파주시 목동동 힐스테이트운정 아파트 수익률 분석 보고서[열반스쿨 기초반 82기 62조 -사유와행]참 어설프다

✅아파트명

 힐스테이트 운정

✅위치(지도)

✅입지평가

1. 직장

파주시 종사자수 225,992(A) 

2. 교통

*2024년12월28일 GTX A 파주 운정구간이 개통될 경우 서울역까지 16분 걸림

 그 결과 이동거리포함해서 시청역 20분+11분 = 31분 강남역 20분+35분 = 55분 여의도역 20분+18분 = 38분

3.학군

덕이중 85%  덕이고 72%

4. 환경

대형마트 - 홈플러스 메가푸드 마켓 / 종합병원 부재 

5. 공급

 2027년 4월까지   12,236세대 공급예정

 2026년까지 과잉공급 예상됨

✅수익률 분석 (5년 내 투자 타이밍)

✅현장사진

✅투자 결론 (각 항목별 평가)

1) 저평가 :  Y 

2) 환금성 :  월평균4~5건의 매매거래 있음, 단 평형에 따라 다름

3) 수익률 : 저점 매수시 1억 중후반의 수익가능성 

4) 원금보존 : 전세가 비율 3억으로 잡았을 때 원금보존 위험성 존재

5) 리스크 대비: 입주공급량이 많아 당분간 전세가격이 약보합일 듯,  최대한 저가 매수 추천함

나의 투자 결론 : 

저 평가 된 것을 사실이나 2026년까지 과잉공급으로 전세가 및 매매가가  제자리 걸음일 듯.

다만 힐스테이트 운정의 경우 역과의 거리가 가까워 매매가 인상 가능성 있지만  인내심이 필요.

즉  GTX-A 노선이 완전히 개통되는  2028년 4월 이후에는 수익가능성 높음. 

매수시기는 2026 ~2027년이 적기가 아닐까 하는 의견.

✅ 작성하면서 느낀점 :

 기존의 가치판단은 교통과 학군, 호재정도만 체크하였으며 그것도 중개인이나 주변인으로 부터 ‘그런다 더라’ 내지 ‘그렇게 보인다’ 였습니다. 이번 실습을 통해 보다 객관적이고 구체적인 자료를 직접 조사하고 이를 근거로 냉정한 판단이 가능하다는 것을 깨달았습니다.

고가의 필수재를 선택함에 있어서 쇼핑하듯 한 점 깊이 반성하며 앞으로 부동산 구매 고려 시 수익률 보고서는 기본으로 작성하겠습니다.