[열중 43기 4이좋게 독서하고 0원히 살조 진월] 부동산 트렌드 2025, 서울 아파트 슈퍼사이클 진입(#4)

STEP1. 책의 개요

1. 책 제목: 부동산 트렌드 2025, 서울 아파트 슈퍼사이클 진입

2. 저자 및 출판사: 김경민, 와이즈맵

3. 읽은 날짜: 2025.02.12~13

4. 총점 (10점 만점): 8점 / 10점

STEP2. 책에서 본 것

[빅데이터 분석 3- ‘서울시 구별’ 아파트 매매 시장 동향, 71~72p] #상승의 시차 #고가아파트

두 시장을 통해 얻을 수 있는 시사점을 몇 가지 짚고 넘어가자. 첫째, 고가와 중저가 아파트 상승의 시차가 존재한다. 고가 지역과 중저가 지역의 아파트 가격이 서로 다른 양상을 보이고 있다. (…) 그러나 과거 서울 부동산 시장을 오랜 기간 걸쳐 바라보면, 강남과 강북의 누적 상승률은 거의 비슷하게 나타났다. (…) 중저가 아파트 시장에서는 비동조화 가능성이 나타나고 있다. 이는 중저가 지역 내에서도 아파트 가격의 움직임이 다양해지고 있음을 의미한다. 성북구 아파트 가격이 상승한다 해도 같은 중저가 지역의 다른 아파트 가격은 동일한 양상을 보이지 않을 수 있다. 

[빅데이터분석 4, 서울시 아파트 공급부족 사태, 76~77p] #서울아파트전월세 #상승

지금부터 이번 공급 절벽이 불러올 3가지 현상을 알아보고자 한다. 첫째, 서울시 주택 가격이 상승한다. 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재하지만, 공급이 충분하ㅣ 않으면 자연스럽게 주택 가격이 오르게 된다. (…) 둘째, 전세 및 월세 가격이 상승할 가능성이 크다. (…) 결국 전세와 월세 모두 가격이 상승하면서 가계의 주거비 부담이 크게 증가할 수 있다. 높은 주거비는 가계의 다른 소비를 줄이며 생활수준을 저하시키는 결과를 낳는다

[부동산 투자 빅이슈 5, 공급절벽, 145, 147p] #착공물량

개발이 힘들어지는 상황이 되자 자연히 개발을 위한 인허가 건수도 평균 대비 낮아졌다. 그런데 인허가를 득하더라도, 정작 중요한 부분은 실제 ‘착공’에 들어가느냐이다. (…) 착공 지표로 본 2023년과 2024년 상황은 전국과 서울 그리고 빌라와 아파트 시장 모두 심각하다. (…) 서울 역시 과거 평균 대비 55% 선이다. 2010년대 서울 아파트 착공 물량은 연평균 3만 9,000채이나 2023년은 약 2만 2,000채, 2024년은 4월까지 약 9,000채에 불과하다.

[부동산 투자 빅이슈 6, 퍼펙트스톰, 161p] #결론

지금까지의 상황을 정리하면 앞으로 단기간(5년 이내)에 일어날 수 있는 ‘정해진 미래’는 서울 아파트의 경우 1)역대급 공급 부족이 3~4년 간 지속될 것이고, 2)동기간 금리가 낮아진다는 것이다. 공급 부족은 누군가에게는 안 좋은 소식이 될 수 있으나, 부동산 시장 가격에는 상승 방향으로 연결된다. 금리 인하 역시 부동산 수요를 자극하기에 더 많은 사람의 시장 참여를 부추길 것이다.

STEP3. 책에서 깨달은 것

1. 아파트 가격 상승은 시차가 있다. 그러나, 지난 기간 동안 결국 강남과 강북의 가격 누적 상승률이 비슷하다면 결국 투자에서 중요한 것은 “가치있는 물건을” “저렴하게 사느냐”이다. 가치에 따라 상승률이 다를 수는 있으나 결국 어느 정도 수렴한다는 것이기 때문이다.
2. 아파트의 공급 부족은 결국 서울 아파트의 매매/전세/월세 모두를 올리게 된다. 이 부분은 이미 알고 있던 내용이지만, “높은 주거비는 가계의 다른 소비를 줄이며 생활수준을 저하시키는 결과를 낳는다”라는 부분이 꽤 흥미로웠다. 나도 높은 주거비 때문에 소비를 줄일 계획이기 때문. 그렇다면, 인플레이션에서는 벗어나지 않을까? 혹은 디플레이션을 걱정해야 하는 시기가 올 지도 모른다. 마냥 아파트 가격이 오를 수만은 없는 이유인 듯
3. 착공물량이 중요하다는 것을 강의나 나눔글에서 봤었는데, 막상 임보에 적용할 생각은 못 했다. 공급 부분에서 한 번 짚고 넘어가는 것도 좋을 듯
4. 공급 부족 + 금리 하락은 예정되어 있다. 물론 금리는 그 누구도 알지 못하지만, 흐름은 책에서 말하는 것에 동의한다. 공급 부족은 확정이고, 금리 하락은 얼마나 빠르게 하락할 것인지가 중요하지 않을까?

STEP4. 책에서 적용할 점

1. 강남과 강북의 누적 상승률은 비슷하다. 정확히 하자. 강남과 강북이다. 서울은 유기적으로 움직인다는 것. 서울은 극히 일부 저가치 단지를 제외하면, 누적 상승률은 어느 정도 비슷하게 따라간다. 저렴하게 사는 것이 가장 중요한 시장이다.
2. 착공물량에 대한 장표는 꼭 한 번 만들어 보자. 소스를 구하고, 장표를 하나 만들기만 하면 이후에는 크게 신경쓰지 않아도 되는 자료일 듯하다.
3. 지금은 아파트 시장이 활활 불타오르는 것이 아니다 보니, “정말 장기적으로 계속 올라갈까”라는 생각이 들 때가 있다. 나라는 사람도 결국 눈 앞만 보는 사람이다. 물론 “언제” 가격이 올라갈 지 모르고, 선호도가 높은 단지와 떨어지는 단지의 상승 시점은 다를 수 있지만, 공급 부족과 금리 하락은 예정되어 있다는 것을 믿고 끝까지 가자.

STEP5. 책 속 기억하고 싶은 문구

[250p] 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다.

[91p] 전반적으로 강남구는 서울시 전역보다 조금 앞서 반등이 시작되고, 하락은 늦게 시작되는 경향이 있는 것으로 나타났다.