반드시 투자기회를 열어줄 서울 최고의 가성비 투자 지역, 바로 여기입니다.

안녕하세요. 잔쟈니입니다. 

무서운 한파가 지나가고 나니, 부쩍 날씨가 좋아졌습니다. 

지난 주말에는 스쳐 지나가는 바람에 

봄기운마저 느껴져 설레는 마음이 들더라구요.

그래도 아직은 일교차가 큰 날씨이니 감기 유의하시기 바랍니다 :) 

오늘은 현재 서울시장의 가격과 함께 

비교적 소액의 종잣돈을 쥔 분들께서 

잘 지켜보시면 좋을 서울 가성비 투자지역 

두 곳을 소개해 드리려고 합니다. 

ㅣ 25년 2월 현재 서울 구별 평당가 

아래의 표는 서울의 구별 매매,전세 평당가 및 투자금을 보여주는 자료입니다. 

서울의 평당가 하위 12개 지역들은 모두

 종잣돈 2~3억대로 투자처를 찾을 수 있는 지역이며,

비슷한 투자금으로 검토할 수 있는 지역들이 

가장 다양한 구간이다보니 

여러 지역들 중 어디를 가야 

내 종잣돈에 맞는 투자단지를 찾을 수 있을지 

많은 분들께서 고민하십니다. 

각 지역들 모두 나름의 수요가 있고 장단점이 있지만 

오늘은 종잣돈 2~3억대로 갈 수 있는 지역들 중 

동대문구, 서대문구에 대해 말씀을 드리고자 합니다. 

ㅣ 왜 동대문구, 서대문구인가요? 

서울에 직장을 둔 직장인의 약 52%는 

3대 업무지구(강남, 여의도, 도심)로 출퇴근을 합니다. 

즉 절반 이상의 직장인들은 

위 3개 지역에 빠르게 출퇴근 할 수 있는, 

이른바 [직주근접] 지역을 선호합니다. 

이렇게 사람들이 선호하는 지역은 

항상 수요가 탄탄하고 매매와 전세가가 잘 받쳐준다는 특징이 있습니다. 

위 표에서 보여드린 종잣돈 2~3억대로 투자할 수 있는 

투자지역들을 지도 위에 올려보면 다음과 같습니다. 

2~3억대로 투자할 수 있는 지역들 중 

동대문구, 서대문구가 한 눈에 보기에도 중심부 근처에 위치해있으며 

3대 업무지구를 고루 가깝게 갈 수 있다는 장점이 있습니다. 

두 지역 모두 도심권(종로, 중구) 업무지구를 

바로 곁에 두고 있어 주요 생활권에서 도심까지 

지하철로 10분대에 갈 수 있으며, 

동북권에 있는 동대문구는 강남권 접근성이 

서북권에 있는 서대문구는 여의도 접근성이 좋습니다. 

실제로 동대문구와 서대문구에서 

가장 지하철 이용객수가 많은 역으로부터 

3대 업무지구까지 소요되는 시간은 

많아야 20~30분 남짓입니다. 

# 동대문구 (청량리역) → 3대 업무지구 소요시간

    강남 23분 (환승1회)

    여의도 35분 (환승1회)

    시청 16분 (환승x)

# 서대문구 (서대문역) → 3대 업무지구 소요시간

    강남 28분 (환승2회) 

    여의도 10분 (환승x)

    시청 10분 (환승1회)

지도를 통해 알 수 있지만 서울의 다른 소액 투자지역들이 

업무지구와의 접근성이 멀거나, 

특정한 1개의 업무지구만 인근에 두고 있습니다. 

이에 반해 동대문구 서대문구는 3대 업무지구를 

고루 빠르게 갈 수 있다는 장점이 있습니다. 

즉, 서울에 있는 직장인의 반 이상은

 이 지역을 편하게 출퇴근할 수 있는 거주지로 인식할 수 있으며, 

그만큼 폭넓은 수요와 가치를 가지는 지역입니다. 

ㅣ 동대문구와 서대문구, 어떤 특징이 있나요? 

사실 두 지역은 여러모로 비교하여 보기에 참 재미있는 곳입니다. 

어쩌면 이렇게 서로 닮은 듯 다른지, 

두 지역을 오가며 투자검토를 하다보면 

정말 신기할 때가 많습니다.

두 지역을 모두 가보면 

가장 먼저 느껴지는 것은 지형의 차이입니다. 

