STEP1. 책의 개요
1. 책 제목:월급쟁이 부자로 은퇴하라
2. 저자 및 출판사: 너나위 지음
3. 읽은 날짜: 2월 6일~9일
4. 총점 (10점 만점): / 10점
STEP2. 책에서 본 것
1장 왜 투자를 해야 하는가?
#인플레이션 #소득 분배의 불평등 #노후 준비 #경제적 안정
당신의 돈을 갉아먹는 인플레이션
p.23 이 물가라는 것이 내 소득의 증가 속도보다 더 빨리 오르기 때문에 생활이 점점 더 여의치 않게 되는 것이다.
p.26 ‘통화량 증가=돈이 흔해짐=돈의 가치 하락’이다. 돈의 가치가 하락하면 자연스럽게 예전과 같은 돈으로 할 수 있는 것이 줄어들 수 밖에 없다.
p.58 투자의 제 1 목표가 부자가 아닌, 노후 준비라는 관점에서 바라본다면, 투자는 하지 않아도 되는 것이 아니라, 꼭 필요한 것이 된다
p.61 갈수록 소득분배의 불평등이 심화하고 있는 상황에서, 가계에 속하는 당신은 예전보다 더욱 적은 몫을 가져가고, 그만큼을 기업과 정부가 더 가져 간다.
p.69 지금 당신이 ‘시간을 투입해서 돈을 버는 사람’에 해당한다면 ‘시간과 무관하게 돈을 버는 사람’으로 ‘이동’해야 한다.
2장 당신과 돈이 가야 할 방향
#소비자산 # 생산자산 #레버리지 #부동산 투자
p.66 개인이 돈을 버는 방식은 돈을 벌기 위해 시간을 직접 투입해야 하느냐, 아니면 시간을 투입하지 않아도 되느냐로 구분할 수 있다. 우리가 나아가야 할 방향은 시간을 직접 투입하지 않아도 돈을 벌 수 있는 방법이다.
p.76 직장을 다니면수 모을 수 있는 돈을 최대한 확보하는 동시에, 그 돈을 소비 자산이 아닌 생산 자산을 사는 데 써야 한다.
p.81 여전히 직장생활을 하고 필요한 데 돈을 쓰며 부동산을 매입하는 과정에서 필요한 일을 하는 것 외에 따로 일하지 않았는데도 말이다. 달라진 것이라곤, 돈을 쓰는 대상을 내가 산 것 보다 절대 비싸게 되팔 수 없는 것(소비자산)을 사들이는 것에서 내가 산 가격보다 비싸게 팔 수 있는 것(생산 자산)으로 바꾼 것, 그 하나뿐이다.
p.87 투자할 때 가장 먼저 고려해야 할 것은, 그 투자로 얻을 수 있는 수익이 인플레이션을 상쇄하는 수준인가 하는 것이다.
p.89 부동산을 택한 이유는 ‘정보 대칭’과 레버리지 때문이다.
p.91 환금성이 떨어진다는 것은 안정적인 소득을 얻고 있는 직장인에겐 오히려 강점이 될 수도 있다.
p.99 부동산의 강점은 자산의 규모를 키우기에 적합한 레버리지를 무이자로 활용할 수 있다는 점이다.
3장 평범한 직장인도 얻을 수 있 는 성과
#전세금 레버리지 #입지 #저평가 #아는 지역
p.105~106. 내손동에는 신축 아파트가 여럿 있었는데, 그중에서도 내 눈에 띈 것은 지역 주민들 사이에 가장 선호도가 높다는 E 아파트. 이유는 세대수가 가장 많은 대단지인 데다 초등학교가 단지 내에 있는 ‘초품아’였기 때문이다.
이 아파트는 평촌 신도시에 포함되지는 않아도 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지를 가지고 있었다…투자를 고려할 때 입지를 우선순위로 보고, 그다음으로 신축인지 구축인지를 따져보는 것이 현명하다.
