이렇게 내집마련 했더니 후회막심 BEST 3

“아… 너무 복잡해 일단 전세 한번 더 살고 고민하자”

안녕하세요, 제주바다입니다.

부동산 공부를 몇 년동안 하신 분들 중에서도 투자와 다르게 ‘내가 들어가서 살 집’을 매수하는데는 어려워하는 분들이 많습니다. 내가 들어가서 살 집을 매수하는 ‘내집마련’은 내 가족의 10년 이상의 역사를 함께하게 될 동네 자체를 사는 것과 같습니다. 단순히 시세차익을 내기 위해서 아파트를 사는게 아니다보니 더 어렵게 느껴집니다. 부부와 아이들이 함께하게 될 이웃, 친구, 학원, 환경, 지하철에서 만나게 될 사람들, 시간… 이 모든 것을 결정해야하는 일생일대의 과제가 되다보니 단순히 종잣돈에 맞춰서 사는 것만으로는 결정할 수 없다는 것을 깨닫게 됩니다.

1. 최근 제 지인이 몇년 간 부동산 투자를 공부했지만 막상 내가 들어가서 살 내집을 마련하기 위해 집을 보니 너무 어렵더라는 이야기를 했습니다. 

나는 괜찮은데 남편은 싫다고 하고

남편은 괜찮다는데 내가 마음에 안들고

직장에서 멀어질 생각을 하니까 암담하고

상가 가까운 동은 시끄러울 것 같고

너무 고층은 남편이 싫다고 하고

너무 저층은 내가 싫고

언덕보다는 평지살고 싶고

…

벌써 같이 머리가 아픈시지요?

내가 집을 사는데 생각할게 이렇게 많았나 싶으실거에요.

실제로 내집마련 하실 때 하게되실 고민들인데요, 아직 10%도 못적었습니다.

이 고민들이 몰아치다보면 결국 아…모르겠다 그냥 전세 한번 더 살자가 되고맙니다. 의식의 흐름이 복잡하고 불안한걸 선택하지 않고 내가 선택하기 쉬운 선택을 하게 되는 것입니다.

2. 근데 여러분 그거 아시나요? 아파트 가격이 오를지 떨어질지에 대해서는 이견이 많습니다만, 전세가격에 대한 전문가의 의견은 ‘공급 부족으로 전세가격 상승’에 대해서는 이견없습니다. 심지어 나라에서도 전세가격 상승을 걱정하면서 정책이 나오는 실정입니다. 

서울, 경기, 인천을 통틀어 2025년 이후 공급이 전세난(급격한 전세가격 상승)이 역대급으로 심화되었던 2013, 14,15,16년도 시기보다도 물량이 적습니다. 물론 인구가 줄고 인구구조가 나빠지는 것(노령화)도 사실입니다만, 우리가 앞으로 10년은 살아내야 하기 때문에 ‘노령화’라는 추세를 가지고 판단하기 에는 당장에 전세가격을 올려줄 걱정을 해야하는 현실이 더 최악이라는 것입니다. 

지금 살고 있는 전세가격에서 5천만원 1억이 올라갔을 때 대처할 수 있는지, 그정도 전세가격을 올려주고 사느니 집을 사는게 맞지 않을까하는 고민을 하셔야하고, 실제로 고민만 하는 단계를 넘어서서 행동으로 옮기셔야하는 시기입니다.

(노령인구 비중은 지속적으로 늘어왔고, 지난 2013~2016년 전세가격이 폭등했던 시기에도 노령화로 일본처럼 간다는 생각에 일단 전세로 가자!로 결정했던 분들이 많은 어려움을 겪었습니다.)

3. 무슨 내집 하나 사는데 고민할게 왜 이렇게 많냐 진짜 지친다 하시는 분들을 위해서 제가 집 살 때 하지 마셔야하는 행동 3가지를 말씀드리려고 합니다. 최악은 피해야하기 때문입니다.

첫째, 가격이 싼거에 집작한다.

내 예산은 6억까지 볼 수 있는데, 갑자기 부동산에서 연락이 옵니다. 

“새댁~ 집 구했어? 여기 17평이 4.5억에 나왔는데 원래 5억에 나오는데 이거 진짜 싸게 나온거야. 한번 봐봐. 내가 사고 싶을 정돈데 나는 집이 많아서 새댁이 사면 딱 좋겠어”

너무 감사하죠. 세상에 나를 기억하고 싸게 나온집 연락을 주시다니. 하지만 이럴 때 번뜩 정신을 차리셔야 합니다.

