[지꿀필사_#26] 자고 일어나면 서울 부동산 시장에서 벌어지는 일(서울 1급지 ~ 5급지 주요 단지 투자현황 리스트 첨부) [밥잘사주는부자마눌]

안녕하세요, 지속의 아이콘이 될 지꿀입니다🍯

밥잘튜터님의

‘자고 일어나면 서울 부동산 시장에서 벌어지는 일’

칼럼 필사입니다.

https://cafe.naver.com/wecando7/11304674

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“서울 집값, 다시 떨어질까요?”

“기다렸다가 사는게 좋을까요?”

“내 돈으로 살 수 있는 서울 아파트 있을까요?”

이 글을 읽으면 이런 것들을 알게 됩니다.

1. 서울 아파트 투자, 지금이 기회인 이유
2. 서울 전세가율을 통해 알아야 하는 기회
3. 1급지~5급지까지 대표 아파트와 투자금 리스트(파일 제공)

안녕하세요 밥잘사주는부자마눌입니다.

한참 뜨겁게 달구기만 할 것 같은 서울 아파트 집값이

대출 규제 때문인지 상승세가 꺾이고 매수가 잠잠하며

다시 하락 할 거라는 전망까지 하는 기사들도 나오고 있는 것 같습니다.

집값 다시 오를까요 떨어질까요?

지금이라도 사는 게 맞을까요?

앞으로 서울 집값이 오를 지 떨어질 지 제가 점칠 수는 없지만

지금은 가능한 자금 안에서 내가 할 수 있는 서울 아파트 투자 또는

내 집 마련을 꼭 해야하는 정말 좋은 시기입니다.

그 이유는 2가지 직관적인 정보를 통해 확인할 수 있습니다.

지금 서울 아파트를 꼭 투자해야 하는 이유 2가지

• 자주 오지 않는 기회

1. 드물게 싸진 서울 아파트 가격

첫째로 3년간 인플레이션을 역행하고

가격이 싸진 서울 아파트 가격이기 때문입니다.

물론, ‘절대적 가격’의 크기가 크기 때문에, 

‘서울 아파트 가격이 싸졌다’라는 말이 실감이 되지 않는 분들이 더 많을 거에요.

서초구 반포동의 신축아파트의 50억 60억은 차치하고도

서울아파트의 평균 가격은 평당 4천만원을 훌쩍 넘었고

33평 기준 13억3천7백만원

24평 기준 9억7전2백만원

으로 통게를 보이고 있으니까요

(월급과 비교하니 정말 크네요)
 

그럼에도 우리가 주목해야 할 것은

이 가격은 바로 3년 전 2021년의 평균 평당가 가격이였습니다.

또한 과거 통계를 살펴 보면 서울 아파트 집값이 전년도보다 하락한 것은

2006년부터 지금까지 약 20년간 최근 2년을 포함하여 단 6년 뿐이었습니다.

그러니까 지금은 흔치 않은 서울 아파트 세일 기간이라고 할 수 있어요.

서울 아파트 가격은 시장이 강세장이 아니라도

항상 전년도 가격에서 물가 상승률 이상 상승했다는 점을 주목한다면

최근 3년은 정말 자주 오지 않는 빅세일 기간이라고 말해도 과장은 아닙니다.

2. 높은 전세율

지금 서울이 기회인 이유는 바로 전세율에 있습니다.

전세율 = 전세가/매매가의 백분율

을 뜻하는 것인데, 전세율이 높다는 것은 매매가에 거품이 덜 꼈다는 뜻으로 해석해 볼 수 있습니다.

(그 집과 지역이 가치가 있다는 전제로)

전세율이 높은 시기는 가격이 싼 = 즉 저평가 된 시기

전세율이 높다는 것은

매매가와 전세가 차이가 적기 때문에

자기 자본이 많지 않아도 적은 매매 전세 차이로 

서울 아파트 투자를 할 수 있다는 뜻으로 볼 수 있습니다.

(자 여기까지 잘 따라오고 계시죠?)

그럼 지금의 서울 아파트 전세율은 어떨까요?

서초 강남 용산 송파구 등은 전세가율이 40%대이지만

동작구 ~ 중구, 종로구 등 서울 3급지를 비롯하여 

4-5급지까지 전세가율이 60%를 이미 넘어선 곳도 여러 지역 있습니다.

이는 평균 전세가이기 때문에 단지 개별 물건으로 찾아본다면

전세가율 70%가 넘는 단지도 종종 발견할 수 있습니다.

(↑ 고소득 직장인이 거주하는 서울의 대단지 아파트 전세율이 70%를 육박합니다)

(↑↑↑ 강남 1시간에 갈 수 있는 살기 좋은 서울 택지 아파트)

서울 아파트는 전세가율이 54.6%입니다.

과거 2009년 이후 서울 아파트가 바닥을 다지던 2012년 부근의 전세가율이 54.5% 정도로

현재와 매우 닮아있습니다.

또한 널리 알려진 것처럼 서울 아파트는 입주 물량이 얼마 남지 않았고

지금 대출 규제에 따라 아파트를 사는 사람이 적어지면서

전세 수요는 늘고 전세 매물은 적은 시장으로 달려가고 있는 형국입니다.

전세 수요는 늘고 전세 매물이 부족하면,

전세가는 ↑ 오르게 됩니다.

그렇다면, 싸고 적은 돈으로 서울 아파트를 매수할 기회가 이곳 저곳에 펼쳐질 것 같습니다.

2024.11.15 현재, 여전히 싼 서울 아파트를 알고 계시나요?

• 준비한 사람에게만 열리는 기회

#서울 1급지에서 5급지까지 주요 단지 투자현황(2024.11)

여기 서울 1급지~5급지까지 주요 단지의 매매가/전세가/투자금 현황을 정리한 파일을 첨부해 드릴게요^^(첨부 다운로드~)

서울 아파트는 지금도 기회가 있는데

아직도 기회가 보이지 않나요?

그렇다면 서울 아파트를 투자할 준비가 아직 안되어 있다는 것입니다.

정말 싼 아파트가 있는지

정말 가치가 있는지

내 돈으로 살 수 있는 집이 있는지

진짜 내가 투자해도 되는지는, 서울 지역의 가치를 알고 사람들이 좋아하는 아파트를 알 때만 열리는 기회입니다.

누군가에 기댄 투자가 아닌

자신 스스로 할 수 있는 서울 아파트 투자를 꼭 준비하는 여러분이 되어서

10년 후, 오늘을 돌아보며 크게 웃을 수 있는 월부의 여러분들이 되셨으면 좋겠습니다.

✔️깨

• (24년 11월 작성일 기준)서울 시장은 물가상승률을 역행하는 ‘싼 시장’이 되어, 투자 기회를 주고 있다.

  (25년 2월, 현재도 마찬가지다)

• 서울의 전세율은 높은 상태이며, 과거의 대부분 시기에 비해 적은 투자금으로 투자가 가능하다.
• 서울 상급지를 비롯하여 전국의 아파트들이 대부분 가치대비 싸진 지금 시장에 제대로 행동해야 한다.

✔️적

• 현재 보고 있는 앞마당의 과거 시세 흐름을 확인해보고, 현재 얼마나 싸진 시장인지 체감해보기
• 투자금 범위를 초과하는 단지나 매물이라도 모의투자를 하며 기회 노려보기
• 지금 시장이 몇 년에 한번 찾아오는 기회라는 것을 확실히 인지하고, 당장 어떻게 행동해야 할 지 고민해보