[지방투자 실전반 수강] 더 좋은 투자를 할 나에게 필요한 2호기 복기(조급한 싱글투자자들에게 추천 하는 글)

안녕하세요 아크로서울포레스트에 거주 예정인 아크로 3(buy and living)입니다.

25년 1월 지방실전 투자반을 수강 하면서 2호기를 매수했고 

이 과정을 복기하여 더 좋은 투자를 할 저를 위해 글을 남깁니다.

발단

지투 수강 초반일 때만 해도 저의 목표는 25년 8월 2호기가 목표였습니다.

24년 7월 1호기를 투자하기도 했고 

아파트를 매수한 시점에서 1년이 지나고 매수해야 

2호기 매수 때 추가적으로 세금을 안 낼 수 있다 라고 잘못 알고 있었거든요.

그래서 별 생각 없이 기존에 앞마당 내에 1등 뽑기를 해본 적이 없는 것 같아 

이번 실전반 원씽은 앞마당끼리 비교 평가 후 1등 뽑기로 설정하고 매일 시세트래킹을 했던 것 같습니다.

그러다 실전반 튜터님인 갓치(함께하는가치)튜터님이랑 일대일로 통화를 했었는데

갓치 튜터님 : 

“크로님 투자금이 x천만원 있으니까

지방 앞마당으로 oo가 있는데 원씽에 맞춰 현재 임장지인 곳이랑 비교해서 투자하시면 되겠는데요?"

아3: ㅇㅖ? 그게 돼여?? 그거 세금 문제 있는거 아녜요???

(결론: 응 아님. 넌 해당 안 됨. 일시적 2주택자에서 매도 해서 어쩌고 저쩌고 저랑은 관련이 없다라는 결론만 기억납니다 그렇게 됐네요 튜터님 ㅈㅅ.)

제 머릿속에 남은 한 가지 오 나 투자 되네?? 해봐?!!!?!!?!?!? 이걸로 바뀌었고(🏎️드릉🏎️)

자연스럽게 1호기 때 아쉬웠던 부분들

1. 매코를 받았지만 이게맞나? 라는 느낌을 갖음

→ 2호기는 이 단지가 싸다. 라고 확신을 갖고 하는 투자

2. 네이버 부동산에 올라와 있는 것만 확인함. 전임? 당연히 없음.

→ 2호기는 단지 주변 부동산과 더 나아가 동네 부동산을 다 들어가서

이거 보다 싼 거 없어요?! 외쳐보기 (현장가서 싸끄리 싺싺싺🧹🧹🧹)

이 두 가지를 목표로 잡았고

기존에는 앞마당 내에서만 1등 뽑기를 했었는데 

매일 시세를 따서 그런지 처음으로 지방 앞마당 단지들을 

n억대 다 모여봐(정렬 기능 사용)로 가격을 고정 시킨 후 비교평가를 해보았습니다.

완벽하진 않지만 제가 판단 했을 때 

가치 대비 싼가?

감당 가능한가?

내 상황에 가장 좋은 가?

에 들어오는 단지들을 추려보았고.

해당 단지의 물건들에 전임과 매임으로 지금 시장 분위기와 물건 상태를 확인해 봤습니다.

✅ 잘한 점: 

1. 매일 30분 시세트래킹 루틴 짱짱

2. 현재 임장지가 아님에도 매임을 가 봤다!

3. 덕분에 생애 가장 많은 전임으로 전임의 장벽이 좀 낮춰짐(준비 많이 하지말고 가격이랑 물건 상태 파악 후 전화 고.)

아쉬운 점 🤐 : 비교평가 때 투자했던 앞마당은 제외함 

전개

이런 과정을 거쳐 뿌듯한 마음으로 1등을 뽑았고 단지를 자신있게 튜터님께 데려갔지만

(마음은 이미 2호기 투자함. 가격 더 깎았고~ 전세도 내가 생각한 금액에 맞출 수 있겠지~ 야 씨 이렇게 뿌듯할 수가 없다~~)

갓치튜터님: 흠. 엄청 싼 것 같지는 않아요. 그리고 전세가는 보수적으로 봐야해요. 과연 이 전세가가 가능할까요?