동대문구 역시 산을 끼고 있긴 하지만, 

그 높이가 낮아 언덕 수준이거나, 

혹은 다른 구와의 경계지역 (사실상 성북구 지역)에 위치해있어

 주거지가 산을 끼고 있는 경우는 거의 없습니다. 

하지만 오른쪽 서대문구의 위성지도를 보면, 

서대문구 지역은 산을 세 개나 끼고 있습니다. 

그 높이 또한 만만치 않아서,  

대부분의 주거지들이 산 비탈 혹은 

산과 산 사이 골짜기 지역에 위치해 있습니다.

 사실 많은 사람들이 거주하는 대부분의 지역은

 언덕지형에 위치해있기 때문에

 실제 임장을 해 보시면 기본적으로 일정 수준의 언덕단차를 

끼고 있는 단지들이 정말 많다는 걸 아시게 될 거예요. 

그럼 서대문구가 동대문구보다 

선호도가 떨어지는 지역인가 하면 

그렇지 않습니다. 

위에서, 동대문 서대문구는 놀랍도록 비슷한 듯 다르게 닮아있다는 말씀을 드렸죠? ^^ 

동대문구는 평지에 가까운 대신, 

아주 옛날부터 사람들이 청량리 역 주변에 모여 살았고 

오래된 전통시장, 대학가 등을 지역 내에 두고 있어 

빌라 등 저층 노후주택들이 많습니다.

 즉, 재건축이 되어 새 아파트가 된 곳이 군데군데 있고 

그 주변은 여전히 노후 주택들이 있다보니 

첫 인상은 균질한 택지라기보다는 

어쩐지 아파트가 띄엄띄엄 있는 느낌이 들기도 합니다. 

반면, 서대문구는 언덕에 위치한 대신 

아파트들이 모여 있다는 특징이 있습니다. 

서대문구에도 저층 노후주택이 있는 지역들이 있지만, 

그래도 아파트들은 보통 모여있는 경우가 많습니다.

 그렇다보니 아파트 주변에 상권이나, 생활인프라가 잘 형성되어있고 

학교도 인근에 끼고 있어 거주하기 편리한 요소들이 있습니다.   

두 지역을 모두 임장해보신 분들은 종종

 “동대문구같은 평지 지형에, 서대문구같은 아파트 밀집도가 있으면 참 좋을 것 같아요”

라는 말씀을 하시곤 합니다 ^^ 

그런 말씀을 들을 때면 저도 물론 동의하는 바이나, 

위 지도에서 보여드렸듯 

이렇게 업무지구 접근성이 좋고 

위치적으로 중심부에 있는 지역의 지형이

 평지이고, 아파트마저 밀집되어 인프라가 잘 형성이 되었다면 

아마 우리에게 가성비 투자기회가 주어지기 어려울 것이라는 답변을 드리곤 합니다. 

ㅣ 동대문구와 서대문구, 왜 봐야 하나요? 

이렇게 업무지구 접근성이 좋고 

수요가 폭넓은 지역의 매매평당가는 

현재 서울 25개구 중 15위(서대문구), 16위(동대문구) 입니다. 

위의 평당가 표를 다시 보면, 

위치적으로 훨씬 멀고 

업무지구 출퇴근도 시간이 더 많이 걸리는 노원구에 비해 

동대문, 서대문이 평당 매매가는 

600~900만원정도 차이가 나지만 

막상 24평 실 투자금은 

그렇게까지 큰 차이가 나지 않는 걸 볼 수 있습니다. 

그 이유는 동대문과 서대문 지역의 위치가 양호하여 

거주수요가 있다 보니, 전세가격또한 잘 받쳐주기 때문입니다. 

이렇듯 투자를 할 때는 

매매가가 아무리 싸다 해도 수요가 적어 

전세가격이 잘 받쳐주지 않으면 

오히려 상위 입지와 투자금이 비슷하거나 

때로는 더 들어가는 경우도 있습니다. 

따라서 거주수요가 풍부하고 가치가 있는 지역을

 알아보는 눈이 있어야 

비슷한 투자금으로 더 좋은 투자처를 찾을 수 있습니다. 

(물론 노원구가 투자하면 안 되는 지역이라는 뜻은 아닙니다. 그 안에서도 사람들이 좋아하는 단지와 지역이 있지만, 이 글에서는 지역 전체를 퉁쳐서 봤을 때 보다 위치가 좋고 수요가 많은 지역에 대해 드린 말씀입니다. 서울 투자는 돈을 벌고 못벌고 정답이 있는 것이 아니라 우선순위의 문제일 뿐, 특정지역이 투자하면 안 된다는 의미가 아님을 다시 한 번 말씀드립니다)

동대문구와 서대문구가 투자지역으로

 유망한 이유는 바로 이 전세가에 있습니다. 

