[다꼼이] 독서후기_부동산 트렌드 2025

제목 : 부동산 트렌드 2025

김경민,김규석,이소영,이보람,이영민,정재훈/와이즈맵

2025.2.1.~2025.2.10.

#강북이기회 #PF좀비 #공급부족

“슈퍼사이클이라는 용어를 사용한 만큼 필자는 서울의 많은 지역이 전 고점을 뛰어넘으며 상승할 것이라 보고 있다. 2021~2022년의 역대 최고점을 돌파하는 것도 시간문제라 본다.”

_프롤로그 중에서

2025년 서울 부동산, 슈퍼사이클에 돌입하다

매년 빅데이터 분석을 근거로 서울시 집값 예상치와 당해의 투자 이슈를 짚어주는 ≪부동산 트렌드≫ 시리즈가 2025년 부동산 시장을 전격 해부한다. 2024년 현재, 각종 매체에는 상승장이 왔으니 ‘영끌’해서라도 집을 마련해야 한다는 의견과, 부동산 시장이 붕괴될 것이니 있는 집도 팔라는 의견이 뒤섞여 있다. 상반된 주장에 혼란스러운 투자자들은 정확한 데이터와 균형 있는 의견을 제시해줄 전문가를 절실히 찾고 있다. 이에 김경민 서울대 교수는 “서울 부동산은 2021년도의 전 고점을 넘어 신고가를 기록할 것”이라며 확실한 ‘상승’ 방향을 예고한다. 역대 최악의 공급 부족과 금리 인하 신호, PF 문제 연장, 전셋값 폭등 등 시장의 모든 지표가 가격을 밀어 올릴 준비를 갖췄기 때문이다. 심지어 강남 부동산은 이미 슈퍼사이클 진입을 완료했다.

≪부동산 트렌드 2025≫는 더욱 정밀해진 분석으로 ‘2025년 집값 시나리오’를 제시한다. 투자자들은 이 책의 전망을 통해 상승의 시기와 폭을 정확히 인지하고, 자신의 상황에 맞는 부동산 전략을 세울 수 있을 것이다.

책에서 배운점

한강 이북 지역에서는 이와 같은 현상이 나타나지 않고 있다. 예를 들어 마포구와 노원구는 각각 독측한 특성을 지닌 지역으로 이들 지역에서 시작된 부동산 가격 상승이 인접 지역으로 확산되는 움직임은 현재는 거의 없다. 마포구는 홍대, 상암동 등 문화적이고 상업적인 요소가 강한 지역이 있어 독특한 개성이 있다.

노원구 역시 주거지로서 자체적인 특성을 지니고 있는데, 중저가 아파트가 많이 분포해 있어 중산층과 서민층이 선호한다는 점이다. 한강 이북 지역의 가격 상승은 인접 지역으로 확산되지 않고, 독립적인 부동산 시장을 형성하고 있다. 그 이유는 이 지역이 한강 이남 지역과는 다른 경제적, 사회적 구조를 가지고 있기 때문이다.

...

한강 이북 지역은 주요 업무지구와의 거리가 상대적으로 멀고, 일자리 분포가 분산되어 있다. 노원구 권역은 업무지구 대신 자족적인 주거지를 형성하고 있어, 인접 지역으로의 가격 확산이 잘 나타나지 않는다. 이렇듯 한강 이북과 이남으로 나뉘는 두 지역의 패턴 차이는 수도권 부동산 시장의 양극화를 더욱 심화시키는 요인이 되고 있다.

p51~52

다만 향후 초고가 지역의 가격만 오른다고 보는 것은 매우 순진한 생각이다. 부동산 시장에서 주택 가격은 '공간 균형'을 찾아간다. 특히 서울처럼 경기도권의 엄청난 대기 수요가 존재하는 도시는 특정 지역의 가격이 상승했다면 인근 지역의 가격도 순차적으로 상승한다.

p196

첫째, 과거의 가격 데이터를 상펴보면 두 가지 중요한 트렌드가 있다. 첫째, 가격 상승은 대체로 강남에서 시작된다. 강남 지역의 가격 상승은 일정 시차를 두고 주변 지역으로 확산되며 강북 지역, 특히 노도성 지역은 가장 늦게 영향을 받는 경향이 있다.