아3: (이거 아니야?????????!!!!!!!!!!!!!!!!) 🥲

갓치 튜터님: TOP3 중에 저 물건(A)은 하나만 보신거잖아요? 하나만 보면 후회해요. 매물 털어보셔야죠 크로님.

아크로3: 기차표 기차표 표 삽니다 튜터님. 물건 털고 연락 드릴게요! 제 연락 받으셔야해요!!!!!

평일에 연차내고 해당 단지에 다른 물건(B)을 봤고

A : 세입자 거주(8월 만기) 갱신권 안 썼고 보증금 적어 갱신권 쓰면 투자금 많이 들어감, 로얄층, 도배 필요, 기본

B: 집주인 거주, 저층, 집 상태 좋고 추가 옵션도 있음.

기존에는 A와 B가 같은 가격이었으나 A물건 매도인이 500만원을 추가로 요구하는 상황으로 바뀌었고

이 둘중에 더 저렴한 B의 가격을 잡고 지금 가계약금 넣을거냐 말거냐 물건 나간다라고 압박하시는 부사님을 뒤로하고

아크로: (내일까지 물건 털고)사장님 내일까지 연락드릴게요.

부사님: 크로씨. 그럼 물건 나가. 내일 오전에 또 손님 오기로 되어있어.

아크로: (물건은 털어야 할 것 아녀요) 그럼 내일 오전까지 연락드릴게요.

부사님: 나간다고.

아크로: (아 쒸 지금이 5시인데 빨리 나가서 털자) 아.. 그럼 오늘 저녁 9시까지 드릴게요.

나와서 주변 부동산을 탈탈탈 털어보았습니다

아크로: (드르륵 탁) 안녕하세요~ 사장님 xx단지 투자하려고 하는데요 x.x억보다 싼 물건 있어요?

부사님1: 아 거기요? 잠깐 앉아보세요..

아크로: (두근!!!!!! 있나?!!! 아니 있어요 없어요 빨리 말해주세요) 넹

부사님1: 그게 젤 싸네요~

아크로: 감사합니다 (꾸벅) 안녕히 계세요~ (드르륵 탁)

다른 부동산

아크로: (드르륵 탁) 안녕하세요~ 사장님 xx단지 투자하려고 하는데요 x.x억보다 싼 물건 있어요?

부사님2: 저는 없네요

아크로: 감사합니다 (꾸벅) 안녕히 계세요~ (드르륵 탁)

이 짓을 한 2~30번 한 것 같아요

(진짜 칼바람 엄청났는데 시간이 늦어서 뛰어 댕겼습니다.

너무 추웠거든요? 🥶 근데 즐거운거에요… 뛰면서 혼란스러웠습니다. 

내가 변태인건가,,? 러너스 하이인가,,? 아님 가장 싼 물건을 찾았다는 쾌감인가? 쨌든 추운데 재밌었따)

단지 주변 부동산과 그 동네 부동산은 다 털어봤는데 없더라구요 그래서 신나는 마음으로

제가 이 단지가 싸다고 판단한 이유와 물건 상황을 작성하여 갓치튜터님께 매물 문의를 넣었고

갓치튜터님은 매물 코칭에 넣어보라고 해주셨습니다.

문제는 여기서부터인데 ㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ매물코칭을 안 넣고 가계약금을 넣었습니다.ㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎㅎ

부사님의 매물 나간다고 꾸준한 푸시와

요즘 매물코칭도 광클인데 언제 받아..지금이 금요일인데 돌아오는 월요일날 신청 할 수 있네?

월요일날 되면 화요일날 받을 수 있고 광클 놓치면.. 어차피 수요일날 투자코칭 있는데 일단 가계약금 넣고

그때 물어보면 되지 않을까? 뭐 망하겠어? ㅎ 이렇게 하면서 또 배우는게 있겠지~~😉

✅ 잘한 점:

1. 1호기 때 못 했던 매물 털기 해보기

2. 조급했지만 특약은 체크했다.

 혼날 점 💣 : 

1. 아침부터 부동산가서 매물털기 예정이었는데 알람 시간을 잘 못 맞춰서 기차 놓쳐버림(벌써 여유 없음).

2. 튜터님이 괜찮다고 했으니 괜찮겠지 라고 생각하면서 조급한 마음에 가계약금을 입금해버림.

