조 월급전쟁] 1주차 강의 후기 나만의 언어로 해석하는 저환수원리

1 주차 강의의 핵심은 “저환수원리”의 근본 의미를 이해하고 실전에 적용하는 것이다.

그래서 “저환수원리”는 투자자로서 뼈에 새겨한다.

강의를 듣고 나서 나의 머리 속에 남아 있는 “저환수원리”를 강의 교제를 보지 않고 정리를 해봐야겠다. 

그러면 시간이 흐르고 난 뒤 미래의 내가 2025년 2월의 나와 대화를 할 수 있을 것 같다.

• 저평가: 가치가 있는 것을 비교 평가해서 싸게 산다.
  • 여행을 할 때 호텔을 예약해도 이것저것 비교해서 합리적인 선택을 한다. 호텔 브랜드, 조식, 수영장, 심지어 카트 포인트, 마일리지까지 계산을 해서 신중하게 구매를 한다.
  • 그런데 아파트 같은 큰 돈이 들어가는 것에는 많은 사람들이 소위 말하는 지르는 경우가 많다. 대충 사는 지역 근처에서 종자돈에 맞는 곳을 고르거나 주위 사람의 조언을 듣고 매수를 한다. 그리고 운의 영역에 맡기게 된다. 그래서 어떤 사람은 아파트 투자로 돈을 벌고 어떤 사람은 아파트 투자로 돈을 잃게 된다.
  • 호텔은 길어야 2 ~ 3일 머무르지만 아파트는 최소 2년은 거주해야 한다. 따라서 호텔을 예약하는 것처럼 아파트도 많은 것을 비교해보고 합리적인 구매를 해야 한다. 그 비교의 첫 단계가 저평가이다.
  • 아파트를 1개만 놓고 저평가 여부를 판단해보자. 해당 지역의 모든 아파트 가격을 줄 세우고 중위 가격(평균이 아니다!)을 확인한다. 그리고 해당 아파트가 중위 가격보다 상대적으로 높은지 낮은지를 확인하다. 이것만으로는 저평가 여부를 판단하기가 어렵다. 그래서 아는 지역을 늘려야 한다.
  • 아파트를 2개 이상 놓고 저평가 여부를 판단해보자.
    • 가격이 비슷한 아파트를 리스팅하고 그 중에서 가치가 있는 것을 고른다.
    • 가치가 비슷한 아파트를 리스팅하고 그 중에서 싼거를 고른다.
    • 한단계 더 나가면 그냥 아파트를 비교한다고 하면, 각각의 아파트에 녹아 있는 가치 대비 가격을 이해하고 가치 대비 저렴한 아파트를 선택한다. 이게 진정한 비교 평가인 듯한데, 내가 이 수준에 오를 수 있을지 의문이다.

  • 어떤 방법이든 저평가를 판단하려면 시세따기를 게을리하면 안되겠다. 시세를 열심히 따다 보면 자연히 가치가 눈에 들어 올 것이다.

     

• 환금성
  • 장기 보유할 가치가 있는 아파트가 아니라면 매도를 해야 한다. 따라서 매도 계획을 매수 시점에 세워야 한다.
  • 그 매도를 쉽게 하려면 결국에는 내가 아니라 많은 사람들이 더 좋아하는 아파트를 선택해야 한다.

  • 따라서 가치가 있는 아파트를 선택해야 한다는 기본으로 돌아온다.

     

• 수익성
  • 종자돈이 많은 없는 나 같은 사람은 수익률에 집중할 수 밖에 없다고 생각했다. 투자금을 줄이고 수익률을 높여야 한번이라도 더 투자를 할 수 있으니깐.
  • 하지만 극단적인 수익률을 추구하는 투자도, 극단적인 수익금 자체를 추구하는 투자도 좋지 않다. 적당한 밸런스를 유지해야 한다. 적절한 투자금으로 적절한 수익을 추구하자! 그러면 더 좋은 투자 기회를 놓치지 않을 것이다.

  • 다만 조금이라도 더 가치 있는 것을 선택해야 한다. 그러려면 아는 지역을 늘려서 비교 평가를 해야 한다.

     

• 원금보존
  • 단순히 전세가율이 높은 단지를 의미하는 게 아니다. 거주 수요가 빠지면 전세가가 빠지고 매매가도 빠지게 된다. 그러면 매매가가 전세가 밑으로 내려가는 일이 생긴다.
  • 따라서 실거주 수요가 높고, 가치가 있는 것을 선택해야 한다.

  • 아파트 투자의 본질은 가치임을 잊지 말자.

     

• 리스크
  • 리스크는 반드시 찾아온다. 피하는게 아니라 대응하는 영역이다.
  • 잔금 대비는 반드시 하자. 잔금을 치를 수 없으면서 무리한 투자를 하면 안된다.
  • 역전세는 투자금을 더 넣는 거라고 생각하고, 항상 여유 자금을 준비해야 한다. 그래서 대출은 마지막 보루로 남겨 두어야 한다. 그리고 대출에 대한 공부도 필요하다.
  • 감당하기 어려운 리스크는 피해가자. 그러려면 공급을 항상 살펴야 한다. 여러가지 전략이 있다. 3년 계약, 1년만 연장 등.
  • 또한 전세금에 욕심을 내지 말자. 내 돈이 아니다!

“저환수원리”는 수학 공식이 아니다. 저층, 탑층 안되고, 전세가율 얼마 이상이고, 전고점 대비 얼마 빠졌고, 공급이 얼마고 하는 것들은 시장 상황에 따라 변한다. 본질을 이해해야 한다. 그 본질은 결국 가치로 수렴한다. 가치가 있으면 수요가 있고 사람들이 좋아하게 된다.

사실 호텔 예약하는 과정도 재미가 있다. 이것 저것 비교해보고 합리적인 소비를 하려는 과정 자체가 즐거운 일이다. 아파트 투자도 이와 같은 마인드로 접근하면 된다. 임장 가고, 임보 쓰고, 시세 따고, 비교하고, 부동산 찾아가고…… 과정 자체를 즐기자!!!

게리롱님 좋은 강의 감사합니다!