벌써 3번째 월부학교!
지난 여름학기 때 센쓰튜터님의 강의에 이어서,
이번에는 줴러미 튜터님의 강의를 통해서
‘매도’와 포트폴리오에 대해서
제대로 배워볼 수 있는 시간이었습니다.
센쓰튜터님 강의를 듣고서 바로
저의 자산 현황과, 가진 물건이 수익이 났는지
매도를 해서 수도권이나 더 큰 급지로
갈아탈 수 있는지를 검토했었는데요,
검토 하고 나니 또 변한 시장과,
또 달라진 물건 상황, 그리고 저의 앞마당 개수에
이게 또 업데이트가 필요하더라구요!
이번 줴러미 튜터님의 강의를 통해서는,
정말 세부적인 내용들을 계산해두고
정리해두어야 한다는 것을 배운 것이 가장 컸습니다.
올해 나의 투자 목표는 어떤지 (언제까지 3호기 하겠다 등)
그러면 앞마당은 어떤 계획을 가지고 만들 것인지,
실력을 키우기 위해 어떤 강의를 들을 것인지 등
수익을 고려할 때는
다양한 비과세 시나리오까지,
갈아탈 물건까지,
그리고 팔 때 / 팔지 않을 때의
편익과 비용까지 정리해서
검토해야 한다는 것을 배울 수 있었습니다.
이렇게 정리하지 않으니까
막연~~~~하게 생각하다가
또 다음 달, 또 그 다음 달로 미루게 되는 것이었습니다…
그리고 튜터님께서 강조하신 본질을 잊지 않아야겠습니다.
‘갈아타기’를 해서 “똘똘한 한 채”로
넘어가는 것이 아니라, 결국 더 좋은 시스템 구축을 할 수 있기 위해
필수적인 관리이며, 우리에게는
결국 다주택으로 가야 한다는 것이 큰 방향성이자 본질이라는 것,
그리고 수익이 나지 않았거나
리스크 때문에 매도를 고려하고 있을 때는
감당이 안 되는 것이 아니라면,
더 좋은 물건을 찾은 것이 아니라면
(예: 서울, 수도권)
우선은 보유를 하는 방향을 더 적극적으로
고려해봐야 한다는 것도 배울 수 있어 좋았습니다.
강의안을 보지 않아도
갈아타기를 검토하는 기준과 프로세스가
스스로 머리속에서 정리되고
직접 손으로 정리할 수 있을 정도의 수준이 되어야겠다 생각했습니다.
또한 세금도 계속 공부하며 비과세를 받을 수 있는 구간이나
요건들을 미리미리 알아두어야 하겠습니다!!
매도를 검토할 때
생각보다 사람들이 생각하지 못하는 가장 기본적인 절차는
나의 상황이었습니다.
나의 자산 상황 (종잣돈, 대출 등등)
그리고 물건의 상황 뿐만 아니라 그 시장은 지금 어떤가?까지
정리가 되어 있어야 하고 이게 정리가 되어야
내가 매도 해야 하는 금액과 이로 인해
준비되는 갈아타기 물건의 매수 예산이 잡히는 것이었습니다.
강의에서 수많은 예시와 정리 템플릿을 통해
줴러미 튜터님께서 각인 시켜주신 것은
자산에 대한 매도 결정은 원칙적으로
프로세스에 맞춰 검토하고 행동하는 것
‘떨어질 것 같으니까 파는 것’이 아니라
시장을 예의주시하면서 대응방안을 세우는 것
이 두 가지가 관건이었습니다.
단순히 ‘팔고 더 좋은 거 사고 싶다’가 아니라,
‘더 가치 있고 저평가된 자산을 사기 위해 어떻게 해야 하지?’
‘갈아탈 자산이 있을까?’를 생각해야 한다
팔 생각만 하는 게 아니라 갈아탈 단지와 물건이 있어야 한다.
‘더 가치 있고’ ‘저평가 된 자산’
그리고 팔고 싶다가 아니라 그럼 뭐 살건데까지 정리되어 있는 실력
그런 실력 없이 막연히 내가 가진 물건을 막 팔 생각을 해서도 안되지만,
너무 손 놓고 있으면서 더 좋은 물건을 볼 수 있는
실력을 키우는 것을 소홀히 해서도 안되겠습니다.
언젠가 저도 반드시 좋은 물건으로 갈아타게 될 것이니까요.
그게 3호기를 하기 전일 수도 있고 후일 수도 있지만,
지금처럼 했다가는 준비가 되어 있지 않겠다는 생각을 했고
세금 시나리오부터 종잣돈+전세금 상승분으로 모은 금액까지
제대로 정리해두는 성숙한 투자자의 모습을 보이겠습니다.