둘째, 서울시 전체 아파트의 장기적인 누적 상승률을 보면 강남과 강북 간 차이가 크지 않다. 강남 아파트 가격이 먼저 빠르게 올랐다면 그 다음해에도 같은 속도로 오르기보다는 상승 폭이 줄어들 수 있다. 반면 강북 지역은 강남에서 가격 상승이 발생한 첫 해에는 상대적으로 상승 폭이 적거나 거의 없을 수 있지만, 그 다음해네는 급격한 상승이 나타날 수 있다. 이는 2013~2021년의 장기 분석에서 나왔던 패턴이기도 하다. 그래서 많은 사람들의 선입견과 다르게, 강남과 강북 아파트의 장기적인 누적 상승률에는 큰 차이가 없다.

p313

인상깊은 부분과 내 생각

경기도의 경우 해석에 조심해야 한다.

경기도는 워낙 큰 광역권이기에 내부의 신도시별 가격 흐름이 더 중요하다. 강남권에 근접한 분당, 과천, 평총 신도시의 흐름과 다른 도시의 흐름이 다를 가능성이 높다. 따라서 경기도를 하나의 시장으로 판단해서는 안된다.

p46

경기도를 서울의 각 구와 같이 생활권으로 묶는 것이 중요할 듯

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양천구에서도 가격 확산 가능성이 보이고 있다. 양천구는 목동으로 대표되는 교육 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 부동산 시장에서 점차 그 가치를 인정받고 있다. 양천구의 부동산 가격 상승은 아직 초기 단계지만 앞으로 인접 지역으로 확산될 가능성이 충분히 있다. 이는 양천구에서도 서초구와 유사한 방식으로 가격 확산 현상이 나타날 수 있음을 의미한다.

p50

안양시 동안구의 매매가격 흐름은 양천구와 유사한 패턴을 보이며, 동조화 현상이 나타날 가능성을 시사한다.

p64

>안양을 과천의 배후로 보고 강남과 연접하다고 생각했는데 양천구와 같은 패턴이라는 부분이 인상적이었다.

수도권 서남부를 묶으면서 양천,안양,김포로 묶었다.

양천구에서 시작된 상승세가 안양시 동안구와 김포시로 퍼져나가는 과정에서 시차가 존재했었다

양천-안양-김포 연결 중요

농어촌 특별전형 혜택은 학생만 고등학교 졸업까지 12년 이상 거주,재학하거나 학생, 부모 모두 6년간 거주, 재학한 경우 받을 수 있다.

p68

부동산 사이클이 짧아진다. 2010년대의 하락기는 38개월(2010.1초~2013.2말)간 이어졌으나, 2022~2023년의 하락기는 26개월로 앞선 하락기의 3분의 2 수준이었다.

이 사실을 기억하고 현재에 적용해볼 필요가 있다. 2013년 이후 슈퍼사이클이 상승기로 전환되며 매우 장기간에 걸쳐 가격이 상승했었다. 그런데 하락기의 사이클이 짧아졌다면 정체기 혹은 상승기의 사이클로 짧아질 가능성이 존재한다.

p118

>사실 사이클이 점점 짧아진다는 생각은 굳이 전문가의 의견이 아니어도 스스로 느끼고 있다.

사이클이 짧아진다면 더 빨리 움직이게 될 것이고 공급부족 상황에서 빨리 움직여야 하는게 아닐까 생각해 볼 수 있다.

아주 짧은 기간에 월세가 빠르게 상승했다면, 부동산 투자수익률이 매력적으로 변한다.

...

2% 수익률에 만족하는 사람이라면 3% 수익률의 부동산은 너무나 매력적으로 비치게 된다 과거에는 5억 원 가치의 부동산에 투자하면 1년에 1,000만 원을 벌었는데, 이제 1,500만 원으로 과거보다 임대료 수입이 더 늘었기 때문이다.

...

요구수익률 2%에 도달하는 구간까지는 충분히 부동산에 지불할 의사가 생기기에, 5억 원이 아니라 6억 원에도 주택을 살 의향이 있고, 7억 원 그리고 7억 5,000만 원까지도 지불할 의사를 갖게 된다. 이런 사람들이 많아진다면 부동산 가격은 상승할 가능성이 매우 높아진다. 수익률이 고작 1p% 상승했음에도 부동산 가격은 5억 원에서 7억 5,000만 원으로 50% 상승할 가능성이 존재한다. 임대료 폭등이 부동산 사격을 상승시키는 원리다.

