국영수 대신 부동산 공부하겠다는 딸에게_(2)

전문가칼럼
25.02.14

안녕하세요.

대한민국 1호 초이스 헬퍼 & 부동산 가치평가사

'시크릿브라더'입니다.

부모라면 아이들을 위해 무엇이든 해주고 싶죠.

저 또한 아이들에게 어떤 것을 남겨줄 수 있을까를 항상 고민하는데, 어느 날 문득 '아이들을 위한 부동산 일기를 써보면 어떨까'하는 생각이 들었습니다. 그동안 투자를 해오며 배운 것들, 느낀 점, 순간순간의 감정 등을 기록해두면 저 스스로도 정리가 되면서 도움을 받을 수 있고 아이들에게도 소중한 자산이 될 테니까요. 이 일기는 딸이 미래에 중학생이 됐을 때 읽는다는 생각으로 미래 시점으로 썼습니다.

부동산 지식에 대한 아주 기초적인 것부터 아빠의 좌충우돌 투자 경험담을 들려주면 아이들이 조금이라도 시행착오를 줄일 수 있지 않을까 하는 마음이 들었습니다. 국영수도 중요하지만 이런 경제 교육이야말로 돈 주고도 배울 수 없는 소중한 간접 경험 아닐까요?

이 일기는 저의 자녀들을 위해 쓰는 것이지만 중, 고등학생 자녀에게 경제&부동산 교육을 시켜주고픈 부모님들에게도 도움을 드리면 좋겠다는 바람으로 썼습니다.

엘라, 케빈 그리고 조기 경제 교육을 희망하는 모든 학부모님들께 이 일기가 도움이 되었으면 좋겠습니다.

[원문으로 보고 싶으시다면]

https://blog.naver.com/secret-brother/223734013873

3년 만에 경제적 자유를 이루었다는 착각

무한정 오를 것만 같았던 부동산 분위기가 22년부터 차갑게 식기 시작했어. 금리가 갑자기 7배가 올랐거든. 조금 더 와닿게 이야기하면 월 100만 원 이자를 내던 게 300만 원이 넘게 나가는 상황이 되었어. 부동산을 뒤늦게 영끌해서 산 사람들한테 타격이 가기 시작한 거지.

여기서 이유를 길게 설명하긴 어렵지만 금리 상승과 임대차2법이 만나며 전세 가격도 많이 하락을 했어. 전세 가격이 하락하면 임대인들이 큰 타격을 입어. 전세 만기가 되면 세입자의 전세금을 돌려줘야 하는데 다음에 들어올 세입자는 더 낮은 가격에 들어와야 하니 남는 차액을 임대인의 돈으로 메워야 하거든. 이걸 역전세가 났다고 표현해. (너한테는 아직 조금 어렵지? 괜찮아, 아빠가 나중에 자세히 설명해 줄게)

부동산에 대해 잘 모르는 사람들은 임대인이 전세금을 받으면 그 돈을 그대로 은행에 저축해놓는다고 생각하는데 임대인들은 그 돈을 무이자 대출처럼 활용해서 다른 곳에 투자를 하거나 매매가와 전세가의 차이만큼만 가지고 갭투자 형식으로 집을 매수하기 때문에 이 전세금은 다음 세입자의 전세금으로 메워야 하는 구조야.

이 이야기는 나중에 더 자세히 해줄게.

아빠가 투자한 지방의 부동산들도 매매가와 전세가가 동시에 하락했어. 세입자들의 전세금을 돌려주기 위해 갑자기 목돈이 많이 필요하게 된 거지.

예를 들어 아빠가 3.6억에 매수한 아파트의 투자금은 3천만 원이었어. 그때 전세금을 3.3억에 맞췄거든. 그런데 2년 지나서 전세가가 3억으로 3천만 원이 떨어진 거야. 설상가상으로 세입자는 새 아파트를 분양받아서 나가야 하는 상황이었지. 새로운 세입자를 맞추거나 아빠가 그 집에 들어가서 살아야 하는데 지방 아파트니 실거주하는 건 안되고 어떻게든 새로운 세입자를 구해야 했지. 새로운 세입자의 전세금(3억)을 받아서 기존 세입자의 전세금(3.3억)을 내어줘야 하니 아빠의 투자금이 3천만 원이 추가로 들어가게 된 거야.

그런데 아빠가 1,2채 투자한 게 아니잖아?

