[열중43기 책을 자양분3아 내3을 바꾸조 꿈꾸는파파] 2주차 강의 후기_투자의 완성은 임대! 전세 빼기 (양파링님)

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월급쟁이 부자들

"열반스쿨 중급반" (2강)

- 전세 A to Z -

투자에 있어 반드시 필요한 것은

내가 투자한 물건에 임차인으로 전세를 레버리지를 해야 합니다.

가치있는 물건을 싼 물건을 사고 그것을 지키기 위해서는

반드시 전세라는 것 맞춰야 하고,

그 전세를 리스크 없이 꾸준히 지켜나가면서 자산의 키워야 합니다.

투자의 완성은 임대! 전세 빼기이다.

이번 강의에서 전세의 모든 것에 대해 알아보도록 하겠습니다.

강의를 통해 꼭 기억해야 할 것

1.적정 전세가를 설정하는 단계

2.임대기간 설정 시 고려해야 할 것

25년 현재 전세시장 상황

대출규제 거래량 감소 + 정치/경제적 불

확실성 관망세 확대

매매 매물 증가 + 전세 매물 감소

서울: 전세 보합 (공급 多 지역은 전세 하락, 그외 지역은 전세 상승)

울산: 공급물량이 적어 전세 상승 두드러짐

부산: 신축 중심 전세가 회복

시장은 변한다. 그 상황에서 나한테 맞는 투자를 하면 된다.

지금 전세가 상승 → 전세가율 변화 → 전세레버리지 활용

☞ 생각해보기

시장의 변화에 따라 투자를 어떻게 접근해야 할지 알수 있었다.

또한, 수도권과 지방의 흐름이 다르고 영향을 주는 요소도 다르게 보인다.

공급과 매물 소진량을 보면서 매매와 전세 영향성을 파악해볼 수 있다.

지금의 상황이 지속될 것이라는 생각보다는 그 상황을 어떻게 바라보고 자신의 투자로 어떻게 연결시킬지 생각을 해봐야 한다.

★ 투자로 연결하기

내 물건 리스크 판단하고 대응방안 검토하기 (공급)

-전세 실거래 현황, 주변 전세가 (실거래, 호가)

-전세 세팅 기간 검토

전세 세팅을 위해 알아야 할 것

다양한 전세 세팅 방법에 따라 비용과 시간의 편익이 발생한다.

그래서 여러 유형을 알아야 자신에게 유리한 매수-전세레버리지를 할 수 있다.

전세 세팅 시 중요한 요소 = 금액 + 날짜

투자에게 유리한 전세 세팅이 있고 리스크 대비해야 하는 전세 세팅도 있다.

그래서 투자 시점에 어떤 전세 유형인지 판단을 하고 매수 방향 (시점+리스크)을 반드시 생각하고 투자로 접근해야 한다.

☞ 생각해보기

이전 0호기 전세 신규 세팅이 되지 않아 (주변 공급이 많고 + 시점이 안좋아) 고생한 경험이 생각이 난다. 임차인 편의를 봐주면서 그 시점이 되면 잘 되겠지 (그동안 전세 잘 세팅했으니) 막연한 생각을 했는데 그 시점에 상황을 제대로 파악하지 못한 점을 복기해보게 된다.

투자에 있어 매수와 함께 전세 세팅 유형을 제대로 알고 그것에 맞춰 대응을 해야 한다. 알아야 대응을 한다. 모르는게 잘못된 것은 아니지만, 그에 따른 리스크는 온전히 본인이 감당해야 한다.

★ 투자로 연결하기

-전세 시점 (만료)은 가급적 전세 상황이 좋은 시점으로 맞추기 (조정)

-매수 시 전세 세팅 유형 파악하고 리스크 검토하기

지금 시장에서 알아야 할 전세셋팅

세낀 물건: 임차인이 살고 있는 집을 매수해서 임대인의 지위를 승계

전세보증금액 + 임대만료일 + 갱신요구청구권여부

주의사항) 매매 계약 시 임대 조건 반드시 확인

주인 전세: 매도자가 집을 팔고 세입자로 거주

주전 사유 파악해서 매수 시 협상 카드 활용 가능

주의사항)만기시점 공급, 하자체크

☞ 생각해보기

1호기 세낀 물건을 복기하게 되는 내용이다 ㅠㅠ

부동산 사장님 말만 믿지 말고 반드시 가계약하기 전 기존 전세 계약 내용을 파악해야 한다. 나중에 후회하지 말고

투자에 있어 전세라는 것을 어떻게 대응해야 할지 알면 방법은 참 다양한 것 같다. 무조건 주전이 좋고, 세낀 물건을 별도다. 아니면 세낀 물건이지만, 전세금이 낮아서 별로이다. 이렇게 단편적으로 보는게 아니라 각 유형별로 체크해야할 사항을 보고 어떤 것이 자신에게 조금 더 수익을 가져다 주고, 리스크가 무엇인지 알고 그것을 감당가능한지 판단하면서 투자 의사결정을 해야 한다.

★ 투자로 연결하기

전세 셋팅의 각 유형별로 단계별 체크하기

가계약전 반드시 체크하고 특약필요사항 확인 후 가계약하기

적정 전세가 설정하기

전세를 빨리 뺀다면 돈과 시간 절약

적정 전세가격 설정: 단지+생활권+공급

부동산 사장님이 전세가를 정하는 것이 아니고 매수 전에 미리 적정 전세가를 판단해야 한다

.