부동산은 입지, 투자는 관계
p. 112~113. 투자 경험이 쌓이면서 크게 깨닫게 되는 것 중 하나는 중개인과의 관계가 투자 결과에 미치는 영향 또한 작지 않다는 것이다. 투자를 하면서 모든 일은 결구 사람끼리 한다는 것도 알게 되었다. 경험 부족으로 아마추어 같이 행동했지만, 중개소 소장님은 자신을 진심으로 대하고 신뢰해 준 나를 좋게 봐주었다. 투자 전부터 좋은 관계를 쌓은 덕분이다. 나는 부동산 거래를 마칠 때마다 최선을 다해주어 감사한 마음이 드는 중개인들에게는 사소한 선물이라도 준비한다. 또 특별한 일이 없을 때도 가급적 자주 전화를 해 안부를 묻는다.
p.119 투자 대상으로 적합한 물건을 찾기에 수월한 시기가 있다는 걸. 장마철이 시작되는 6월 초부터 한여름 휴가철에 속하는 8월 중순까지의 여름 비수기, 대학 수학시험이 있는 11월 초부터 설 명절이 있는 1월 말까지의 겨울 비수기가 그 시기다.
p.122 분당의 J 아파트가 입지적으로 광명의 P 아파트보다 뒤지지 않는다는 결론을 내렸다. 직장 항목의경우 인근의 판교테크노밸리가 가산과 구로디지털단지보다 규모는 작지만 급여 수준 등에서 우위에 있었다. 서울 강남까지의 접근성은 비슷한 편이지만, 도로를 통한 접근에서는 분당이 다소 우위에 있었고, 특히 환경과 학군은 분당이 확실히 비교 우위에 있었다. 그런데도 오히려 가격은 분당의 아파트가 더 저렴했다.
p.130 협상의 기본은 주는 것에 있다. 내가 상대에게 무엇을 줄 수 있느냐에 따라 원하는 것을 얻느냐 얻지 못하느냐가 결정된다.
p.134 가진 돈이 많지 않은 상태에서 원하는 목표에 도달하려면 필연적으로 여러 번의 투자를 해야 한다. 그렇기에 지역이나, 물건, 상황도 많이 겪어본 사람에게 유리할 수 밖에 없다. 처음 10채의 부동산을 마련하기까지 나는 다른 ㅈ역, 다른 평형, 다른 상황에 도전했다.
p.138 당신이 초보투자자라면 충분히 경험을 통해 실력을 갖추기 전까지는 가격 자체가 비싼 집은 투자자로서 조심할 필요가 있다. 무조건 비싸고 좋은 집이 아니라, 당신에게 투자 대비 쏠쏠한 수익을 안겨줄 알토란 같은 투자처에 집중하라. 그리고 잃지 않는 선에서 경험을 쌓아라. 그 경험이 당신에게 더 적은 금액으로 많은 이익을 거둘 수 있는 좋은 투자처를 찾게 도와줄 것이다.
수지32평 아파트
p.143~145 수도권 상승장 12년~16년 상승→전세가는 실사용가치라 오르지 않으니 소액 투자 어려움→16년 개통되자 전세수요 늘고 전세가 오름/이미 상승했다는 것과 국정논란의 피로감으로 매매가는 정체되자 매전 가격 비슷해짐→소액투자자와 꾸준한 실수요자 수요로 20평대 상승, 그러나 30평대는 정체→이 상태에서 동타, 수원 입주물량 많아서 전세가 내림, 집주인이 매매가는 그대로→투자자 주춤, 동탄 수원 사상 최대 입주 뉴스에 실수요자도 위축되어 매수가 얼어붙음.
투자를 고려하는 대상이 수도권에 있다면 입주 물량보다는 해당 물건의 저평가 여부를 먼저 고려한다. 가치 대비 저렴한지, 그렇다면 도대체 얼마나 싼지에 집중하는 것이다. 물론 입주 물량이 감당하기 어려울 정도로 많고 장시간 지속되는 경우라면 저평가 상태라도 투자 대상에서 제외한다. 투자금 회수와 시세차익 실현에 너무 오랜 시간이 걸리고, 최악의 경우 돈을 잃을 수도 있으니까.
