안녕하세요, 디그로그입니다.

이번주에는 권유디 튜터님께서 

재테크기초반 3강 마지막 강의를 해주셨는데요.

부동산 투자의 원칙과 기준,

그리고 부동산 투자를 하는 순서와 방법!

부동산 투자에 꼭 필요한 내용들을 

가득 담아 주셨습니다.

마지막에 종잣돈을 조금 더 모으기 위한 주거비를 줄이는 꿀팁까지 아주 꽉꽉 담아주셔서 너무 큰 도움이 되었습니다. 

긴 시간 강의해주시고, 마지막 질의응답에서 하나라도 더 알려주시려는 모습에 너무 감사했습니다 ㅎㅎ

유디 튜터님의 강의에서 중요한 부분들을 모아서 정리해봅니다.

# Part 1. 한번으로 끝내는 부동산 용어 및 상식

부동산 투자를 하든 안하든, 꼭 알아야하고 필요한 용어들에 대해서 생존 용어라며 설명해주신 부분이 인상적이었습니다.

실거래가보다는 호가가 더 중요하며,

확정일자 보다는 전입신고가,

공용면적보다는 전용면적이 더 중요하다.

이렇게 정리하니 말씀해주신 각 개념에 대해서 스스로 제대로 알고 있는지 정리도 되었습니다.

💡 실거래가와 호가로 시장 분위를 판단하기

보통은 실거래가보다 호가가 낮으면 급매라고 생각하기 쉬운데요, 오히려 시장 상황에 따라서 실거래가보다 호가가 높게 찍힌다면 낮은 호가가 급매라고 생각해야 되다는 튜터님의 말씀에 

아직 멀었구나 체감할 수 있었습니다.

가격이 올라가는 상황에서 가장 저렴한 가격인지

가격이 내려가는 상황에서 높은 가격인지,

투자자라면 가격감을 가지고 있어야 겠다는 생각과 다짐을 하게 되었습니다.

그외에도 투자자라면 꼭 이해해야 하는 레버리지, 입주물량, 또 입지독점성이 있는 수도권 투자에 더 유효할 수 있는 용적율과 건폐율, 대지지분에 대해서도 좀 더 깊이 있게 이해할 수 있었습니다. 

물론 일반적으로 더 중요한 건 전세가율에 대한 이해이지만요 ㅎㅎ

용적율과 대지지분은 

스테이크의 가니쉬와 같아요.

스테이크 자체인 입지를 먼저 봐야 해요.

전세가율이 너무 너무 중요합니다!

스테이크에 빗대서 설명해주시니 또 확 이해가 되었는데요.

💡 전세가율로 판단할 수 있는 대세 상승장

특히 이번에 전세가율에 대해서도 

더 깊은 이해를 할 수 있었습니다.

사실 어제 돈독모를 하면서 방울모자님이 유디 튜터님이 해주신 말씀을 소개해주셨거든요.

이틀 연속으로 듣다보니 좀 더 완전하게 

받아들이고, 이해할 수 있었던 것 같습니다.

전세가율이 낮으면 

전세에서 매매로 전환 될 확률도 낮다.

전세가율이 높으면 

전세가에서 매매고 전환될 확률이 높다.

바로 전세가율을 투자금에 국한해서 

이해하는 것이 아니라

실거주자의 시선으로 매매로 전환할지,

전환비용의 관점에서도 

볼 수 있어야 한다는 사실이죠.

전세가율이 낮으면 상승장이라고 보기 어려운게,

전세로 사는 게 더 유리하기 때문에

대세 상승장이 오긴 어려운 것입니다.

과거 평균 전세가율 대비 현재 시장에 대해서도 

알려주셔서 더 확실히 알 수 있었습니다.

사실 단순히 용어 설명이라고만 생각했는데, 

현재 시장에 대한 분석까지도 감사합니다.

## 세금

놀이공원 입장료와 같은 세금,

세금을 왜 부자가 되기 위한 비용처럼 

생각해야하는지 흔하게 가졌던 

편견을 깨주셨습니다.

부동산 세금을 내야하는 건 어렵다.

이걸 내더라도 내가 얻을 수 있는 게 

무엇인지 생각해보세요.

손실과 편익을 비교해서 편익이 

많은 쪽을 선택할 수 있어야 합니다.

💡 매도도 1년에 1채씩 해야하는 이유

취득세, 보유세 뿐 아니라 양도세에 대해서도 

보다 깊이있게 알려주셨는데요.

양도세로 잡히는 시세차익이 각각 투자 물건을 대상으로 부과 되는 것이 아니라 1년 전체 양도차익을 합산하여 과세가 결정되다는 점입니다. 

그래서 특히 무거운 물건, 덩치가 큰 자산을 매도할 수록 1년에 1채씩 나눠서 팔아야 하는 거겠죠.

안그래도 이제는 양도세에 대해서 좀 더 깊이 있게 공부가 필요하다고 판단한 시점이었는데, 너무 유익했습니다.