☞전세 가격을 둘때 내가 가지고 있는 물건만 집중해서 생각을 했는데 해당 단지 전체 (평형별)를 먼저 보고 주변 생활권을 보면서 만약 내가 여기서 전세를 얻으면 이 물건의 상태를 고려해서 가격 경쟁력이 있는지 판단을 해야 한다.

전세자 입장에서 생각해보면 생각보다 전세 가격을 정하는 것이 쉽다.

★ 투자로 연결하기

보유 물건 전세를 논다는 가정하게 단계별 점검해서 적정 가격 검토하기

소액 투자 시 Check해야할 사항

전세보증보험 가능 가능한 전세가 여부

-KB/매매/일반 + 90% + 승인시점

☞지방 소액 투자할 때 전세보증보험이라는 것을 염두해 두면서 적정 전세가 고려해야 한다는 것을 알게 되었다.

실제 전세 호가/실거래가보다는 보수적으로 전세보증보험 기준으로 예상 전세가를 잡고 투자 금액을 고려해야 한다.

리스크 줄이는 방법

임대 기간 설정: 공급 + 수요 + 포트폴리오

투자는 매수하고 끝이 아니다.

리스크를 확인하고 준비해서 지켜야 한다.

* 단지 전세하락폭 (기존) 체크해서 리스크 고려하기 (공급 많은 시점)

매수 시점 리스크 + 만기 시점 리스크 같이 판단

공급: 일정 + 수량 + 지역(위치)

수요: 성수기 우선 세팅 (학군지, 10~20평형대)

포트폴리오: 다주택시 재계약 시기분산

☞투자에 있어 장기 보유를 위해서는 반드시 리스크가 온다.

시점과 그 크기는 어느 정도일지 모르지만, 리스크는 오기 때문에 대응을 해야 한다.

그냥 아무 준비없이 리스크를 대응하는게 아니라

본인이 할 수 있는 최대한 준비해서 리스크를 최소화해야 한다.

★ 투자로 연결하기

0호기 전세 리스크 정리하기

필요 시 전세 시점 조정 협의하기 (임차인과)

법인 임차인 대응

법인 임차인

-전세권 설정 필요, 임대차 3법 적용이 안되며 사용상 관리의 문제도 있음.

Tip) 법인 업종/업태 + 특약 필요

시기에 가장 적합한 선택을 하고 기회비용 계산하고

본인의 선택을 최대한 안전하게 만드는 것이 중요

☞ 법인 임차가 반드시 단점만 있는 것이 아니다.

상황에 따라 충분히 법인 임차인을 통해 자신의 자산을 제대로 지킬 수 있다.

단점이 있거나, 자신이 모른다고 그냥 포기하지 말고 제대로 알고 활용하면 된다.

★ 투자로 연결하기

법인 임차인 대응 시 반드시 특약 넣기

예측할 수 있다면

대응할 수 있는 영역이 늘어납니다.

양파링님

계약단계부터 챙겨야 할 전세세팅

매수결정

-권리상 하자체크: 등기부등본

. 소유자 + 가압류/가처분/가등기 + 근저당권 +열람일시 + 페이지

☞ 부동산에서 등기부등본을 보여주면서 사장님 말씀만 듣고 판단하지 말고 본인이 직접 확인을 해야 한다.

매매계약

-온전한 소유권: 매매계약서

. 금액 (계약금, 중도금, 잔금), 일자, 특약

. 구체적 + 명시적으로 작성

☞ 매매계약서를 다시 한번 더 제대로 점검해야 한다.

서로 합의해서 정해진 것이라서 실수가 있는 경우 리스크가 크게 된다.

임대계약

-원상회복 반환: 임대차 계약서

. 보증금, 계약금, 잔금, 일자, 임대기간, 특약

☞ 임대계약 만기 시점을 그냥 2년으로 판단하지 말고,

평일 기준으로 확인해서 일자를 조정해야 한다.

최근 재계약을 할 때 아무 생각없이 2년 연장을 했는데 이 부분을 간과하고 날짜를 정했는데

다행히 휴일이 아니라 문제는 없게 되었지만, 이런 부분이 사소할 수 있지만,

중요한 부분이니 참고해야 한다.

☞ 강의를 듣고 공부를 하면서 이렇게 하면 계약 시 문제가 없겠구나 생각을 하지만,

막상 계약을 하면 생각이 잘 나지 않는다.

그래서 check list를 만들어서 확인을 하는 것이 필요하다.

★ 투자로 연결하기

계약별로 각 계약서 꼼꼼하게 확인하기 (확인X확인X확인..)

임대 리스크 줄이는 법

① 공급 고려 시기 적합

② 욕심 vs 기회비용 (최고가 고집X)

③ 분산 투자

④ 다 가본다

⑤ 살 때 싸게 산다

☞ 시장 상황에 맞도록 유연하게 대응

적정 전세가 = 단지 + 생활권 + 공급

임대기간 = 공급 + 수요 + 포트폴리오

이번 강의를 마치고

꼭 해야할 것

내 물건 리스크 판단하고 대응방안 검토하기

필요 시 전세 시점 조정 제안하기 (되던 안되던)