(님들은 이러지 마세요.. 이런 경험은 저만 할게요,,^^)

그런데 이렇게 한 번 말리니까 계속 끌려다니더라구요.

(끌려다녀보니깐 그냥 물건 날리는게 나은 것 같아요 진심임.)

일요일에 가계약금 넣고 월요일날에 전세 광고를 올렸는데 올리자마자

부사님: 크로씨 우리 저층이니까 가치를 좀 높여보자. 시에3대 달자 어때?

아크로: (뭔가 이상하다)설치하면 좋기야 하겠죠.. 근데.. 어..음 팀장님이 찾아서 이따가 연락드릴게요.

전화 끊고 동료들에게 물어봤어요 이게 맞나?? (갓치튜터님한테 고해성사 전이라 못 물어봄)

동료의 조언으로 같은 단지 매물들이 시에가 있나 없나 

주변 단지에 비해 나의 매물 전세가는 어떤 편인가 조사해보고 연락을 드렸습니다.

아크로: 소장님 아직 시간도 많이 남았는데..시에는 일단 보류하시죠.

부사님도 내 편이 아닌 느낌?

(넘 얘기인 줄 알았는데 내 얘기네..)

그렇게 유야무야 수요일이 되어버리고 투자코칭가서 마스터 멘토님이 2호기 방향성에 대해 이야기 해주시길래..

가계약금 입금 했다는 고해성사를 했고…혼났습니다

아크로님. 그러면 안 돼요. 조급한 거에요.

맴매(🏏) 맞고 전자계약 하려고 했다 얘기 후 두번째 맴매(🏏)를 맞았습니다

물건에 대해선 이미 산 거 어쩌겠냐..하지만 이 지역이 가격이 그렇게 비싸거나 하진 않다고 알려주셨고

전세는 최대한 빨리 빼야하고 

그럴려면 전세 시세를 체크해야하고 내께 몇번째로 빠질 것 같은지 알고 있어야한다고 말씀해주셨습니다

(진짜 많이 배웠고 이건 투자코칭 후기로 정리해보겠습니다😵‍💫).

코칭으로 정신 무장 한 다음 끝나고 바로 부사님께 연락을 드렸습니다.

아크로: 소장님!!!!! 저 전자계약 안해요 직접 갈거에요!! 무조건 갈거에요!!!!!

부사님: 응응 알겠어. 근데 크로씨 전세가 맞춰질 것 같아.

아크로: 에?? 아니 다른동(고층 상태 비슷)도 있었는데 우리 집이 왜요..?

부사님: 팬트리가 있어서 좋대

아크로: (???? 🐶이득) 네 알겠어요 연락 드릴게요~

이후 갓치 튜터님께도 고해성사 시간을 갖었습니다..

(튜터님 감사해요.. 그냥 감사해요..)

✅ 잘한 점: 고해성사

맴매(🏏)요소: 고해성사할 짓을 처음부터 안 했으면 됐잖아.

‼️복기요소: 

1. 가서 얻는 게 아무 것도 없어도 주중에 연차를 내서라도 무조건 가서 직접 계약해라. 

나는 전세를 빼야하는 사람이다. 말이 어떻게 바뀔지 모른다

2. 전세 빼려면 주변 전세 시세(상위 단지 포함)랑 내께 몇번째로 빠질 순서인지 

빠삭하게 알고 있어야 가격을 내릴지 말지 판단이 선다.

이렇게 행복하게 끝날 줄 알았는데

1. 전세입자의 대출 이슈(매매중인 물건인데 버팀목 대출이 가능하다고 주장)

2. 매도인의 계약일자 변경(일요일 → 토요일(전세입자와 같이 동시 계약 진행) → 금요일)

3. 계약 당일 미리 계약서를 받았는데 특약의 내용 변경

기존 특약 내용

잔금일은 25년 5월 30일로 정하고 상호협의하에 앞당길 수 있다

변경 특약 내용

잔금일은(세입자가 들어오는 날로 변경)로 정하고 상호협의하에 앞당길 수 있다.(앞당길수는 있어도 늦출수는 없다)