다만 투자대상이 확실히 저평가되어 있고 주변 입주 물량 또한 단기간에 정리될 것으로 보인다면, 2년 뒤 한 차례 정도 역전세가 발생해 추가로 자금이 투입된다고 해도 매입하는 경우도 있다. 입주 물량이 많다는 이유 하나만으로 무조건 투자를 미루지는 않는다는 것이다. 나에게 최우선 투자 기준은 저평가 여부이기 때문이다.
p.148 전세가가 맞춰진 물건에 투자할 때 투자금을 줄이는 데 집착하느라 오히려 가격이 더 비싼 물건을 매입하는 경우를 종종 보게 된다. 수익을 추구하는 투자자로서 바람직하지 않다.
p.155 잃지 않는 부동산 투자를 하고 싶다면, 다음 세 가지를 갖춰야 한다. 첫째는 부동산의 저평가 여부를 판단할 수 있는 안목, 둘째는 적은 투자금으로 투자의 효율성을 극대화하는 기술, 셋째는 역전세 등에 대비하여 내 자산을 방어할 수 있는 자금 동원력이다ㅣ
p.161~162. 이러한 대량 입주로 공급 물량이 늘어날 경우, 구축 아파트 위주로 구성된 평촌 신도시의 시세는 일시적으로 부정적인 영향을 받을 수 밖에 없다. 안양시의 인구가 60만명에 조금 못 미치기에 적정 입주 물양은 3000세대인데, 그 2배에 가까운 주택이 일거에 공급되는 것이기 때문이다. 이러한 이유로 추세적으로 수도권 전체가 부동산 상승장이던 2016년에도 평촌 신도시의 시세는 상승폭이 미미했다. 하지만 매매가가 답보 상태였기에 오히려 투자하기에 적합한 상항이 조성되었는데, 사실 대규코 입주에 따라 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가 또한 약세였기에 투자자 입장에서 임차인을 구하는 것이 만만치 않았다. 위기가 한편으로 기회가 되듯, 모든 기회에는 위기가 숨어 있기 마련인 것이다.
상황이 어떠하든, 평촌은 입지 측면에서 수도권에서도 사람들의 선호도가 높은 지역이다. 전세 임차인을 구하기 어렵다는 리스크만 감당할 수 있다면, 좋은 가격에 물건을 잡을 수 있는 기회였다. 결구 나는 임자인을 구하지 못해 잔금을 치르고 일정 기간 공실이 발생한다고 하더라도 투자를 해야겠다고 결심했다. 그래서 잔금을 치를 수 있는지 자금 상황을 체크한 후 투자를 실행했다.
4장 성공투자를 위한 필수 지식
#종잣돈 #시스템 투자 #잃지 않는 투자 #리스크
p.207. 전세가는 부동산의 매매가가 전세가 아래로 내려가는 것을 방어하는 ‘하방지지선’역할을 하게 된다. 이는 부동산의 매매가가 하락할 때 일반적인 경우 전세가 수준까지 하락할 수 있다는 말과 같다. 이것이 실제 투자를 하는 개인 입장에서는 어떤 의미를 가질까? 바로 시세차익현 전세투자를 할 경우, 매입 이후 가격이 하락하게 돼도 내가 잃을 수 있는 돈은 매매가와 전세가의 차이, 즉, 투자금만큼이라는 뜻이다.이것이 매매가와 전세가의 차이, 즉 투자금만큼이라는 뜻이다. 이것이 전세가율이 높아 매매가와 전세가의 차이가 적은 물건을 투자 대상으로 삼아야 하는 또 하나의 이유가 된다.
ㅊ208 수도권의 경우에는 워낙 대체 수요가 풍부하므로 매매가가 전세가보다 더 낮아지는 현상은 거의 찾아보기 힘들다.
인생을 바꾸는 투자
p.215. 자산을 팔지 않고 쌓아 올리는 첫 번째 장점은 수익 실현을 뒤로 미뤄 불필요한 낭비를 막을 수 있다는 것이다… 두번째 장점은, 수익의 크기는 자산의 크기에 비례하므로 자산 규모가 커지면 이에 비례해 수익 또한 훨씬 커질 수 있다는 것이다…장기 보유의 세번째 장점은 거래 횟수가 줄어 그에 따르는 각종 비용을 아낄 수 있다는 점이다.
p.219. 기본적으로 투자금 자체가 적다면 한 가지 사실은 인정해야 한다. 바로 시간이 필요하다는 것이다.
p.222 여기서 알아야 할 것은 전세금을 레버리지로 활용해 투자하는 경우에는 아파트의 매매가뿐 아니라 전세가의 변동폭 또한 투자 성패에 큰 영향을 준다는것이다.