이런 아파트들이 많다 보니 역전세 비용으로만 억이 넘는 돈이 들어가게 된 거야. 만기가 다 다르긴 했지만 평균적으로 2~3개월에 하나씩 만기가 돌아오니 아주 죽겠더라고. 한숨 돌릴만하면 또 다른 역전세가 터지고 한숨 돌릴만하면 또 터지고.

역전세 막느라고 2~3년은 정말 고생을 많이 한거 같아. 일부 물건들은 대출을 받아서 월세로 세팅을 해서 매월 이자를 내야 했고 역전세 비용만큼 역월세 개념으로 매월 세입자한테 이자 비용만큼 돈을 지불했지. 임대인이 세입자한테 월세를 주는 아주 이상한 개념이지만 크게 나가는 목돈을 줄일 수 있고 아빠가 현금 흐름이 괜찮았기 때문에 충분히 감당 가능하다고 생각했어.

그런데 생각보다 이 지지부진한 하락장이 오래 이어진 거야. 서울&수도권이 반등할 때 지방은 미동도 없었지. 가격이 더 떨어지지는 않았지만 매매도 전세도 오를 기미가 안 보이는 거야. 그제야 과거 선배 투자자들이 했던 이야기들이 이해가 되기 시작했지. 직접 경험하지 않았다면 절대로 알 수 없는 것들을 정말 많이 배웠어.

순자산 10억을 달성했을 때는 금방 30억, 50억이 될 줄 알았어. 그런데 그게 아니더라고. 내가 할 수 있는 최선의 노력을 다해서 공부하고 투자하지만 그 결과는 결코 내 마음대로 되지 않는다는 걸 큰 비용을 지불하며 배운 거지.

과거보다 더 열심히 공부하고 더 치열하게 사는데 순자산이 오히려 감소하는 것을 보고 멘붕이 왔어. 거기에 부동산 시장 분위기가 꺾이니 강의 수익도 줄어들기 시작한 거야. 대중의 관심이 식는 건 정말 순식간이더라고. 100명씩 모집해도 대기가 있었던 강의가 10명도 안 듣는 상황까지 가니 정말 괴롭더라. 뭐가 문제지? 더 열심히 살아야 하는 건가? 내 방식이 잘못된 건가? 시장 탓인가? 정말 별의별 생각을 다했지.

아빠 육아휴직 썼을 때 기억나? 아빠는 그때 오히려 회사 다닐 때보다 더 열심히 살았거든? 아침 6시에 스터디룸으로 출근해서 밤 6시까지 하루 종일 부동산 공부하고, 글 쓰고, 강의하고, 임장 다니고 했는데.. 자산은 감소하지, 강의 수익도 감소하지, 이자는 계속 나가지. 아주 미치겠는 거야.

아빠는 분명 3년 만에 경제적 자유를 달성했다고 생각했어. 10억이면 충분하다고 생각했고 잃지 않는 투자를 하는 방법을 깨우쳤다고 생각했지. 똑같은 방법으로 계속해서 큰돈을 벌 수 있을 거라 생각했어. 그래서 정말 많은 사람들에게 그렇게 떠들고 다녔지. 그런데 그게 아니었더라고. 내가 큰 착각을 하고 있었더라고. 부동산 상승기에 정말 운이 좋았던 것뿐인데 내가 모든 것을 알고 있는 것처럼 착각을 했던 거였어. 뼈저리게 후회하고 반성하면서 내가 어떤 것을 잘못했고 어떤 점은 잘했는지, 어떤 것들을 바꿔야 하는지 정말 많이 고민했어. 매일매일 그런 생각들이 아빠 머릿속에 가득 차있었지.

아빠는 우선 실력의 영역과 운의 영역을 구분하기 시작했어. 과거에는 투자는 무조건 실력이라고 생각을 했지만 이제는 실력과 운이 둘 다 똑같은 비중이거나 오히려 운의 영역이 더 크다고 생각해. 보통 사람들은 대개 2~3번 정도 부동산을 사고파는데 이 정도 횟수에서는 운의 영역이 더 크게 작용을 하지. 그렇기 때문에 운이 좋게 타이밍이 잘 맞으면 실거주 갈아타기만으로 큰돈을 벌 수 있어. 물론 내 수중에 쥘 수 없는 사이버머니 같은 돈이지만 말이야. 하지만 아빠처럼 투자를 전문적으로 하는 사람들에게는 실력의 영역이 운의 영역보다 중요해. 운의 영역은 내가 컨트롤할 수 없는 부분이지만, 실력은 내가 충분히 키울 수 있거든. 그래서 아빠는 실력의 영역을 더 키우는데 집중했어. 그동안의 성과가 운이었다면 다음 성과는 실력으로 만들고 싶었던 거지. 실력을 키운다면 언젠가 행운은 또 찾아와줄 거라 믿었고, 쌓아놓은 실력이 그 운과 만나면 첫 번째 성공보다 더 큰 성공을 할 수 있다는 확신이 있었거든.