4. 전세 가계약금 입금 전 전세특약 확인 까먹음

이러한 이벤트(긍정적으로 생각 중 많이 배웠다.)가 발생하였고

1번은 주변 동료들에게 물어보고 그리고 직접 주택도시보증공사에 전화하여 문의도 해보고

그래도 잘 모르겠어서 전세입자들과 만나서 어떻게 가능한지 여쭤보아서 궁금증을 해소하였고

(이 세입자들은 신규 대출이 아니라 기존 대출에서 목적물 변경이라 가능)

2번은 이렇게 갑작스럽게 일정 변경 하는 건 소장님께서 중간에 말씀을 좀 잘 해달라고 하는 어필이 필요하다는 튜터님의 조언으로 어필(금요일에 가긴 감)

3번은 특약 내용이 저렇게 왜 바뀌지?! 매우 흥분하였지만

이번에도 god치 튜터님께 조언을 구해 저 문구는 삭제되면 좋겠다 요청하면 된다고 하여 그렇게 요청

4. 스스로를 욕하면서 가계약금 입금 후 전세계약서 확인했는데 필요한 내용은 잘 들어가있어서 안도하였고 

이 경험으로 인해 정말 다신 빠트리는 일 없을거라고 확신^^^^ (다신 경험하고 싶지 않네요)

최고야 god치 튜터님

마지막으로 전세입자분들과 전세계약할때는 

지투 강의에서 도장만 찍지 말고 꼭 대화를 시도해보라고 배워서

임차인분들이 갱신권을 쓸 것 같은지 아님 매수 생각이 있는지 어떤 상황에서 이사오시는건지?

돌려서 여쭤보았고 꽤 짭짤한 정보를 얻을 수 있었습니다 ㅎㅎ

✅ 잘한 점

1.넘이 떠먹여 주는 건 남지 않는다. 직접 알아보려는 시도

2. 도장만 ㄴㄴ 대화시도로 정보 얻기

아쉬운 점 🤐 : 

1.흥분 하지말자. 감정적인 상태에선 문제 해결이 어렵다

2. 특약을 잊어?? 간 떨어짐. 근데 이 경험으로 인해 다음엔 안 그럴 거라고 확신함. 간은 한 개이기 때문. 더 이상은 ㄴ

결론

계약 도장 찍고 동료들에게 소식을 전하면서 축하는 많이 받았는데.. 제 기분은 썩 좋지 않더라구요.

1호기를 투자 해 봤는데 2호기가 왜 이렇게 어렵지? 

내가 배운대로 한 게 맞나..? 그냥 빨리 사자는 마음에 너무 끌려 다니지 않았나?

부정적인 생각이 많이 들었는데..

근데 또 한편으로는 이러면서 배우는거지. 

1호기는 세낀거였잖아 이제 나는 세낀 것도 투자해보고 세 안 낀 것도 투자해본 사람이지.

그래도 앞으로는 사는 행위로 만족해서는 안 된다. 그 과정에서 배운대로 똑.디 해야한다.

조급하면 망할 수 있다.

이번 2호기를 하는 투자하는 과정에서 정말 많이 배웠고 이 과정으로 경험이 쌓인 것에 만족.

앞으로는 디테일에 신경 쓰자. 해보자. 하면 됨ㅋ

그리고 3호기는 이것보다 더 더 더더더 ㅓㅓㅓㅓ 더 잘 해보자~~~

3호기 가만안둬. 기다려라. 사실 벌써 기대돼요. 제3호기 ㅋ

(고해성사2)

마지막으로 

가보자고 시세트래킹 환경 정말 감사합니다

님들이 제 멱살을 잡아주신 덕에 앞마당 1등 뽑기가 가능했습니다.. 최고의 환경

매물털기, 특약, 전세 및 대출 관련해서 질문하면 본인일처럼 알아봐주시고 답변해주신

잇츠나우님과 라라예요님께도 감사드려요.

1월에 같이 임장하면서 성장하게 도와주신 갓치조도 감사합니다!!

이제 님들 차례야 기다린다.

2호기 투자를 앞당기게 해주시고 투자 과정에서도 도움주신

함께하는가(god)치 튜터님 정말 감사합니다!!!!🏅🏅🏅👍🏻👍🏻👍🏻

후,,,했다,,,저는 진짜 인복이 있나봐요 환경이 죽여줘요,,