p.233 특히 최근 같은 부동산 폭등장에서는 상상치 못한 속도로 자산과 순자산이 증가할 수 있다. 아울러, 이후 필연적으로 찾아올 부동산 하락장에서도 과도기에 발생할 수 있는 역전세 리스크를 잘 관리하면서 시간을 보낼 수만 있다면, 얼마간 시간이 흘러 벌어질 주택 공급 감소와 전세대란으로 부동산의 전세가가 상승해, 또다시 당신에게 적지 않은 수익을 선사할 것이다
p.236 지방의 경우에는 시장규모가 작고 도다 불안정하기에 매매가와 전세가가 동시에 하락한 곳도 많다.
절대 무너지지 않을 리스크 관리법
첫째, 처음부터 전세가 하락에 대한 우려가 적은 물건에 투자한다. 둘째, 신규 주택 입주 뮬량이 예정된 곳이라면 신중하게 접근한다. 셋째, 마이너스 통장이나 신용대출 등으로 현금을 확보한다. 넷째, 세제 혜택 등을 위해 매입하는 물건을 임대용으로 등록하는 임대사업자라고 해도, 매도해 현금화가 가능한 투자 물건을 한 두 개 정도는 남겨둔다.
5장 누구나 따라할 수 있는 투자 매뉴얼
#투자 기준 #지역 선정 #지역조사 #현장조사 #실전 투자법
명확한 기준과 순서
p.256 아무리 적은 투자금이 들어도 저평가된 상태가 아니라면 투자하지 않고, 저평가된 상태라도 투자금이 너무 많이 든다면 투자하지 않는다. 저평가된 상태에 투자금이 적게 든다고 해도 예상되는 리스크가 재가 감당할 수 없는 수준이라면 과감히 투자를 포기한다.
p.257 경험이 쌓이다 보면 어떤 물건을 접할 때 그런 느낌이 불현듯 찾아올 때도 있다. 그럼에도 나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다.
현장조사
p.291 한마디로 ‘그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것’이라고 할 수 있다. 나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다.
p.317 수월한 임대 조건 네 가지(가격, 집 상태, 입주 가능 시기, 사람)를 기억하라.
6장 당신의 돈 그릇을 키우고 싶다면
#행하라 #조급함 #사람 #갈등
p.322 불가능한 일에 에너지를 낭비하기보다 현실에서 내가 할 수 있는 것을 해야 한다.
p.324 알았다면 행하라
p.355 조급함은 멀리하고 꾸준함을 가까히 하라.
STEP3. 책에서 깨달은 것
책을 읽고 난 후 느낀 점 또는 깨닫게 된 점을 적어보세요
나는 시간과 무관하게 돈을 벌 것을 반드시 해야 노후에 품위 유지하며 살것 같다.
2. 기존 인프라를 활용할 수 있는 입지에 들어오는 신축은 가치가 있구나. 내손동 신축 대단지 초품아의 가치를 안다고 할때 얼마의 시세가 적정한지는 어떻게 판단하신 건지 궁금하다.
3. 중개인과 친분을 쌓은 행동을 미리 미리 하는구나, 모든 일은 사람에서 비롯하여 사람드로 끝난다는 말은 진리인가 보다. 책에도 자주 등장하는 말이다. 부동산 사장님을 진심으로 대해야겠다. 친분을 쌓는 노력도 해보아야겠다.
4. 나를 버릴줄도 아는 사람이어야 한다. 나를 열어두고 환경에 맞춰 대응하자.
5. 잔금일이 성수기여야 하는 구나. 비수기 6-8월? 에 매수해서 가을에 전세빼기를 하는구나. 여러번 해야겠네. 경험을 쌓는 것이 매우 중요한가 보다. 투자 실행!! 경험 쌓기
6. 책 속 평촌 상황이 지금 평촌의 상황과 똑같다. 하락장이라는 차이는 있다. 가치 있는 땅인 평촌이 공급물량 과다로 매매가가 눌러져 있을 때는 기회이기도 하구나. 분명 싼 지역, 싼 단지일지라도 감당 가능한지 리스크를 체크하는 것이 매우 중요하다. 감당 가능하다면 투자금이 일시적으로 많이 들어가더라도 매수해도 된다. 강의에서 1년 후에 전세가 오를 것이 확실하면 신용대출도 가능하다는 말과 연결되는 것 같다.
