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열반스쿨 중급반 - 10억 달성을 위한 부자 마인드 갖는 법
월부멘토, 밥잘사주는부자마눌, 양파링, 잔쟈니, 주우이
현재 매매/전세 분위기
- 서울 기준: 상급지나 학군지는 전세가 상승했으나, 외곽이나 공급이 있는 곳은 전세가 하락했다.
✅ 전세가 하락은 매매가 하락을 가져오므로, 공급이 있는 지역에서 세낀 물건(만기 날짜 고려) 적극적으로 찾기!
✅ 관망 흐름이 이어지고 있는 수도권, 매수자 우위 시장은 쉽게 오지 않는 기회다. 네이버 부동산 가격이 진짜 가격이 아니기 때문에 현장에 기회가 있다. 기회를 줄 때 투자해라.
✅ 내가 물건을 골라 살 수 있는 시기. 쌓아 놓은 자산이 나중에 좋은 시기를 만나서 상승한다. 최고의 투자를 한 방에 해야 한다는 생각을 내려놓자.
지금 시장에서 유리한 전세 낀 물건
- 전세 낀 금액이 얼마인가 - 금액이 높다면 만기 후에 역전세 리스크를 감당할 수 있는지? / 금액이 낮다면 만기 후에 투자금을 회수할 수 있는지? / 투자금이 크게 묶이는 기간은 얼마나 되는지? / 그 기간 대비 싸게 사는 것인지?
- 만기 후 리스크는 공급을 통해 판단하자. 가까운 곳에 공급이 있는지? / 공급의 양은 어떤지? / 수도권은 한 묶음.
- 계약갱신청구권을 썼는지? 이미 썼다면 새로 계약할 수 있고, 안 썼다면 갑자기 역전세가 발생할 수 있음. (3개월) 만약 공급이 없는 곳에서 세입자가 계약 중간에 나간다면 투자금 회수할 수 있음.
- 주인 전세는 분양, 무주택자 조건, 세금 때문에 희망한다.
- 소유권이 바뀔 때 ‘새로운 계약(2년 고정)을 하자’고 제안해볼 수 있음.
✅ 가장 첫 번째 고려사항은 '가격이 싼가?' 그 다음이 투자금! 투자금에 매몰되어 비싸게 사면 좋은 투자가 아니다.
✅ 만기 날짜와 금액, 계약 갱신 청구권 사용 여부, 기존 특약 내용 등은 ‘계약서’를 통해 명확하게 확인해야 함. (가계약 전/ 계약 시/ 잔금 시)
✅ 집을 사고 어떤 일이 벌어질까를 미리 예상해보고, 대응할 수 있는 여건을 갖춰야 함. (+잔금여력 확인)
✅ 주인 전세 물건 시 ‘근저당’ 소멸 확인. / 하자 체크 적극적으로. / '전세 보증금과 매매 대금은 상계 처리한다.'
내 물건 1등으로 만들어 전세 빼기
- 단지 내에서 구조/ 하위, 상위 평형/ 동별 / 층별 호가와 실거래가를 고려해서 적절한 전세가인지?
- 주변 생활권 내 단지들(가격 흐름을 같이 하는)의 가격과 비교했을 때 내 물건의 가치에 비해 적절한 전세가인지?
- 입주장을 맞은 주변 신축(하위 평형)의 전세가와 비교했을 때 적절한 전세가인지? / 경쟁 기간 공급물량이 있나? 다음 공급물량의 규모와 시기는 얼마나 되나? / 이미 입주 기간이 끝났더라도 대단지라면 전세 물건이 남을 수 있다.
- 임대 기간 설정 시 고려할 점: 주변 공급물량의 규모, 시기, 상세 위치를 확인해서 영향권 범위 가늠하기 / 본인이 투자하는 지역, 단지, 평형의 수요는?
✅ 내 물건보다 가치가 낮은 것과 가격이 비슷할수록 / 내 물건보다 가치가 높은 물건보다 가격이 쌀수록 유리하다.
✅ 욕심부리다가 좋은 시기를 놓치면 더 어려운 시기를 만날 수 있다. + 세입자를 가려서 받을 수 있는 시기인지 판단.
✅ 역과 거리가 멀더라도 신축 택지가 들어오면 전세가에 큰 영향을 주며, 사람들은 그 곳을 좋아한다.
✅ 대단지 입주 시 (사전점검 ~ 입주 지정기간 + 3개월/ -3개월) 동안 영향을 받을 수 있다. / 해당 단지의 가치 고려.
계약 시 주의할 점
- 가계약 전에 날짜/금액/특약 등의 여러 요소를 명확하게 확정하고 가계약금을 입금한다.
- 등기부등본 - 갑구/을구/인쇄 날짜 확인하기 / 대출이 있다면 잔금 시 말소 특약 및 상환 영수증 확인 /
- 계약서: 계약 및 잔금 금액과 날짜 한 번 더 확인하기.
- 근질권설정통지서/ 전세보증금 전액을 임차인 지정은행계좌에 입금 등 보증금 반환처 명확히 적어두기
✅ 현 시설물 상태에서 임대함(OO 교체 예정)/ 제세 공과금은 잔금일을 기준으로 정산한다. / 매매 진행중이며 전세 잔금과 동시에 매매 잔금을 하기로 한다. / 계약금과 잔금은 OO일에 입금하기로 한다. / 잔금일은 상호협의 하에 앞당길 수 있음. / 임대인은 전세자금대출과 보증보험가입에 협조하기로 한다. / 임대인은 잔금일 다음날까지 새로운 권리변동을 일으키지 않도록 한다. 이를 위반하는 경우 본 계약을 무효로 하고 보증금을 즉시 반환한다. /임대인은 국세, 지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지한다. /임차인은 임대인의 국세 및 지방세 체납에 대해 세무서와 지자체 관련부서에 확인할 수 있다. / 세입자가 전입신고와 확정일자를 받기로 한 다음날까지 집주인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다. /전기, 수도, 가스 등 주요 설비는 임대인이 수선하며, 기타 소요품은 임차인이 수선한다. / 만기 도래하여, 이사할 의사가 있을 시 4개월 이전에 통보하기로 한다. / 계약만기 시 임대인이 보증금을 반환할 수 있도록 임차인은 새로운 계약이 진행되는데 있어 적극협조하기로 한다. / 임차인은 반려동물로 인해 발생하는 하자에 대해 퇴거 시 원상회복한다.(긁힘, 오염, 냄새, 찢김, 파손 등) / 임차인은 본 아파트를 사용 수익함에 있어 벽걸이 티비 등과 같은 콘크리트 타공이 필요한 경우 임대인의 동의를 얻는다. (이는 콘크리트 훼손 방지 및 내력벽 안전과 관련된 사항임) / 집 안에서는 금연한다.(냄새 및 안전 관련 사항임.)
✅ 소유자 = 계약자 = 계좌번호 입금자 명 = 신분증 = 등기부등본 성명
편익과 비용을 따져 전세 놓는 실전 투자 경험
- 전세가를 낮춰서라도 빨리 뺐을 때: 잔금 리스크 없다. / 전세금은 어차피 돌려 받을 돈 vs 비용(관리비, 대출이자, 중도상환 수수료 등)은 못돌려 받는 돈
- 규제보다 중요한 것은 실행하고자 하는 명확한 목표. 방법은 있다.
- 사장님들을 직접 만나러 가서 전세를 뺐고, 적극적인 부동산 사장님들을 추려서 금요일마다 내 물건에 대한 리마인드를 해드렸다.
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