상급지에 비해 매매가는 서울 중하위 수준이지만, 

수요가 탄탄하여 전세가가 잘 받쳐준다는 말씀을 드렸지요? 

이것을 부동산 용어로 표현하자면 

“전세가율이 높다”고 말할 수 있습니다. 

동대문구, 서대문구를 비롯한 서울의 가성비 지역

 (3대 업무지구를 1시간 내에 출퇴근할 수 있으며 

매매가가 서울 25개구 평균 이하의 지역들)들은 

서울 외곽지역에 비해 전세가가 받쳐주다 보니 

전세가율이 높습니다.

 이로 인해 오히려 서울의 하급지에 비해 소액투자 기회를 더 많이 열어줍니다.  

실제 지난 사이클기간 (13년 4월~25년 1월 / 총 142개월) 중 

구별 평균 전세가율이 65% 이상으로 올라가 

소액 투자기회를 주었던 기간을 체크해보면 

동대문구 서대문구는 각각

 55개월, 63개월동안 투자하기 좋은 기회를 주었습니다. 

하지만 동북권역에서 동대문구보다 더 먼 

도봉구와 노원구의 소액투자기회는 

동대문구와 비슷하거나 오히려 짧았고, 

서북권역에서 서대문구보다 더 먼 곳에 있는 

은평구 역시 오히려 서대문구보다 위치와 입지가 덜함에도 불구하고 

소액투자기간은 서대문구가 더 오래 열어주었던 것을 볼 수 있습니다. 

이처럼, 내가 가진 종잣돈으로 더 좋은 곳에 투자하여

 수익과 수익률을 극대화하려면 

비슷한 투자금으로 투자검토를 할 수 있는 지역 중 

가장 가치가 있고 수요가 많은 곳이 어디인지를 

알아야 합니다. 

실제 동대문구 서대문구는 지금 현재의 모습 만으로도 

충분히 가치와 수요가 있는 곳인데다, 

일부 생활권의 경우 새 아파트 대단지가 

대규모로 입주를 앞두고 있어

 앞으로 거주만족도가 더욱 올라갈 것으로도 예상되어 

저 역시 투자적으로 유심히 지켜보고 있는 지역입니다. 

(동대문구 이문동의 한 단지가 공사를 마무리중이던 3개월 전의 모습) 

오늘은 서울에서 위치, 입지, 가치대비 가격이 저렴하고 

전세가가 잘 받쳐주면서 수요가 많은 

동대문구, 서대문구 지역에 대해 알아보았습니다. 

두 지역에 대한 이야기를 듣고 나니, 

이 지역을 가보고 실제 투자도 검토해보고 싶다는 생각이 드시나요? ^^ 

기본적으로 가치가 있는 지역이지만 그 안에서 

생활권별로, 단지별로 장단점이 다르고 

가격과 투자금이 다르니 

막상 투자를 앞두고 고민이 깊으신 분들이 많으시더라구요. 

어떻게 하면 의사결정에 도움을 더 드릴 수 있을까 고민하다가, 

두 지역을 비교분석하고 

투자 결론 내리는 방법에 관한 강의를 준비했습니다. 

물론 동대문구 서대문구 지역의 가치에 대해서도 분석하지만, 

특정지역 이야기에 국한되는 것이 

아니라 지역의 가치를 제대로 파악하는 방법이 알고 싶으신 분, 

서로 다른 지역을 비교하는 방법이 궁금하신 분, 

나에게 맞는 투자처를 고르는 기준이 궁금하신 

많은 분들의 질문을 모아 강의를 구성하였으니 

혹시 서울 투자를 준비하고 있는데 

단지를 고르는 방법이 고민되시는 분들께 도움이 되길 바랍니다 :) 

짧은 2월이 이제 반 이상 지나고, 곧 꽃피는 3월을 앞두고 있습니다. 

겨울 추운 날씨에 현장 임장을 다닌 모든 분들 정말 고생 많으셨고, 

다가오는 봄날씨처럼 여러분들의 투자에도 꽃이 피고 성과를 맺는 시기가 다가오길 진심으로 기원합니다. 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다

▼▼▼ 강의 보러가기 ▼▼▼