p122~124

> 매력적인 투자수익률에 대한 분석

전세가격이 이렇듯 인플레이션 이상으로 상승하면서 장기간에 걸쳐 우상향하고 일시적 급락을 했음에도 다시 급반등해 이전 최고가에 근접했다고 했을 때, 투자를 지향하는 시장 참여자들은 '전세는 매우 안전한 상품, 즉 가격 하방경직성이 강한 상품'이라는 인식을 하게 된다. 따라서 매매를 고려하는 투자자들은 아파트 갭투자를 안정적인 투자 방식으로 생각하게 된다. 예를 들어 어떤 아파트의 매매가격이 10억원이고 전세가격이 6억 원이라고 할 때, 전세가격이 매년 7%씩 상승한다고 가정하자. 그럼 불과 8년 후 전세가격은 산술상 10억 3,000만 원이 되면서, 과거 매매가격(10억원)을 넘어선다. 그런데 문제는 전세가격이 상승하면 (가까운) 시타를 두고 매매가격도 상승시키는 경향이 존재한다는 것이다. 그렇다면 전세를 준 집주인은 전세가격 상승과 매매가격 상승의 두 마리 토끼를 잡게 된다. 전세가격을 지속적으로 올림으로써 현금 수입을 챙기고 동시에 매매가격 상승(실현되지 않은 이익)의 과실까지 얻는 것이다. 즉 실현 수입과 미실현 수입이 동시에 발생하는 구조다.

p139

동북권에서 3년간 나올 물량(약 1만 9,000채)은 전체의 40%다. 따라서 동북권과 서초구에서 나오는 물랸(도합 약 3만 7,000채)이 전체의 79%다. 그렇다면 서울 서쪽 지역의 구는 절대적으로 입주 물량이 부족한 상황에 처할 것이다.

p192

물가는 정말 낮아진 걸까? 여기에 대한 대답은 하나다. 이제껏 경험하지 못한 '고물가'가 계속 진행 중이다. 그리고 이러한 고물가 수준에서는 부동산이 가장 좋은 투자처임을 그 누구도 부정할 수 없다. 이런 주장을 하면 일부 사람들은 '부동산 살리기'를 위한 주장으로 폄하하기도 한다. 하지만 부동산에 대한 '팩트'를 간과하며 해결책으로 나아갈 수는 없는 노릇이다.

p199

2025~2028년 사이의 공급 부족은 이미 명확히 정해진 사실이다.

공급 측면에서 이토록 물량이 지속적으로, 장기간 부족한 사태는 거의 최초의 일이다.

p201

신축 아파트와 구축 아파트 간 프리미엄 격차가 2010년대 중후반과 같이 40%에 이를 수 있다. 그러나 장기적으로 볼 때 향후 아파트 공급이 정대적으로 부족하다면 구축 아파트 역시 가격 상승 압력을 맏을 것이다.

p315

서울의 7대 상권으로 명동, 가로수길, 강남, 홍대, 이태원-한남, 압구정-도산공원 그리고 성수가 있다.

건물주는 임대차계약이 아닌 사용대차계약을 맺음으로써 임대차보호법의 계약 기간에 얽매이지 않고도 수익을 창출할 수 있다는 장점이 있다.

p333~334

10~20년 전만 해도 전세는 보통 전액을 자기 자금으로 마련하는 경우가 많았다, 지금은 누구도 100% 자기 돈으로 전세를 살지 않는다. 상당 부분 대출을 받기 때문에 전세 계약에 금융적 성격이 끼며, 변동성이 생긴다.

사실 전세는 상대적으로 사회적 약자인 세입자가 은행에서 금융을 일으켜, 그 자금을 집주인에게 가져다주는 시스템이다. 돈을 떼이지 않기 위해서 집주인의 선함에 의지해야 하는, 본질적으로 세입자에게 취약한 구조다.

p391

얻은 점과 알게된 점

각 권역을 어떻게 묶는게 좋은지에 대한 인사이트가 중요해 보인다.

수도권 동남부 : 강남, 분당, 수지

수도권 서북구 : 마포, 일산, 파주

수도권 서남부 : 양천, 안양, 김포

수도권 동북구 : 노원, 남양주, 의정부

공급부족에 대한 전문가의 이야기

전세가 상승에 따른 갭투자에 대한 투자자들의 기대심리

전세가 아니어도 월세가 상승해도 매매가가 상승할 수 있다는 점

PF 시장에서 토지가격이 할인되지 않아 공급부족으로 이어지는 메커니즘

서울 대장단지

종로구 경희궁자이

강동구 고덕그라테온

송파구 헬리오시티

강서구 마곡엠밸리

송파구 엘리트

성동구 왕십리뉴타운

중구 남산타운

마포구 마포래미안푸르지오

서대문구 DMC파크뷰자이

관악구 관악드림타운

서초구 반포자이

강남구 도곡렉슬

적용할 점

[투자]

갭을 맞춰가는 강북

공급이 없는 서북구의 기회를 찾자

[나]

PF대출 관련 이야기는 상식의 수준과 부동산의 이해를 높여주었다.

[가족]

수요가 많은 서울로 가야지