‘전세’ 셋팅 프로세스를 알아야

 시간확보+비용계산에 따른 전세가 결정

<인상깊었던 점>

매물 매수 전에 전세 세팅의 유형과 프로세스를  알아야 

매수 후 어떤 상황이 펼쳐질지 미리 예측하고 대비할 수 있다.

★전세금과 잔금날이 가장 중요

<적정 전세가 설정 3단계>

ⓐ단지: 단지 내 하위 평형과 상위 평형의 전세가 비교

ⓑ생활권:  ‘생활권’ 내 비슷한 단지의 전세가 비교

ⓐ공급: 주변지역의 앞뒤 3개월 확인(입주지정기간)공급물량 고려

 단생공  확인 후 적정 범위 설정하고 시장반응을 보면 바로 조정

<임대기가 설정 방법> 

ⓐ공급  공급물량의 규모, 시기, 상세위치를 미리 파악

ⓑ수요: 투자 지역, 단지, 평형의 특징을 알다. 

ⓒ포트폴리오: 투자시스템 구축에 따른 재계약 시기를 분산

(시장판단을 빠르게 하여  타겟 임차인 설정)

<등기부등본 보는 법>

ⓐ표제부: 기본정보(얼굴) 건물의 소재지, 건물명, 용도 등

ⓑ갑구: ‘소유권’ 매매, 경매, 증여, 상속, 가압류, 가등기, 가처분 즉 현재 소유자를 나타냄

ⓐ을구:  소유권외 저당권, 질권, 전세권, 채무자 정보, 채권최고액 110~120%

 <반드시 확인 해야 할 5가지>

ⓐ소유자(계약자와 동일)

ⓑ갑구 가압류+가처분+가등기 ☞ 있으면 사지 마!! 

ⓒ 근저당권 돈을 왜 빌렸는지?

ⓓ 열람일시 가계약전+본계약전+잔금전

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<결론>

투자의 처음(가치평가)부터  '임대를 염두’ 하자

내 물건을 빨리 빼는 것에  중점을 두자(시간과 비용의 효율성 고래-임대최고가 고집하지말자)

그러기 위해서 ’단생공'과 ‘공수포’기억하라

그리고 시기별, 지역별 분산투자로 역전세 리스크 방어

실제 거래=계약=법률행위

특약=계약기간 동안 생길 수 있는 문제 대비용

<꼭 적용하고 싶은 점>

1. 투자의 확신은 가보는 것!

안 좋은 지역도 좋은 지역도 가봐야 알 수 있다. 확신(매수, 역전세, 매도)위해서 

2. 모든 거래는 계약으로 법의 효력이 발생하는 것

(그에 따른 모든 책임은 내가 오롯이 지는 것)

모두 거래에 앞서 나는 정말 모든 걸 다 고려하였는가?라고 끊임없이 묻고 대답해야 할 것이다.

3. 임대인들이 연락처 저장 활용하기+스케즐 알람 활용하기 

언제가 나에게도 매년 ‘재 계약일’ 돌아온다고 상상해 본다.

카테고리를 만들고 연락처를 저장하면서  잊지 말아야 할 것도 같이 저장해야지

(ㅋㅋㅋ 꿈은 원대하게) 

4. 리스크 꼭 온다!

 리스크는 피할 수 있으면 가장 좋겠지만 누구에게나 온다고 한다.

알고 대비하는 것과 생각조차 하지 못하는 것을 분명 다르다.  

‘제대로 된 가치’ 평가가 이것을 이겨낼 수 있는 힘이 될 것이고 

주변공급을 지속적으로 체크하면서 다가올 위험과 그 위험의 소멸 시기를 꼭 인지해야 하겠다.

마지막으로 양파링님이 말씀 주신 ‘집’의 의미를 잊지 말아야 겠다.

나는 단순한 매수자, 임대인만이 아니라 

‘집’이라는 보금자리를  통해 ‘함께 꿈꾸는 장소’를 공여하는 사람이라는 것!

임차인의 입장에서 한번쯤은  생각해보자.