[열중43기 우리서로 다독다독해주며 47권 읽조 정예부]양파링님, 전세는 어떻게 빼는건가요???_2주차 강의후기

양파링님, 전세는 어떻게 빼는 건가요?

안녕하세요. 정직한 예비부자 정예부입니다.

열반스쿨 중급반 2주차강의는 양파링님께서

전세빼는 방법에 대해 알려주셨습니다.

여러 앞마다에서 1등뽑고 리스크 대비해서

공급물량 피해서 세입자 구하면 되는거 아니야?!

라는게 저의 수강 전 생각이였습니다.

그리고 전세빼기에 대해서 두루뭉실하게 어디서는 들어는 봤지만

명확하게 알지 못 하는 투자하면 딱 고생하기 좋은 상태였습니다.

하지만 수강후에는 실전투자자는 전세를 매수하기 전부터

생각하고 OOO방법으로 전세를 놓는구나라는 것을 알게되었습니다. 

25년 전세 상황

서울,수도권과 지방의 매매, 전세 물량을 보여주시면서

현재의 시장상황에 대해서 알려주셨습니다.

앞마당이 많지 않은 저로서는 모든 지역들을

대략적으로 볼 수 있어서 좋았습니다.

오랫동안 공급이 끝난도시부터 투자자들이 원하던

시장이 오고 있다는 것에 두근구근하였습니다.

(시장을 떠나지 않는 사람이 승자임을 확인 할 수 있겠죠)

세 종류의 세입자

1등을 뽑고 가격에 대해 협상을 하면서

이 물건에는 어떤 세입자가 사는지 혹은 살지에 대해 알려주셨습니다.

N달 후 매매잔금 후 들어오는 세입자

전형적인 세입자로 매도자와 계약 후 세입자의 잔금을 통해서

매수 잔금을 지불하는 방식으로 작년 대출 규체로 투자자들이

투자하기 힘든 상황이였지만 그 안에서도 할 수 있는 방법들이 있었습니다.

그 방법 중 하나가 

매도가 전세입자(주인전세)

로 매도인이 전세로 살아가는 대신 차액만을 지불하면 잔금이 치뤄지는 방법입니다.

마지막으로는 

이미 세입자가 살고 있는 전세안고 세입자

네이버 부동산에서 많이 볼 수 있는 전세안고 세입자로

만기일자, 갱신권사용여부, 만기시 주변 공급파악을 해야하는 방법입니다.

작년 6개월 쉬고 첫 수강한 지투에서 전세놓는 것에 대해서

튜터님들과 동료들이 하는 이야기들이 이해가 안 되었습니다.

그러다 보니 투자는 하고 싶은데 전세빼기에 대한 두려움이

커서 수동적으로 지투를 마쳤던 것 같습니다. 

이후에도 앞마당을 만들어가고 많은 튜터님들을 만났지만

기본적으로 전세빼기에 대한 이해가 없어 

소설 속 이야기 처럼 들렸습니다. 

지금이라도 전세빼기에 대해 기본을 들을 수 있어 다행입니다.

 전세 얼마에 놓는게 좋나요?

전세를 빼기 전에 할 것은 전세가를 부사님에게 알려주어야 하죠

부사님만 믿고 맡기는 것은 되돌릴 수 없는 후회를 하게 될테니

내가 납득가능한 전세가가 필요합니다.

이것을 위해서는 

단O, 생OO, 공O

단계를 거쳐야 합니다.

나무에서 시작하여 점차 넓어지는 거죠.

그리고 지방에서 정말 소액으로 하고자 하는 투자자에게는

전세보증보험에 대해 알고 해야 합니다.

절대가가 낮다보니 보증보험에서 나오는 대출이 

몇 천만원 차이로 원하는 만큼 안 나와 세입자가 안 구해 줄수 있습니다.

2년마다 전세계약 하면 되는거 아니에요?

임대기간은 세입자와 협의하에 더 살수도 있습니다.

이것을 통해서 재계약하는 기간에 공o을 피할 수도 있지요.

그리고 내가 투자하는 물건의 수o 즉 지역, 단지, 평형의 특징으로도

성수기, 비수기에 맞추어 전세기간을 바꿀 수 도 있지요.

나부맞과 너부은에서도 비수기에 매매가가 떨어져서

싸게 거래한다는 글을 볼 수 있습니다.

절대가는 싸고 전세기간도 내가 컨트롤할 수 있다면

참 좋겠네요.

그리고 다 주택자가 되면서 나의 직원(포oooo)들에 재계약 시점을

분산함으로써 리스크대비도 할 수 있습니다.

2주차 강의 전세빼기는 이제 월부에 들어온 분들에게는

어렵기도하고 와닿지 않을 수 도 있을 것 같습니다.

하지만 앞마당이 늘어갈 수록 앞마당과 별개로 

꼭 짚어가야하는 부분입니다.

첫 단추를 잘 맞추고 가야 나중에 뒤돌아 보지 않습니다.

귀한 강의를 해주신 양파링님께 감사드립니다.