아픈 투자 후기 입니다. (실패라고 쓰고 싶지 않아)

초보경험담
25.02.16

안녕하세요. 작년 10월에 내집마련후기를 올려서 많은 분들께 응원을 받아 참 감사했었던, 웃뜨입니다.

(내집마련 후기는 이거에요.)

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최근에 제가 했던 투자 (투자라고 말할 수가 없는 투자)중에 좀 속상한 상황이 생겼는데, 속상하기만 하고 넘어가면 남는 게 없으니,

실패한 경험을 복기하면서 많은 분들과 이런 투자는 하지 말자는 나눔이라도 남기고 싶어서 후기를 남깁니다.

지난 후기에도 썼듯이 저는 19년하반기부터 월부 강의를 들으면서 5년만에 내집마련을 했고, 그 전에는 계속 갈팡질팡하는 시간이 있었습니다. 처음에는 돈을 버는데 공부를 한다는 사실에 거부감이 있었고, 나중에는 공부를 해야 하는 것은 알겠는데, 임장과 임장보고서, 시세 따기 같은 반복 작업에 너무 많은 시간을 쏟아야 하는 것에 대한 갈등이 있었습니다. 그리고 다주택 포지션에 대한 고민도 큰 고민거리 중에 하나 였습니다. (물론 지금은 아닙니다.)

또 하나의 고민은 저의 진로에 대한 고민이었습니다. 저는 공무원으로 일하고 있지만, 원래 하고 싶었던 일은 인테리어 관련된 일이었습니다. 한 살이라도 어릴 때 내 사업장을 시작해서 안정된 궤도에 올려놓으면, 그것 또한 부를 만들 수 있는 방법이라고 생각 하다보니 내가 가야 할 길이 이 길이라는 생각이 들었습니다.

그래서 이때 저는 월부를 그만해야겠다는 결론을 내렸었습니다. 제가 가고자 하는 길은 마음을 다른 데 두고 시작할 수 있는 일이 아니었으니까요. 문제는 이 결심을 할 즈음, 저에게 돈이 있었다는 사실 입니다. 내집마련 후기에 나왔었던 반지하 연립 매도금 8천만원이요. 21.8.경에 잔금을 받았으니, 불장이었죠. 현금을 가지고 있는 게 바보같이 느껴졌던 부동산 시장에, 저는 마지막으로 나의 모든 돈을 넣어둘 만한 물건을 찾아다녔습니다. 심지어, 당분간 차후의 투자 생각은 할 수도 없게 대출까지 끌어서 선택을 하게 되었습니다.

그래서 제가 한 투자가 무엇이냐하면, 인천의 개발 호재가 넘치는 지역의 입주권 투자였습니다. 25평 아파트를 받을 수 있는 관처 이후의 입주권이었는데, 매매가가 2.5억(피2억, 주택5천)이었고, 아파트 완공시(25년) 내야할 돈이 2억이었으니, 최종 매수가는 4.5억으로 보면 됐습니다.

제가 이 매물을 선택하게 된 이유는 아래와 같습니다.

1. 매수가 4.5억, 이 아파트가 완공되었다고 생각했을 때 가치는 보수적으로 6억정도. 그러면, 안전마진이 1.5억.

2. 인접 아파트 시세 (25년된 구축, 소규모단지임에도 33평, 4억)

3. 획기적인 교통개선(월판선, KTX),

4. 근처 아파트 일반분양의 높은 청약 경쟁률 65:1

6. 더 이상 투자공부에 기웃거리지 않을 수 있는 환경(씨드 머니도 없고, 대출까지 냈으니 당분간 투자 불가) 조성

그런데, 제가 당시에 생각하지 못한 것이 있습니다.

1. 투자금 대출 이자로 인한 수익 하락

2. 추가분담금으로 인한 수익 하락

3. 착공되지 않은 호재의 불확실성

4. 일반분양 실패시, 손해는 조합원이 감수하는 것.

5. 예상치 못한 정말 좋은 투자의 기회가 왔을 때, 해당 물건으로 인해 투자금이 없고, 투자금이 있어도 취득세 증가로 인해 수익률이 떨어짐.

7. 획기적인 교통 개선 외에 다른 중요한 요소(학군, 환경, 직장, 공급)도 봐야함. '교통'만 좋아서는 대기수요를 확보하기 어려움.

이로 인해 저는 아래와 같이 추가로 투자금이 들었습니다.

1. 투자금 2.5억 중에 1억 정도가 제 돈이었고, 1억은 가족대출, 5천은 금융대출이었습니다. 가족대출을 제외하고서도 5천만에 대한 1년의 이자는 천만원, 4년간 대출하면, 4천이 추가로 드는 것입니다.

2. 지난 주에 추가분담금이 8천이 있을 것이라는 전화를 받았습니다.

3. 일반분양이 어려워서 일반분양자들의 이자를 절반 정도 조합원이 부담하기로 하였습니다. 이 금액이 약 1500이상 됩니다.

그래서 제가 이 아파트를 구입하는데 들어가게 되는 비용은

최종매수가4.5억 + 대출이자 4천 + 추가분담금 8천 + 일반분양자 이자 1500만원 + 다주택 취득세3000만원 = 총 61500만원

이 되어버렸습니다.

여기에는 기회비용과 가족대출에 대한 비용은 제외된 것이니, 이런 부분까지 생각하면, 더더욱 바보같은 투자가 아닐 수 없습니다. 21년도 8월에는 2억5천으로 수도권에 살 수 있는 변변한 게 없어보였지만, 그 이후의 하락장에서는 2억5천으로 투자할 수 있는 좋은 매물들이 많이 있었음에도 불구하고, 저는 다른 투자를 할 수 없었습니다.

현재도, 이 물건으로 인해 2주택이 되면서, 다음 투자를 도모하기에는 취득세가 걸림이 되었습니다.

매도하고 싶어도 지금은 매도할 수가 없으니 때를 기다리는 수 밖에요.

원래 계획은, 입주시기에 매도가가 저렴하다면, 전세를 주고, 전세금에서 대출을 해결하고 남은 1억 정도(희망금액)로 재투자를 할 계획이 있었습니다만, 예상치 못한 추가분담금으로 계획은 날라가버렸습니다.

지금은 그냥 전세가가 잘 나와서 추가분담금이라도 해결할 수 있기를 바래봅니다.

추가분담금 전화를 받고, 한껏 울적해있다가 동료에게 전화를 했습니다.

전화를 받은 동료는 그거 아무것도 아니라며, 8천 벌면 된다고 하더군요.

신기하게도 저도 바로 수긍할 수 있었습니다.

망하지 않았고, 앞으로를 도모할 수 있는 그 정도로 마무리 된 것에 감사하고,

지금까지 저에게 따라줬던 운들도 생각할 수 있었습니다.

반지하 연립을 매도할 수 있었던 것, 좋은 시기에 내집마련할 수 있었던 것,

월부를 만나서 안전한 투자에 대해 공부할 수 있었던 것,

동료에게 이런 위로를 받을 수 있는 것,