‘나는 지금 싼 집을 사려고 하는게 아니라 가치있는 집을 싸게 사려고 하는 것이다’

내가 가지고 있는 종잣돈과 대출여력을 확인해서 최대 매매가격 6억까지 볼 수 있다면? 6억 언저리에 있는 단지들 중 가장 가치 있는 아파트를 매수해야합니다. 시세보다 많이 싼 17평 4.5억짜리를 매수할게 아니라 그냥 시세보다 조금 덜 싸더라도 6억짜리 25평을 사는게 맞다는 이야기입니다. 근데 많은 분들이 내가 가용할 수 있는 종잣돈을 도대체 어디까지 봐야할지 (연금저축 깨야하나? 청약 통장 깨야하나? 등), 대출은 얼마나 해야 되는건가 (1억이상 대출은 왠지 위험해보여) 조차도 모르기 때문에 시작부터 너무 어렵게 느껴지기 때문에 내집을 보러다니기 전에 내 상황에 대해서 잘 알고 계시는 것이 먼저입니다.

둘째, 내집을 사는데 별로 중요하지 않은 기준으로 선택한다.

“우리 남편은 무조건 전망이 좋아야한대요”

“남향 아니면 사는거 아니라던데요”

“신축 아니면 못 살것 같아요”

등등등

내 개인적인 기호에 따라서 선택을 하려고 하는 분들이 많이 계십니다. 그런데 그런 선택을 해봤던 제가 질문드릴게요. (전망 보고 내집마련 했던 사람이 바로 접니다.)

“그렇게 선택했는데, 내가 놓친 구축이랑 내 집이랑 가격이 4억 이상이 벌어지면 마음이 어떨 것 같으세요?”

“더 좋은 단지이긴 한데 동향이라서 안샀어요, 근데 가격이 3억이나 올랐어요. 마음이 어떨 것 같으세요?”

모든걸 만족할 수 있는 선택지는 없습니다. 그러려면 진짜 강남가야합니다. 강남에서도 찐 강남으로 가야합니다. 다 그렇게 살 순 없으니 어려운 거지요. 그러면 내려놓을 것은 내려놓고 진짜 중요한 것 위주로 의사결정을 해야합니다. 

바로 땅가치와 아파트에 대한 사람들의 선호도입니다. 수요가 몰리는 땅은 인구가 줄어도 가치가 계속 높아집니다. 지금 학군지에서도 초등학교가 폐교되는 소식 들으셨을거에요. 여기에서 멘붕이 옵니다. 아…역시 인구가 줄어드니까 이렇게 되는구나라고 내집마련에서 멀어집니다. 근데 제대로 보셔야합니다. 어느 학교는 폐교되지만 엄마들이 보내고 싶어하는 학교는 여전히 한 학급당 30명 이상이 북적거리면서 수업을 듣습니다. 학교를 증축하고 있습니다. 애들이 너무 많아져서요. 계속 이사를 오니까요. 초등학교 4학년 때 이사와서는 원하는 중학교 배정을 못받습니다. 초등학교 2학년쯤엔 이사를 가야 안정적으로 중학교 배정을 받습니다. 이게 현실입니다. 여러분이 겪어야 하는 10년 내의 현실은 바로 이렇다는 것입니다.

셋째, 감당할 수 없는 수준으로 좋은 것을 사려고 한다.

내집마련을 위해서 대출을 일으키는 것은 필요합니다. 다만 내가 감당할 수 있는 대출을 일으켜야 그 집을 10년이고 20년이고 지켜낼 수 있습니다. 종잣돈이 5억인데 10억 대출을 받아서 15억짜리 아파트를 사도 되는 사람이 있습니다. 저축할 수 있는 금액이 월 800만원이상인 맞벌이 부부라면 충분히 감당이 가능하기 때문입니다. 여기에서 중요한 것은 ‘저축할 수 있는 금액’이라는 것입니다. 이걸 모른다면 내가 저축 가능한 금액이 얼마인지부터 확인하셔야 합니다. 내가 소득이 높은데!로 접근하면 필시 굉장한 어려움을 겪으실 수 있습니다. 소득이 높지만 저축은 못하는 분들이 너무나 많습니다. 아이 교육비로 한 달에 평균 40만원 이상을 쓴다고 합니다. 애가 둘이면 돈백이 나갑니다. 아마 현실적으로 아이 교육을 좀 시킨다 하는 집은 200만원이 넘을겁니다. 

집값이 올라도 기쁘지 않습니다. 나는 대출에 허덕이는 현실은 변함이 없으니까요. 내집마련을 잘 해놓고도 제가 부동산 투자를 시작했던 이유입니다. 이 쯤 되니 사라는건지 말라는건지 헷갈릴 수 있습니다. 사라는 이야기입니다. 내집은 있어야합니다. 이게 투자든 내가 실거주를 할 집이든 내 명의로 된 내 소유의 집을 사시라는 이야기입니다.

