[열중 43기 6감 말고 0부하며 책도 읽조 ♥ 뉴프레시] 치맥의 자격, 전세셋팅의 모든 것

 열반 중급반을 들으면서 양파링님을 처음 뵙게 되었습니다.

 전세셋팅의 모든 것, 그 이상을 들을 수 있었던 정말 좋은 강의였습니다.

 매수가 끝이 아니라 전세셋팅까지 완료되면 그날 밤은 치맥 할 자격이 있는 우리들이다!

 벌써부터 설레입니다.

 열반중급 강의를 듣기 전에 주인 전세, 주전, 점유 개정, 세낀 물건, 계약갱신요구 청구권에 들은 적이 있지만 자세하게 알지 못했던 것 들이었는데 항상 궁금했지만 막상 찾아보는 것을 미루고 있었습니다. 양파링님의 자세한 설명을 통해 정확하게 알게 되고 궁금했던 것들에 대해 해소가 되었습니다. 

세낀 물건에 대해 계약갱신요구 청구권에 대한 내용이 인상 깊었습니다.

1. 2+2 임차인 권리 사용

   - 계약갱신요구 청구권 - 반드시 임차인 요청 있어야 하고,  계약 만료 6-2개월 전 의사표시 , 전세가 5% 이내 인상 협의한다.

   - 묵시적갱신 – 계약만료 6-2개월 전 임대인, 임차인 둘 다 의사표시 안 했을 시 전세가 동일한 조건

  위 두 조건은 2년은 의무로 무조건 살아야 하지만 2년 후 임차인이 계약 해지 요구 시 3개월 뒤 계약 만료, 3개월 이후 이사 갈 수 있게 전세금을 돌려줘야 한다. 

   - 2년후 계약갱신요구 청구권이 아닌 새로운 계약을 할 시 임대차 종료 일에 계약 만료 된다. 새로 계약이 진행됐기 때문에 임차인이 계약해지 요구권을 사용할 수 없다!

 갱신요구청구권을 통해 앞으로 공급 부족, 반대로 공급 많은 지역 각각 상황에 따라 리스크 대비를 한다! 

 만약에 투자를 했을 때 제일 걱정됐던 것이라 더 와 닿았던 것 같습니다.

 다 까먹어도 기억해야하는 2가지! 

 기억에 휘발을 대비해 정리해 보는 것이 좋을 것 같습니다.

 - 전세가격 설정

단생공(단지, 생활권, 공급)

  1. 단지 – 단지내 평형대 가격을 비교해보고 네이버 호가와 아실 최근 실거래가도 두가지 모두 확인해 비교를 통한 적정 전세가격을 잡아본다.

  2. 생활권 – 단지를 점점 확대하면서 생활권 내 단지들 끼리 입지, 구조, 면적을 비교 표를 만들어 보고 플러스 요인, 마이너스 요인 체크해서 네이버 호가와 아실 최근 실거래가도 두 가지 모두 확인해 비교를 통한 적정 전세 가격을 잡아본다.

  3. 공급 – 현재 공급 물량, 이후 예정 공급 물량, 대 단지 입주 후 잔여 물량 상황에 따라 전세 가격 설정, 최종적으로 임장을 하고 생활권에 대한 영향을 고려하고 가치를 보는 것이 굉장히 중요하다.

 - 임대기간 설정

공수표(공급, 수요, 포트폴리오)

   1.  공급 – 현재 공급 물량은 괜찮아서 투자했지만 임대 기간 만기 때 입주 물량에 대한 문제가 있는지 없는지 확인한다.

   2. 수요 – 지역, 단지, 평 형의 특징을 아는 것이 중요, 

     학군지 + 30 평형대 이상(아이가 있는 가족들)

       성수기 - 학군지+30 평형대 이상 겨울방학(1~2월)

       비수기 – 수능 시즌(가을), 여름(장마철, 휴가철), 명절 연휴, 겨울 등

     가족 단위 수요 외 10, 20 평형대

       성수기 - 결혼, 입학, 취업 및 인사 시즌(봄,가을이 많은 편, 대체적으로 고른 수요)

       비수기 – 여름(장마철, 휴가철), 명절 연휴, 겨울 등

   3. 포트폴리오 – 주택 수가 늘어날수록 임대 포트폴리오를 통한 재계약 시기 분산, 앞서 말한 묵시적 갱신이 발생하지 않게 재계약 시기를 놓치지 않으려면 중복되지 않게 임대 기간을 어떻게 정해야 할지 정해야 한다.(생각만으로도 행복합니다.)

 정말 실전에 꼭 필요한 내용들을 하나도 빠짐없이 알려주신 강의였습니다.

양파링님께서 말씀 하셨듯이 아직 투자도 못했는데 벌써 전세셋팅을 배우나요? 에 처음 저도 공감했던 내용이었습니다. 

하지만 미래의 투자자가 됐을 경우 우리에겐 시간이 돈이다, 미리 배워 놓고 실제 투자를 했을 때 빠르게 전세셋팅을 하여 비용과 편의를 계산하고 다음 투자로 바로 이어 갈 수 있도록 하기 위한 것 이라고 설명해주신 것에 생각이 바뀌었고, 역시 열반중급반 강의를 듣기 잘했다는 생각이 들었습니다. 양파링님의 전세셋팅에 모든 것을 배울 수 있어 너무나 감사한 시간이었습니다. 올해 안으로 1호기 계획 중 이고, 그때를 위해 양파링님의 강의 꼭 기억하고, 적용하도록 하겠습니다! 그때까지 화이팅입니다!!! 감사합니다!!!