[열중 43기 3(삶)=투자조 노마드] 2주차 전세, 리스크 관리와 대응법을 배우다.(with 양파링)

2강에서 가장 좋았던 점은 

" 막연함 두려움에서 대응가능한 리스크 관리로" 변화했다는 것이다. 

부동산 투자를 할 때, 가장 두려웠던 지점이 부동산 가격이 떨어졌을 때 어떻게 대처할 지가 막막한 부분이었다. 다른 환금성이 높은 자산들은 일정량의 시드를 가지고 있고, 그 상품에 대해서 확신이 있을 때 분할 매수할 기준 수량을 가지고 일정 가격 이하로 떨어졌을 경우 추가 매수를 하여 평균 매수가를 낮춘 다음, 그 평균 매수가보다 조금 더 높은 가격까지 일부의 수익을 보고, 일정 수량을 털어내면서 리스크를 관리한다. 그런 식으로 가격이 떨어졌을 경우, 평균가격을 낮추고, 물량에서 일부 이익을 보면서 지속적인 리스크 관리가 가능하다. 

이번 전세와 관련된 강의를 들으면서, 환금성에 다른 자산과 부동산이 차이가 있긴 하지만 그 가격이 떨어질 수 있는 리스크를 관리하는 방법은 비슷하면서 응용이 되었다고 생각했다. 우선, 미리 싼 물건을 골라 안전마진을 확보한 후, 그 다음 자신의 판단에서 10~20% 규모의 시드를 가지고 역전세나 매매가격 하락을 대비하여 대응할 수 있음을 알 수 있었다. 그리고 전세의 다양한 형태를 통해 레버리지를 극대화하고, 현금흐름을 만들 수 있다면, 대출을 활용하여 그 리스크를 헤징할 수 있음을 알 수 있었다. 

핵심은 막연한 두려움으로 어떻게 대응할 수 있을까 생각하던 것에서 벗어나 어떤 방법으로 리스크를 대응해 나갈 수 있는지를 알게되었고, 머리 속에 그려져 미리 예측하며 대응의 범위를 정할 수 있게 된 것이 가장 큰 배움이었다. 

현재 내가 사고자하는 단지에 대해 안전마진을 생각했을 때, 어느정도 싼 가격에 사야할 지 범위를 정하고, 그 기준에 따라 샀을 경우 리스크 관리를 위하여 어느정도 시드를 확보하고, 어느정도 시간이 필요한지 범위를 정하면서 적용해볼 생각이다.