# Part 2. 나에게 꼭 맞는 부동산 투자의 종류

시세차익형 부동산 투자와 수익형 부동산 투자

그리고 각각의 부동산 투자 대상에 대해서 정리해주셨습니다.

💡 2년 주기의 현금흐름

특히 시세차익형 부동산 투자에 관해서

제가 모르고 있었던 게 숨어 있었습니다.

바로!! 전세 상승분은 세금이 없다는 것이었어요.

부동산 투자는 시세 차익과 

전세 현금흐름까지 함께 가져가요.

그리고, 전세 상승분은 세금을 내지 않죠!

지난주에 절세하는 방법에 대해서 인이 박히도록 들어서인지 비과세가 참 크게 다가왔습니다.

더욱이 시세차익형 부동산 투자에 

확신이 든 순간이었어요.

또한 2년 주기로 발생하는 현금흐름에 대해서도,

그것이 바로 시세차익형 부동산 투자의 

본질이라는 사실이 아직도 투자에 대해서

단편적으로만 이해하고 있었구나 싶었습니다.

시세차익도 중요하지만,

채수를 늘리고 보유하는 과정,

그리고 각자의 상황속에서는

현금흐름이 발생하는 전세가가 상승하는 단지가

더 큰 의미가 있을 수도 있겠다는 

생각이 들었습니다.

물론 가장 중요한 것은 모든걸 떠나서 

저평가 된 가격이지만요 ㅎㅎ

그리고 빌라, 오피스텔, 상가, 토지등

각기 다른 부동산 투자 대상 중에서도 

단연 최고는 아파트라는 거!!

빌라, 주택과는 다르게 아파트 시세는

알아 보고자하면 투명하게 알 수 있다는 점이

참 큰 장점인 것 같습니다.

# Part 3. 부동산 투자로 돈 불리는 방법

## 투자

튜터님의 투자 복기를 들으면서

역시나 또 인상적인 대목이 많았는데요.

1) 공급이 정리되는 대로 지방은 일주일 사이에 시장이 급변할 수도 있다는 점

 

2) 앞마당을 늘리는 과정에서도 투자한 당시 더 나은 선택지가 있었는지 시간여행을 하며 투자 복기를 진행하셨던 점

 

3) 수도권 5급지에서도 장기 보유할 수 있는 단지가 있다는 점

제 경우에는 사실 단순히 그때 샀던 단지와 지금 현재 시점에서 같은 돈으로 살 수 있는 단지를 비교해보곤 했었는데요.

과거 그 특정 시점에 여기에도 기회가 있었는지 보는 게 범위와 스트라이크 존을 만들고, 그리고 지역에 대한 이해도를 높이는 데도 너무 좋은 것 같다고 생각했습니다.

💡 지방 매도 타이밍

또한 튜터님의 투자 경험담을 들으면서 또 중요했던 게, "막상 상승장이 오면 어디까지 올라갈지 몰라서 못팔 게 될 수도 있다" 였습니다.

그래서 목표 수익률에 도달하면 미련없이 나와야 한다는 거, 그 이후로도 오를지는 아무도 장담하기 못하지만, 시스템을 만들기 위해서는 매도할 수 있을 때 매도하는 게 중요하다는 걸 실제로 적용할 수 있도록 마음에 새기고 갑니다.

✅ BM 1. 과거 시점에도 투자 기회를 주고 있었는지 새로운 앞마당 단지들에 대해서도 살펴보기

## 가족

소중한 사람들이 

걱정하는 거라고 생각하자

자산에 대해서는 오히려 

나보다 더 모를 수도 있다.

튜터님께서 2년차 이상이 되면 

질문나오는 영역이라고 해주셨는데요.

가족분들의 걱정은 진심에서 우러나오는 걱정이므로 논리적으로 대응하기 보다는 감정적으로 대응하는 것이 맞다는 경험담이 저에게는 또 다른 아하 모먼트 였던 거 같습니다.

행동력이 높아질 때 어려운 부분은 조금 조금씩 개선해나가면 좋겠다.

사람은 한번에 바뀌지 않기 때문에

함께하는 가족분들에 대해서도

다그치고 실망함을 표현하고 화내는 게 아니라

시간을 두고, 나도 잘하면서 설득하고 

개선하는 과정이 필요하나는 것! 

마음이 어려워 지는 순간이 오면 

꼭 기억하겠습니다.

# Part 4. 상황별 부동산 투자 방향성

💡 0단계 투자자가 해야할 일들

사실 0단계 투자자를 지나온 것 같은데

내가 제대로 하고 있는지 돌아보게 되었습니다.

몸에 좋은 걸 먹는 것 보다

몸에 안 좋은 걸 안먹는게 더 중요해요.

 

가정은 빈도가 아니라 강도입니다.

건강부터 가족, 그리고 인맥!!

제대로 못하고 있었던 경제기사와 독서 질문 까지도 완벽하게 정리해주셨습니다.

직접 튜터님이 쓰신 본깨적 양식의 독서후기까지 공유해주시면서, 원칙에 대해서 역시 정말 자세하게 정리해두시는 걸 느꼈습니다. 

