[내마중 15기 2렇게 내집사서 1낼조 자이코] 2주차 강의 후기 : 매수가격은 내가 정한다!

매수가격은 내가 정한다! 사전에 목표 매매가격을 정하고 협상하는게 중요하다!

밥잘님의 2주차 강의를 듣고 나니, 처음부터 끝까지 과몰입할 수밖에 없었다. 특히, 쌍문동 동익파크 아파트가 언급되었을 때는 개인적인 경험이 떠올라 더욱 흥미로웠다. 개포 주공 5단지에서 쌍문동 동익파크로 이사한 후 2년을 살다가 반포주공 3단지로 이사했던 경험이 있어, 강의 속 이야기들이 더욱 생생하게 다가왔다. 90년대 초만 해도 쌍문동과 반포의 집값 차이가 지금처럼 크지 않았는데, 현재 동익파크 84㎡가 4.5억이라는 현실을 보며 많은 생각이 들었다. (35년이 지났지만 아직도 동익파크 근처에는 아파트가 많이 없다. ㅎㅎㅎ)

강의내내에서는 입지의 중요성을 강조하셨다. 옥수동이 언덕임에도 불구하고 좋은 입지를 가질 수 있었던 이유를 배경 입지 (압구정 강건너) 와 연계해 설명해 주셨는데, 그 중요성을 새삼 깨달았다. 무조건 강남 접근성만이 아니라 종로, 여의도 등 주요 업무지구로의 접근성까지도 좋은 단지는 더 상승장에 높게 올라간다는 점도 인상적이었다. 

또한, 단순히 역세권 500미터 이내보다 거주환경이 쾌적하고 가족 세대가 선호하는 단지가 더욱 가치가 있다는 점을 강조하셨다. 장안동의 균질성이 떨어지는 이유 역시 아파트 단지가 집중되지 않았기 때문이라는 설명이 이해가 되었다. (전농동은 아파트 단지가 뭉티기로 있지만 장안동은 길게 띄엄띄엄 있는 느낌이다) 10년을 바라보면 결국 더 나은 급지의 아파트가 더욱 선호받게 된다는 점도 공감할 수밖에 없었다. 예를 들어, 금호벽산이 왕십리 뉴타운 개발 이후 대방동 대림보다 선호받는 단지가 된 것처럼 말이다. 

규제지역의 LTV가 50%인데, 전세가가 60%일 경우 거주를 분리할 수 있는 전략도 설명되었다. 기회는 동시다발적으로 찾아오기 때문에, 좋은 입지에 있는 사람이 더 좋은 기회를 잡을 수 있다는 말도 인상적이었다.

앞마당 지역을 선택할 때는 해당 지역의 대표 역에서 강남까지 접근성이 좋은 곳을 우선적으로 고려해야 한다는 조언도 유용했다. 아파트 비교평가 시에는 세대수가 너무 적은 곳, 전고점(이전 최고 거래가)이 너무 낮거나 현재 실거래가가 하락률이 낮은 곳, 나홀로 단지는 배제해야 한다는 점도 실질적인 도움이 될 내용이었다. 단지 임장을 하기 위해서 최소 5곳 이상을 봐야 비교 평가가 가능하다는 점도 기억해 두어야 할 사항이다.

지역별 특성에 대한 설명도 흥미로웠다. 성동구와 마포구는 1군과 인접할수록 더 좋은 생활권을 갖는다는 점, 영등포구는 업무지구가 가까워 교통보다는 학군을 더 중요하게 여긴다는 점, 그리고 당산과 여의도를 선호하는 이유까지 명확한 분석이었다. 왜 마포를 당산보다 사람들이 더 선호하는지 명확해 졌다. 사람들은 본능적으로 자신보다 더 위에 있는 사람들과 함께하고 싶어 한다는 점도 부동산 선택에서 고려해야 할 요소였다.

실제 거래가 이루어진 가격을 아는 것이 중요하며, 네이버 부동산 호가에 속지 말고 직접 현장에서 거래가를 확인해야 한다는 점은 너무나 중요한 팁이었다. 실거래가가 아직 올라오지 않은 매물이 있는지도 반드시 체크해야 한다는 점도 기억해야 할 부분이다.

대장 단지의 경우 직접 임장을 가지 못하더라도, 주변의 유사한 단지를 보고 시세를 파악한 후 협상하는 전략이 유용하다는 것도 배웠다. 예를 들어, 길음 센터피스는 작년 대비 1억이 하락했지만, 롯데캐슬 골든힐스는 변동이 크지 않았다는 사례로 어떻게 하면 부사님을 설득할 수 있는 구체적인 내용이 좋았다. 

아파트를 선택할 때, 동일한 갭 금액이라면 더 넓은 평형을 선택하는 것이 유리하며 (84가 59보다 선호도가 조금더 좋을 수 있어서), 목표 매매가를 설정한 후 최소 3개 이상 매물에서 협상을 시도하는 것이 유리하다는 점도 인상적이었다. 4급지의 32평보다 2급지의 24평이 동일한 가격이라면 상위 급지를 선택하는 것이 더 낫다는 조언도 기억할 만하다.

입지가 좋다는 것은 결국 많은 사람들이 그곳을 찾는다는 의미다. 상승장에서 빠르게 가격이 오르는 것도, 입지의 힘이 작용하기 때문이다. 빌라촌이나 세대수가 적은 아파트라도 강남과 여의도로 1시간 내에 갈 수 있다면 충분한 가치를 지닌다는 점도 흥미로운 분석이었다. 상승장에서의 힘과 하락장에서의 힘이 다르다는 것도 강의로 처음 알게 되었다. 

어디가 더 많이 오를지를 예측하기보다, 더 좋은 가치를 가진 아파트를 사는 것이 중요하다는 결론도 와닿았다. 단기적인 관점에서 좋아 보이는 아파트를 선택할지, 장기적으로 땅의 가치를 볼 것인지 고민해 본다면, 역시 땅의 가치를 우선해야 한다는 생각이 들었다.

고가 주택을 선택할 때는 단순히 역세권만을 고려해서는 안 되며, 역삼자이, 개포 자이프레지던스 등의 사례처럼 고급 주거지를 형성하는 요소들을 파악해야 한다는 점도 배울 점이었다. 주식처럼 부동산 시장에서도 가격 다툼이 있으며, 너무 급격히 오른 단지는 전저점까지 떨어질 가능성도 있다는 점을 잊지 말아야 한다.

결론적으로, 부동산 시장에서는 계속해서 현장을 방문하고 상위 급지를 고려해야 한다는 것이 핵심이었다. 상위 10%를 달성하기 위해 최고의 실력이 필요한 것이 아니라, 꾸준히 공부하고 발품을 파는 것이 중요하다는 점을 다시 한번 깨닫게 된 강의였다. 

목표 매매가는 내가 직접 설정하고, 최소한 매물을 3개 이상 들고 있는다. 그리고 각각 협상을 시도한다. 3개를 보유하고 있으면 급할 필요 없이 여유롭게 협상할 수 있다.