다만, 내가 저축할 수 있는 금액을 알고 감당할 수 있는 수준의 대출을 일으켜서 좋은 집을 매수하는 것이 필요합니다. 영끌해서 내집을 매수하라는 이야기가 아닙니다. 영끌하는 순간… 여러분은 하우스 푸어가 됩니다. 명심하세요, 20억짜리 집이 30억이 되어도 월급쟁이 맞벌이 부부가 모을 수 있는 돈이 없고, 오히려 월 소득보다 월 지출이 많아지는 마이너스구조가 되는 순간 이 집은 지킬 수 없다는 것을요. 집을 이고사는 신세가 됩니다.

내 상황에 맞게 차근차근 가되, 내 상황에서 무리하지 않게 단, 그 중에서 가장 좋은 아파트를 매수하는 것이 좋습니다.

4. 자, 정리를 해보겠습니다. 가격이 싼 것에 집중하지 마시고 내가 가용예산에서 가장 좋은 것을 매수하시는 것이 1번입니다. 사람들이 좋아하는 땅, 그런 아파트를 매수하는데 집중해야지 그 외에 기준은 일단 내려놓으세요. 이게 2번입니다. 영끌하지 말고 감당할 수 있는 대출로 매수하는 것이 3번입니다. 

대부분의 분들이 내가 종잣돈이 얼마인지, 얼마나 대출을 일으킬 수 있는지, 도대체 우리집의 연 저축액은 얼마인지 신경쓰지 않고 집을 살까말까부터 고민하고 계시기 때문에 판단하기 어려우실겁니다. 

5. 여러분 혼자서 하기 어려우시면 도움을 받으세요. 제가 2013년 내집마련을 할 때 이 강의가 있었다면 분명히 더 좋은 선택을 했을겁니다. 대출을 더 일으킬 수 있는 상황이었는데 소심하게 1억 대출 일으켜서 그냥 적당한 집을 매수하는 선택을 하지 않았을것 같습니다. 모르기 때문에 어렵고, 모르기 때문에 결정할 수 없고, 모르기 때문에 걱정이 되고 두려운 거더라고요. 배우면 됩니다. 알면 됩니다. 

6. 3월부터 내집마련 실전반 과정에서 직접 조원분들과 카톡, 전화로 수시로 소통하며 어떻게하면 이 분들의 상황에 가장 적절한 내집마련을 할 수 있는지 알려드리고 있습니다.

제가 가장 많이 한 이야기가 ‘어려워하지 마시고 저를 믿으시고 궁금하고 어려운게 있을 때 언제든지 물어보세요. 저 여러분 너무 도와드리고 싶어요. 기회를 주세요. 저에게 질문을 막 던지세요’입니다. 

진심입니다. 알려드릴 수 있는게 많아서 가슴이 뜁니다. 어떻게 알려드리면 쉽게 잘 할 수 있을까 고민하는 시간들이 행복합니다. 걱정하시는 모습들이 눈에 선하지만, 1달이 지나고 나면 달라질 조원분들의 모습에 설렙니다.

내집마련 실전반 과정은 내집마련 기초반, 중급반 과정을 들으신분들이 수강할 수 있는 강의입니다. 아직 기초반을 듣지 않으신 분들이라면 이번에 꼭 이 과정을 수강하시고 저와 실전반에서 만나시면 좋겠습니다. 

내집마련 기초반 강의라고 개요만 가르치는것이라고 생각하시면…후회하실겁니다. 정말 디테일한 노하우까지 하나도 빠짐없이 알려드리기 때문에 국내 어느 내집마련 강의 중에서도 이 정도로 진심으로 꾹꾹 눌러담은 강의는 없다고 생각할 정도로 커리큘럼이 잘 짜여있습니다. 진짜 내집마련을 하실 수 있도록 만든 강의니까요.
 

내집마련은 해야할 것 같은데 종잣돈이 부족해서, 내가 진짜 집을 사도 될까 의심이 들어서 ‘에이 내가 지금 공부한다고 달라질게 있나?’ 속단하지 마시고 공부를 해보시고 가능한 방법을 찾아보세요. 된다고 생각하는 사람은 할 수 있는 방법을 찾게 되고 결국 해냅니다. 여기에 그런 사람들만 모여있습니다. 안될거라고 생각했는데 공부했더니 되었더라라는 성공담을 작성하시는 여러분이 되시길 진심으로 바랍니다.

공부만 하고 끝나는 강의 듣지 마시고, 진짜 내집마련 할 수 있는 강의를 들으세요. 누가 찍어주는 집 사지 마시고요, 여러분 스스로가 확신을 가지고 선택하는 내집마련을 하시길 바랍니다. 그래야만 그 집을 행복하게 오래 지키며 살아갈 수 있습니다.

여러분의 내집마련에 진심인 사람들이 만듭니다.

오늘도 행복한 하루보내세요^^

-제주바다 올림-