역시 튜터님도 BM 리스트는 많이 꼽으시구나 인간적인 모습(?)도 확인하면서요 ㅎㅎ

추천해주신 투자책 중에서도 

아직 안 읽은 책이 있는, 

빠른 시일내에 독서후기까지 작성해보겠습니다.

1) 월급쟁이 부자로 은퇴하라

2) 부자아빠 가난한 아빠

3) 전세가를 알면 부동산 투자가 보인다

질문은 즉시 해야합니다.

 

투자에는 정답이 없고,

원칙과 기준만 있을 뿐이기 때문에요.

 

이거 모르고 넘어가도 괜찮지 않을까요?

이 순간이 가장 위험합니다.

정답을 알기 위해서 굉장히 많은 시간을 허비하면 안된다는 튜터님의 말씀이 또 와닿았습니다.

또한, 질문이 없는 경우 해당 분야나 과제에 대해서 깊게 생각해보지 않을 확률이 높기 때문에, 질문이 생긴다는 건 그만큼 파고 들었다는 증거라는 말씀도 또 많이 공감했어요.

3년차에는 질문이 없어지는데, 그 이유가 스스로 해결할 수 있기 때문이라고 하셨는데, 다음 1년 동안은 그런 멋진 투자자로 성장할 수 있도록 정진해보겠습니다.

💡 가장 중요한 것은 실행이 아니라 계획이다

시간관리와 우선순위 설정을 어떻게 해야하는지 보다 명확히 할 수 있었어요.

그리고 또 많이 찔렸던 챕터이기도 했었습니다.

뭔가 재테크기초반을 하면서 수면시간이 

이렇게 적다는 것에 대해서 

스스로도 놀라고 있는데요.

중간 중간에 일을 제대로 안하는 시간이 

많은 건지, 계획하며 시간을 보내지 못해서 

수면시간이 줄어드는 건지,

정말 목표를 누적시켜가면서 

나 자신을 할 수 밖에 없는 환경으로 몰면,

조금 더 허비하는 시간이 줄어들지 

정말 실행해봐야겠다고 생각했어요.

긴급하지 않지만 중요한 일을 

계획에 많이 넣으면 

여러분의 인생이 달라질껍니다.

✅ BM 2. 달성하지 못한 목표에 대해서는 누적하며 트레킹 해아가자

💡 매수에서 가장 중요한 것은 가격이다

전세가율 50% 이상인 주택을 사고 10년 버티면 수익률이 무한대가 된다.

왜 단지 선호도가 낮더라도 안오른 단지를 

사는 게 맞는 건인지 흥미로운 에시로 보여주셨는데요.

1) 싸지 않는 것은 쳐다보지 않는다

2) 오를 거 같은 것도 쳐다보지 않는다

3) 가치에 비해서 매매가가 낮은게 싼거며,

투자금이 적게 들어가는 게 싼게 아니다

위에 소개해주신 원칙이 한방에 이해되었습니다.

특히 마지막에 튜터님도 똑같이 한다고 말씀하시면서, 나중에 부동산에서 만날거라고 하셨는데요! ㅎㅎ (그러면 좋겠다!!... ㅎㅎ)

그만큼 실력이 조금은 따라가 있기를 바래봅니다.

✅ BM 3. 수도권에서는 상업지역과 지하철 역세권 상권 분위기를 주의 기울여 보자

✅ BM 4. 전세 금리, 금융감독원 > 전월평균금리에서 미리 예상해보기

이번 오프 강의는 종강식은 정말 특별했는데요.

절약을 실천하게된 

본인의 경험담을 소개해주시면서

절약을 실천할 수 있도록 도와주신 루나님,

직접 만든 초콜릿을 선물해주신 블리 조장님,

매번 건강챙기라고 바나나 주시는 사평 조장님,

당 보충할 수 있는 간식 나눔해주셨던 미식이 조장님, 수징이님,

초콜릿 준비해주셨던 카페인꿀꺽님,

이번에는 또 빈손으로 가가지구 

잔뜩 받고 왔습니다.

투자 공부 해나가다가 

막히는 순간이 있어요.

그때 여러분을 끄집어 낼 수 있는 

사람이 동료는 아닙니다.

인사이트가 많은 분이 

끄집어 낼 수 있기 때문에

성장 하려면 멘토를 만나야 해요.

하지만 그 시간까지 

오래 할 수 있는 힘은 동료예요.

마침 동료의 중요성에 대해서 유디 튜터님이 알려주셨던 문장이 또 인상 깊었습니다.

힘든 시간을 같이 잘 넘어갈 수 있는 좋은 동료가 되도록 더 많이 노력하고 성장해야겠습니다.

3주동안 강의장 운영 및 준비해주신 

OM, CM 분들

함께 달려주신 오프 조장님들 

그리고 우리 3주만에 달라질조!!

감사했습니다. 

아직 끝난 건 아니지만!!!

마무리가 아쉽지 않도록 

또 알차게 보내볼게요 히히