매일 부동산 뉴스를 읽고, 유튜버들의 다양한 의견을 들으며 시장 상황을 파악하고 균형 잡힌 시야를 확보하기 위해 노력했어. 매월 모의투자 지역과 단지를 선정해 분석하고 임장 다니며 그 단지의 시세가 내가 기대한 만큼 올라갔는지 아닌지를 체크했어 (모의투자를 왜 해야 하는지, 이게 얼마나 중요한지는 다음 일기에 자세히 설명해 줄게)

실력이 부족하다고 느꼈기 때문에 강의를 줄이는 대신에 어떻게 하면 좋은 정보와 지식을 무료로 나눌 수 있을까에 대한 고민도 많이 했지. 그동안 내 말을 듣고 성급히 투자했던 많은 사람들에게 부채 의식이 많았거든. 조회수가 나오지 않고 구독자가 늘지 않아도 계속해서 콘텐츠를 만들었던 이유였지. 내 콘텐츠가 큰 도움이 되었다고 말해주는 시청자들도 많았거든.

서울급지표, 월간추천단지 등을 자료로 만들어 배포하고 자금이 부족한 신혼부부나 수도권 중하급지에서 실거주 만족도가 높고 미래가치가 괜찮다고 판단되는 지역들을 많이 알려줬어. 그렇게 실력은 자연스럽게 더 탄탄해지고 다시 시크릿브라더에 대한 브랜드 가치가 올라가면서 다음 상승장에 올라탈 수 있었고, 첫 성공보다 훨씬 큰 성공을 거두게 됐지. 만약 첫 번째 성공이 오롯이 아빠의 실력이라고 생각하고 자만했다면 결코 있을 수 없는 결과였을 거야.

너도 이제 중학생이 됐으니 슬슬 돈의 중요성을 느끼고 있을 테고, 부자와 빈자의 차이가 무엇인지 그리고 경제적 자유를 달성하기 위해서는 어떻게 해야 하는지 등을 생각할 될 나이가 됐어.

경제적 자유, 참 중요해.

너에게 충분한 돈이 있다면 시간적으로 정신적으로 누군가에게 속박되지 않고 네가 원하는 일, 네가 하고 싶은 일을 네가 원하는 사람들과 원하는 시간에 할 수 있으니 말이야. 그렇기 때문에 많은 사람들이 경제적 자유라는 목표를 위해 열심히 사는 거고 구체적인 금액으로 10억, 50억, 100억 등의 목표를 세우는 거지.

그런데 아빠는 이 목표 자체보다는 그 목표를 달성할 수 있는 실력이 있는가, 그 실력을 만들기 위해 하루하루 어떤 노력을 하고 있는가가 더 중요하다고 생각해. 눈에 보이지 않지만 그 하루하루의 노력들이 모여 목표에 한걸음 가까워지는 거라고 아빠는 믿거든.

아빠는 네가 하루아침에 부자가 되거나 한 번의 투자로 큰돈을 버는 것을 원치 않아. 그리고 아무런 조건 없이 아빠가 이룬 부를 너에게 물려줄 생각도 없어. 그 누구보다 네가 편하고 행복하게 살길 바라지만 너에게 정말 필요한 건 물질적 자산의 대물림이 아니라 부자의 DNA를 심어주는 거라고 믿거든.

네가 서운해할 수도 있겠지만 쉽게 이룬 부는 금방 무너진다는 걸 아빠의 경험을 통해 누구보다 크게 깨달았기 때문에 그런 거니까 너무 서운해하지 않았으면 좋겠다.

네가 어떤 분야에 있든 너의 실력을 키우기 위해 노력하다 보면 운은 자연스럽게 따라올 거야. 그리고 너의 실력과 운이 만나는 시점에 네가 원하는 부와 성공이 따라올 거고. 아직 너에게 어려운 개념이겠지만 아빠의 경험담이 조금이라도 너에게 와닿았으면 좋겠다.

다음 일기에서 또 만나자.

사랑해!

- 다음 편에 계속 -

[시크릿브라더의 두 번째 베스트셀러]