3호기를 두고 고민이 많았는데,
단순히 채수를 늘리기 위해 저평가 물건을 억지로 살거라면
기다리는 게 훨씬 낫다고 이야기 해주시는 등
명확한 방향을 주셔서 감사합니다.
To do:
+ 투자 계획서 정리하기
+ 세금 시나리오 비교하기
+ 내 앞마당에서 입주하는 단지들 입주 시점부터 일주일 단위로 트래킹
+ 공시가격 2억 이하인 단지 중 괜찮은 단지들 정리해두기
+ 지금 보는 앞마당에서 비슷한 시기 어떤 물건을 할 수 있었는가? 정리
“얼마나 잘 빠질까?”는 트래킹을 해야 할고,
공급장에서 전세까지 빼는 경험을 해본다면
시장에 대한 감이나 확신, 대응하는 방법을 배우게 될 것이라는 말씀 명심!
결론파트에서 하는 원페이지는 단순한
“앞마당 관리”가 아니라
매도 지역, 매수 후보 지역을 전수 조사 해서 투자 물건이 검토 되어야 하고
투자 후보지역은 전세가 트래킹이 되어 있어야 한다
매도를 고려할 때의 본질은,
내가 가진 물건의 상황 (가질 수 있는 수익금, 내야 하는 세금 등)에
갈아타려는 매물을 붙여서 이 물건이
확실하게 더 가치 있는 물건인지?를
수익률부터 보유의 관점에서까지
비교하는 표를 가지고,
반드시 같이 시나리오에 넣어서
편익과 비용을 계산해 본 후에 계산해 보아야 한다는 점
명심하겠습니다.
마지막으로…
튜터님께서 하신 말씀 중 가장 킥으로 와닿았던 말씀은요,
내 실력으로 투자금을 커버할 수 있다.
라는 말씀이었습니다.
8% 내고도 투자 할 수 있고,
수익이 나지 않아도 매도 결정을 할 수 있습니다.
결국 내가 갈아탈 물건 자체, 단지 자체를 제대로 뽑을 수 있고 물건을 찾을 수 있으며,
8%를 내면서 추가되는 2-3천만원의 투자금만큼
저평가 된 단지를 찾을 수 있으면 가능한 것입니다.
결국 실력이 문제다.라는 점을
명심하겠습니다.
그리고 <원씽>에 나오는 시계추처럼 발란스를 맞추며
가야 한다는 것에서 제가 하나 핵심을 잃고 있었더라구요.
“짧게 간격을 두고 수시로 중심을 잡아라.
짧게 가면 가장 중요한 모든 것들과 관계를 잃지 않으면서
그것들을 함께 움직여 나갈 수 있다.
직업적인 삶에서는 오랜 기간 활동하면서
탁월한 성과를 내기 위해서는
오랫동안 불균형 상태를 유지해야 할지도 모른다는 사실을
인정하고 받아들여라.”
여기서 핵심은 “짧게”였습니다.
돌아가는 행위를 한다고 해서 만족할 것이 아니라
그것들을 받아들이는 사람들 입장에서
너무 긴 기간 끝에 돌아오는 것은 아닌지를
전혀 생각하지 않으면 대가가 따를 수 있는 것입니다.
틈틈히 다 챙길 수 있다고 생각하고 틈틈히,
너무 긴 기간 멀어져 있지 않고,
이 핵심은 “짧게”라는 것을 꼭 다시 기억하고 가야겠습니다.
(원씽 다시 읽어야겠네..)
줴러미 튜터님의 강의에서
부동산은 어렵지 않다고 말씀하십니다.
언젠가는 실력으로 돌아와서,
꾸준히 3년, 5년 넘게 인풋을 넣으면 되는 분야이다.
그 말이 자랑이 아니라 진짜라는 것이 느껴질 만큼
제가 봤던 줴러미 튜터님은 그저 꾸준히 계속 해오셨던 분이고
항상 높은 수준으로 하기 위해 노력하셨던 분인 것 같습니다.
그렇게 하다보면 잘 하게 된다, 보답이 온다라는 말씀,
저도 믿고 나아가는 중입니다.
상승장 때는 성과가 바로바로 보이고 성취감이 있었지만
지금까지 몇 년간 하락장을 거치며 지친 부분도 있겠지만,
하락장 때 투자하기 위해,
실력을 갈고 닦기 위해 했던 모든 것들이 내 안에 축적되어 있다고 하신 말씀
이 말씀을 새기고 이 지긋지긋한 겨울에도!!!!
밖으로 나가 물건들을 보고, 기차표를 끊고, 매물을 검토하고..하겠습니다.
일이나 삶에 변화와 진보를 원한다면 비효율적으로 보이는 길을 택하시라.
그것이 지루한 과정을 거치더라도 축적된 후 엄청난 ‘발산’으로 보답해줄 것이다.
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