열중 2주차 후기 - 어쩌다보니 곧 임대인이 될 나를 위해

나에게 특히 인상깊었던 점

​

이번 2강 주제(전세 셋팅)는 약 1년 또는 2년 뒤 나를 위해 정말 필요한 강의였다.

24년 7월, 100% 실거주 목적으로 염창동 집을 매수했으나 9월에 바로 임신을 하게 되어 시댁 같은 단지(또는 옆단지) 전세로 이사를 가기로 결심했기 때문이다. 이렇게 빨리 염창동 집이 0호기가 될 줄은 몰랐다.

지난 1강에서는 얼떨결에 투자한 '0호기'에 대한 철저한 복기를 다짐했고

이번 2강에서는 조만간 우리 염창동 집을 전세 놓을 때 어떤 것들을 유의해야 할지 미리 살펴보는 아주 유익한 시간이 되었다.

일단 지금 실거주 목적으로 거주중인데, 시댁 주변에 우리가 전세 갈 집을 구하는 것과 염창동 내집 전세매물 등록을 같이 진행해야 할 것이다. 틈틈이 시댁 근처 전세매물을 살펴보고 있는데, 전세가는 2.5억~3.5억 사이로 형성된다.

초반에는 시댁 근처에 2.5억 전세물량을 먼저 포착한 뒤 염창동 집 전세를 내놓는 것을 생각했다. 그 이유는 시댁 근처에 전세물량이 엄청 많은게 아니라서 우리가 전세 구할 때 2.5억 매물이 없으면 3억 또는 3.5억 매물까지도 생각해야 하고 이는 전세가 상승(즉 전세자금대출 이자 상승)으로 이어지기 때문이다. 그런데, 전세금 1억 상승의 효과는 월 이자 26만원 상승 효과이다. 김포 전세를 먼저 계약했는데 염창동 집이 한두달 이상 공실이 나면 그게 더 손해이다.

그런데, 네이버부동산을 보니 염창동 우리집 59타입 전세매물이 귀하기도 하다.

로얄층, 샷시포함올수리인 우리집이 전세 시장에 나오면 얼마나 인기가 있을지, 아기가 태어나고 백일 이후인 8-9월쯤 산책 다니면서 인근 부동산 사장님들을 통해 사전에 분위기를 파악해 볼 필요도 있겠다.

우리집을 단생공 / 공수포 키워드에 맞게 분석해 보았다.

<적정 전세가>

단지: 현재 호가는 같은단지 상위평형보다 낮음, 인근 같은평형 복도식과 유사한 수준으로 특이사항 없음

생활권: 같은 초등학교, 옆 초등학교 배정되는 물량이 꽤나 귀함. 25년 2월 기준 전세 등록 매물이 열손가락 안에 들 정도로 적은데, 아마 지금 2월 중순이라 이미 이사할 사람들이 전세집을 다 구했기 때문일것이라고 생각됨. 학군(초/중학교)의 장점이 있는 동네이므로 주기적으로 네이버부동산 매물 확인 필요

공급: 서울시 강서구 인근 공급 - 염창동에는 없고 등촌역힐스테이트 26년 10월 입주예정이나, 같은 학군을 공유하지는 않음. 해당단지 59타입 236세대, 84타입 307세대 - 내가 희망하는 전세 잔금시점(26년 2월)에 얼마나 영향이 있을지 분석이 필요

<임대시기>

공급: 등촌역 힐스테이트 26년 10월 입주 예정..

수요: 위의 생활권 참조 & 우리 단지에 배정되는 초등학교가 '혁신학교'라는 사실을 방금 알았다.. ㅠㅠ 부동산 시장에서는 일반적으로는 혁신초등학교는 선호도가 떨어지는 걸로 알려져 있긴 하지만, 해당 초등학교 자체에 대한 학부모들의 평가를 알아봐야겠다. (자체숙제)

포트폴리오: 염창동 전세(임대인)와 김포 전세(임차인) 계약 시기는 기본 2+2로 맞춰서 흘러갈 것이고, 아마 26년도 쯤 2호기를 하게 된다면 기존 전세 셋팅과 겹치지 않을 것으로 보임

계약서 부분은 생각보다 익숙했다. 곧 잔금치를 예정인 아픈 손가락 때문에 월세 임대인으로서 계약서를 여러 번 작성해 보았고, 오래전부터 여러 빌라의 전월세 임차 계약도 작성해 보았다. 아픈 손가락 매도계약서도 작성해 봤고, 작년에 염창동 집 매수계약도 했다.

다만, 염창동 집 전세계약 때에는 배운 내용에 기반해 특약을 더 면밀하게 고민하고 준비해야겠다. 지금 우리 집에는 tv가 없는데, 임차인이 벽걸이 tv를 놓고 싶어하면 어떻게 해야 할지? 지금 우리집에 아직 에어컨도 못 놨는데 에어컨은 어떻게 해야 할지? 원래는 1년만 살고 이사갈거라 한 번의 여름은 그냥 창문형 에어컨으로 버텨보려고 했는데, (실외기 이전설치 비용이 비싸서) 경험을 위해 올 여름 염창동 거실에 무풍에어컨을 하나 놔야 하나 고민된다.. 실내흡연은 당연히 절.대. 금지고, 아이키우는 집이 임차인으로 들어올 가능성이 높은 만큼 애완동물 금지 특약 정도는 넣어도 될 것 같다.

꼭 적용해보고싶은 점

​

열중반을 통해 이렇게 전세 임대인의 관점에서 고려할 점을 자세하게 배울 수 있을지 몰랐는데 2주차 강의를 들으면서 내 상황에 정말정말 필요한 내용이라 몰입이 잘 되었다.

1주차에서 다짐했던 0호기 복기와 더불어, 이번 강의를 통해 내가 '앞으로' 잘 할 수 있는 것들은 잘 하겠다는 다짐을 한다.