7. 전세가 아래로는 떨어지지 않기에 전세가율 높은 단지를 사는 것이 원금보전에 꼭 필요한 일이겠다. 특히 상승한 이후 전세가가 낮은 상태에서 매수하는 것은 잃을 금액이 클 수도 있다는 뜻이므로 투자하고 싶어도 참아야 한다.
8. 두번째 장점인 자산의 크기를 늘려야된다는 것이 중요한 것 같다. 자산 규모를 늘리기 위해서는 투자 실행을 해야 한다는 것이다. 투자금에 맞는 단지를 추려 투자해야 한다.
9. 소액투자는 상승 시작이 늦고 적은 단지일 가능성이 많으므로 기다릴 줄 알고 사야 한다. 기다리는 동안 저가치라고 팔아버리고 싶은 욕구가 수시로 들 것 같다. 이런 단지일수로 입지분석을 더 철저히 하여 가치에 대한 확신을 가지고 있어야 할 것 같다.
STEP4. 책에서 적용할 점
책 내용 중 내 삶에 적용하고 싶은 점을 작성해보세요. 적용할 점은 구체적일수록 좋아요!
[삶] 시간과 무관하게 돈을 버는 사람 되기
[투자] 저환수원리에 근거해 투자 경험 쌓기를 올해 4월 안에 시작하자.
[회사] 회사에서도 사람과의 관계를 잘 유지하자. 하지만 가정과 투자가 우선순위인 것을 잊지 말자.
STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구
책을 읽으며 기억하고 싶은 ‘책 속 문구’가 있다면 페이지수와 함께 적어보세요
-인간이 생존을 위해 필요한 주택은 결코 투자의 수단이 되어서는 안 된다는 개인의 가치판단에 전혀 영향을 받지 않는다. 그렇게 생각하든 아니든 현실에서의 부동산, 그중에서도 아파트는 필수재인 동시에 투자재일 뿐이다.
-환금성이 좋다는 장점은 자신만의 투자 철학이 없을 경우엔 그저 손쉬운 소비 자산 마련의 수단이 될 뿐이다.
-온실 속 화초처럼 지내던 직장인에서 가족을 위해 나를 내려놓고 때론 굽힐 줄도 아는 사람이 되었다.
-'준비된 자에게 기회가 온다'는 말은 부동산 투자에 있어서 '아는 지역이 많아야 투자 시점에 보다 빨리 자신 있게 실행할 수 있다는 의미라고. 시간이 갈수록 성장하고 좋은 투자를 하고 싶다면, 투자를 할 수 있는 상황이든 아니든 아는 지역을 넓혀가기 위해 노력해야 한다.
-짧은 미래는 그릴 수 없어도 10년 이상의 기간이 흐른 뒤 시장이 어떻게 될지는 오히려 알기 쉽다. 물가가 오르듯 부동산의 가격도 오르기 때문이다. 그래서 부동산 투자는 결국 시간에 투자하는 것이다.
-경험이 쌓이다 보면 어떤 물건을 접할 때 그런 느낌이 불현듯 찾아올 때도 있다. 그럼에도 나는 언급한 투자 기준에 맞지 않을 때는 투자하지 않는다. 반대로 투자 기준에 맞는 것이라면 특별한 촉이 오지 않아도 적극적으로 검토하고 투자를 진행한다.
-한마디로 ‘그 동네엔 어디에 뭐가 있고 분위기는 어떤지를 현지인보다 더 잘 숙지하는 것’이라고 할 수 있다. 나는 임장을 했다면 스마트폰으로 지도를 확인하지 않아도 길을 잃지 않고 어디든 찾아갈 수 있는 정도가 되어야 한다고 생각한다. 머리는 기억하지 못해도 발이 기억할 만큼 가봐야 한다.
-돈을 쫒으면 오히려 돈이 도망간다. 하지만 투자를 잘하고 싶다는 열망을 가지고 부단히 노력한다면 돈이 자연스럽게 따라온다.
#월급쟁이부자들 #월부 #열반스쿨중급반 #재테크책 #부동산책
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