[열중 43기 3(삶)=투자조 노마드] 3주차 강의 후기, 나에게 최선의 아파트는 남기는 도구 비교평가!

강의를 들으면서, 전반적인 생각이 정리되었다. 

비교평가를 위한 각 단계를 이해하게 되었다. 

1. 비교평가는 왜 하는가?
   1. 제한된 투자금으로 더 많은 수익을 기대할 수 있다.
   2. 예기치 못한 시장 상황에서 확신을 가지고 자산을 지킬 확률을 높여준다.
2. 시장진단하기
   1. 분위기 파악 - 기사, 뉴스
   2. 사실확인 - 매물 갯수, 가격증감률 확인
   3. (수도권)상대적 저평가 시장, (지방)절대적 저평가 시장
   4. 여기에 더하고 싶은 생각
      1. 현재의 실수요와 투자수요, 매물의 양(공급)을 바탕으로 단기적인 시장 전망
      2. 거래량에 따른 현재 시장 진단.
         1. 가격하락, 거래량 감소 → 수요 감소 => 매물 증가 => 추가적인 가격하락 가능성
         2. 가격하락, 거래량 증가 → 수요 증가 => 거래매물 증가 => 바닥 이후, 가격 상승 가능성
      3. 조심스럽게, 수도권도 절대적 저평가 시장이 올 수 있는 가능성 염두
3. 비교평가
   1. 툴을 활용 → 각 요소의 차이점과 현재 가격을 결정하는 요소인지 확인
      1. 매매/전세
      2. 전세가율
      3. 투자금
      4. 교통(강남접근성)
      5. 환경
      6. 학군
   2. 생활권 고정 비교평가/ 가격고정 비교평가
      1. 생활권을 최대한 세분화하여, 2개 부터 비교 평가
      2. 이후 4~5개까지 확장
      3. 생활권의 큰 차이가 없을 경우, 단지와 물건 자체의 구조차이에 집중
      4. 생활권과 환경, 학군에 차이를 잘 찾아서 가격에 반영된 요소인지 확인
      5. 전고점도 참고로 활용가능.
      6. 호재는 나중에 평가
   3. 핵심은 현재 시장에서는 내가 더 중요시하는 가치가 더 좋은 단지를 찾았다면, 실제 협상을 통해서 더 좋은 가치가 있는 물건을 싸게 사는 방법과 전략을 구사하는 것이 중요.
4. 투자 의사결정
   1. 비교평가
      1. 가격이 싼가?
      2. 조건 상태 좋은가?
      3. 투자금 적게 들어가는가?
      4. 감당 가능한가?
   2. 저환수원리
   3. 다른 앞마당과 비교
   4. 최선의 선택
   5. 시세/ 트레킹
5. 부동산 투자자로 성장하는 방법
   1. 투자 의사 결정의 명확한 기준 설정
      1. 싸게 살 수 있는 시각을 갖춰나가며 실력을 만들어가고 기준을 세우고, 그 원칙을 지킨다.
   2. 아는 지역과 아는 단지를 만들어가는 시간
      1. 일정 수준 이상의 아는 지역과 단지를 만들어가는 시간을 가진다.

스스로에 적용할 지점은 이제 어느정도 추려진 데이터를 바탕으로, 거래회전율, 투자비율, 수용가격, 거래량 등을 비교하고, 이와 더불어 3주차에 배운 비교평가 항목들을 대입하며, 각 아는 지역의 가장 원픽하는 물건을 하나씩 뽑아내면 되겠다. 그리고 그 의사결정 과정에서 시행착오를 겪고, 피드백을 받으며 성장해 나가는 방향을 꾸준히 해나가려고 한다.