서울,수도권 공급 어디까지 봐야 하나요~?

안녕하세요 정은부자님 :) 지방은 말씀하신것처럼 공급에 의해 매매나 전세가 영향을 많이 받기 때문에 서울 수도권보다 더욱더 면밀하게 공급을 파악하시는것이 필요하지만 서울 수도권은 상대적으로 공급보다는 정책, 심리의 영향으로 움직이는 모습이 더 강한편입니다^^ 거의 대부분 비슷한 흐름으로 움직이는 모습을 보이기는 하지만 과거 송파 헬리오시티가 입주했을때 주변 전세가가 일시적으로 몇달간 하락했다거나 동탄2지구 입주때처럼 3만세대 이상의 입주가 한번에 들어오면서 경기남부지역의 전세가가 많이 하락했었던 사례가 있어서 구별로 인구이동을 먼저 보시고 인구이동량이 많은 지역이나 같은 권역에 입주가 들어왔을때 전세가 하락의 모습을 보였는지 찾아보시면 좋을 것 같아요!! 정은부자님 공급분석 화이팅입니다 :)

정은 부자님 안녕하세요 :D 질문을 통해 어려운 점을 해결해 나가시려는 모습 멋지십니다! 서울 수도권의 경우 보편적으로 한판으로 움직인다고 보시면 좋을 것 같습니다. 하지만 꼼꼼히 살펴보시는 것처럼 동부권, 동남권, 서남권 처럼 권역으로 우선 나눠서 살펴보시면 좋을 것 같아요. 그런데 이렇게 보시다보면 급지에 의한 편견이 또 생기실 수도 있습니다. 붙어있는 2급지와 4급지 5급지가 있씁니다. 이때 예를들어 16년에 2급지 공급이 있었는데 5급지에 전세영향이 거의 없었습니다. 그리고 17년에 4급지에 공급이 있었는데 5급지에 전세 영향이 컸습니다. 이것을 보고 아 5급지인 이곳은 붙어있어도 2급지 공급과 영향이 없구나, 붙어있는 4급지를 우선해서 유심히 봐야겠다.로 결론을 내리실 수도 있어요.ㅎ 저도 이렇게 결론을 많이내렸었는데요. 가치님께서 언급해 주셨듯 수도권은 한판이기 때문에, 여기서 한발 더 뒤에서 살펴보시는 습관이 가져가시면 좋을 것 같습니다. 16년에 2급지 공급으로 인해 4급지에 영향이 있었으나 5급지엔 없었던 것일 수 있고 4급지 영향이 회복되기 전에 4급지에 공급이 있었기 때문에 4급지가 크게 영향을 받으면서 5급지에 영향을 크게 준 것일 수 있거든요.ㅎㅎㅎ 한판이라는 것은 이렇게 보시는 것이라고 생각하시면 좋을 것 같아요. 그리고 파악하시다보면 공급이 아무리 많아도 또 지수 하락이 미미한 시기도 보실 수 있을거에요. 더 상급지의 공급이 많았는데 미미하고, 하위 급지의 공급에 크게 흔들리는 그런 경우들요. 그럴 때는 그 공급 이전에 전세가격이 상승 중이었는지, 아니면 바닥을 다지고 있는 기간이었는지를 함께 살펴보시면 이해에 조금이나마 도움이 되실 것 같습니다. 의사 결정에 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠어요 :D 빠이팅입니다!

안녕하세요 정은부자님:) 수도권 공급을 보다보면 어려운 부분이있습니다. 해당 도시 뿐 아니라 광역권 영향이 있기 때문인데요. 따라서 광역권으로 살펴보는 것도 필요할 수있습니다. 여기에 더해 인구 전출입을 기준으로 어떤도시가 영향을 주는지도 함께 보시면 도움이될것 같습니다. 화이팅입니다!