실거주자에게 기회가 넘어가며 배운것들 [부동산딱대]

안녕하세요. 부동산딱대입니다.

올 한해는 계절이 가을에서 겨울로 바뀌듯이

시장 상황도 한치앞도 예측할 수 없고

미묘하게 매수자 우위니, 매도자 우위니 하며

지역마다 또 다른 분위기가 나오는 것 같기도 합니다.

최근 6개월 가량 수도권과 지방을 번갈아 현장을 다니면서,

3분기에 대비해 4분기에 느낀 현장 분위기를 살펴 보며,

이를 어떻게 투자로 연결할 지 고민을 해보며 글을 작성하게 되었습니다.

#1단계 뜨거웠던 여름 8-10월, 너도 나도 뜨거웠다.

지난 학기에서는 반원분들이 한 두명씩

투자를 진행하면서 일호기 투자에 관한 글이

끊임없이 올라왔었습니다.

일정 부분 시장 상황과, 가격이 저렴했던 시기가

현재 시점과 비교했을 때 차이가 있었던 것 같습니다.

제가 투자를 진행한 지역도 가격이 저렴한

매물들이 네이버 부동산 뿐만 아니라 현장에서

열심히 돌아다니다 보니 한 두 물건씩 찾아볼 수 있었습니다.

이 때 시세트레킹 하고 앞마당 내에서 투자 가능한 매물을 찾던 중,

가장 우선순위로 고려할 투자 원칙은 아무래도

'가격' 적인 측면이 제일 중요했습니다.

그 이후 고려했던 점은 아래와 같습니다.

- 투자금이 취득세 미포함 5,000만원 이내 인지

- 향후 공급 물량을 고려했을 때 세를 맞출 수 있을지

- 1년 이내에 연속적으로 투자를 할 수 있는 자금이 되는지

- 사장님과 전세 계약까지 순조롭게 할 수 있는지

가격이 저렴한 지가, 가장 중요했지만

그 다음으로 중요한 투자금, 환수원리 기준에 적합한 지

체크 하고 또 한 번 체크한 뒤 투자까지 진행하였습니다.

투자를 함께 고려했던 지역 중 하나입니다.

주변 수요를 끌이기도 하고, 생활권 인프라가 잘되어 있었기 때문에

투자적으로도 충분히 수요를 이끌만한 요소 중 하나였습니다.

그리고, 이 지역 투자를 고려했던 점 중 하나는

향후 3년 간 공급이 씨가 말라있는 수준으로

수급이 가격에 본질적인 측면이라고 생각했을 때,

가격 적인 부분을 고려했을 때 앞마당 내에서 싸다고 판단되면 좋은 투자처 일 수 있겠다 생각했습니다.

함께 고려했던 단지들의 흐름이 대부분 급매는 빠졌지만,

한 두개씩 장부매물 또는 가격 조정이 쉽게 됬던 상황이 생기다 보니,

앞마당 내에서 적극적으로 찾으려는 노력을 했었던 분위기였습니다.

#2단계 상황을 내 것으로 만들 수 있을까?

저는 전세를 최대한 빠르게 그리고 적정 가격선으로 조정 위해

증감 추이도 함께 살펴보고 있습니다.

투자를 진행한 단지 주변에 1,200세대 입주를 앞두고는

생각보다 입주가 다가옴에도 불구하고,

전세 소진 속도가 빠르고 전세가가 차오르는 부분도 보면서 드는 생각이 있습니다.

'아, 생각 보다 매매/전세 수급이 내가 생각했던 것보다 빠르구나.'

'시장 상황은 내가 생각했던 것처럼 딱딱 공식처럼 흘러가진 않는구나.'

전세입자가 구해졌을 때만하더라도, 저에게 전세금을 요구를 했었는데

단 1주일 만에 제가 가격을 조정할 수 있는 분위기가 전환되면서

시장 상황이 빠르게 전개되고 있다는 느낌을 현장에서 파악할 수 있었습니다.

최근에 전화 임장으로 임했던 현장의 분위기는

올 5월과는 사뭇 다른 분위기가 나타나기도 합니다.

매수자 수요와 매도자 수요가 함께 서로 줄다리기를 하면서,

불과 5-6개월 만에 가격 조정이 됬던 시기가

매매 가격이 조금씩 차오르면서

매도자의 생각이 이전과는 달라진 점도 파악할 수 있었습니다.

지역마다 그리고 단지마다 분위기는 다르기 때문에

실제 전화 임장과 매물 임장을 바탕으로 현장 상황을 통해

본인의 상황이 투자할 수 있는 지 투자 원칙과 기준을 바탕으로

투자 가능한 상황을 만들어 보는 것도 필요해 보입니다.

#3단계, 투자 가계약 직전까지 갔지만 실패한 경험 (11월 매물 코칭)

취득세를 새롭게 시도하는 구간에 도달하다 보니,

- 어떻게 하면 투자금은 줄이면서 취득세 카드를 잘 활용할 수 있을지? 또는

- 매 달 튜터님과의 상의를 바탕으로 어떻게 향후 투자를 해나갈지 방향을 정해보자.

를 바탕으로 현장에서 기회를 샅샅이 찾으려고 노력했던 것 같습니다.

최근 협상까지 갔지만, 실제 투자까지는 이어지지 못했던 상황입니다.

공급이 많은 곳에 투자를 하기 전에 가장 고려할만 한 사항은

'이 곳이 정말 투자하기 최선의 선택인가?' 가 정리가 되어야 하지만,

직전 상승장에 보여주었던 퍼포먼스와 생활권도 함께 고려해보면

'잃지 않은 투자'와 더불어 수익금 측면에서도 현재 상황이 세팅된다면

충분히 경험쌓는 투자가 가능할 것 같다는 생각을 했습니다.

매도자는 갈팡 질팡 고민을 많이하는 것 같아 보였고, 그때 든 생각은

'아, 생각이 바뀌기 전에 속도전이 필요할 수도 있겠다.'

'빠르게 계약금을 넣고 협상을 해봐도 괜찮겠다.'

베리 튜터님께서도 코칭에 대한 의견을 주실 때

이번 투자건에 대해서는 현재 제 상황을 충분히 고려했을 때

'물건에 대한 상황 (크기) + 적당한 투자금'이라는 코칭을 바탕으로 확신을 했습니다.

하루가 다르게 문의세가 많이 왔고, 하루 만에 실거주 계약자 분께서

계약을 진행하게 되었고 기회를 잡지 못했습니다.

다만, 일전에 매물을 놓쳤을 때와는 다르게 조급하진 않았고

어떤 투자로 이어나갈 지에 대한 생각정리를 코칭 + 실전 투자 직전까지의 경험으로

마무리 지을 수 있었습니다.

향후 고려해볼 만한 생각은 아래와 같습니다.

- 모의 계약서로 이 단지의 가격 흐름이 어떻게 갈지

- 과연 이게 취득세 포함해서 수익이 날만한 단지였는지

- 더 좋은 게 있었던게 아닌지, 놓친게 다행인지 아닌지

에 대한 생각을 정리하며 마무리 할 수 있었습니다.

이번 학기에서 함께 챙겨가야할 점 중 하나는

향후 매수, 매도 그리고 보유까지 함께 고려했을 때

장기적인 관점에서 내가 어떤 금액(종잣돈)을 가지고 투자를 오래할 수 있을지에 대한 고민도 함께 했습니다.

비록, 이번 가을학기 때 달 마다 베리 튜터님께 올린 단지들을

실전 투자까지 이을 순 없었지만, 그 안에서 어떤 방향으로 투자까지 연결할 지에 대한

스스로에 대한 확신은 한차원 더 쌓을 수 있었다고 생각합니다.

(늦은 시간, 그리고 틈틈이 연락 주시면서 투자에 대한 확신/회신 주심 베리 튜터님,

매물 코칭과 더불어 복기를 할 수 있게 워딩 주신 셔츠 튜터님 진심으로 감사합니다.)

지난 투자 보다는 좀 더 덤덤하게 물건을 복기 한 것 같고,

조금 더 투자에 대한 생각 + 지역에 대한 이해를 해야지 스스로에 대한 확신 (투자)

을 바탕으로 투자를 할 수 있지 않을까? 고민을 해볼 수 있었습니다.

다가오는 12월은 매물 코칭 2건과 더불어,

이번 달 보다는 더 나은 투자건에 대한 기회를 현장에서 샅샅이 찾아

함께 고민해 보는 시간을 만들어 보겠습니다.

글 읽어 주셔서 감사합니다.