[내집마련중급반] 40대의 좌충우돌 월부 712일, 드디어 1호 사원을 채용하였습니다. [2부]

꾸준함을 통해 결과를 만들어 가는 투자자 버팔로Q입니다.

1호기 사원채용에 대한 복기 글 [2부] 시작합니다.

[1부]는 아래 링크를 참고 부탁 드립니다.

https://weolbu.com/community/2410279

Nego는 얼마나 해야 하나? 

부사님의 계속되는 전화에서 핵심은 결국 가격 이었습니다. 

‘얼마 있는데요? 얼마에 맞춰주면 할 수 있는데요? 

일단 내가 이틀 정도 잡아놓을 수 있으니 고민해봐요’

(나를 흔드는 부사님 말들… ‘딱 이틀’)

사실, 이번에 매수하려고 했던 것도 아니었고, 투자금도  시세대비 낮은 가격에 세입자분이 살고 있어 제 모든 투자금을 태워야 가능한 것이었음에도… (즉, 부대비용 포함하면 세웠던 투자금 범위를 넘어섬)

계속되는 질문에, 정해진 기일에 제 마음은 요동 쳤습니다. 

요동 1] 분명 전고점 대비 -20% 구간이라 싼데. 가치도 있는 것 같은데. 근데 전세가율이 58%인데…

요동 2] 내 투자금을 넘어서는데? 이게 맞나? 다른 4급지도 봐야 하는데… 이렇게 내마중에서 결정하는 게 맞아? 

요동 3] 아 그래도 일단 가격협상 해보고, 전세가율 60% 맞출까? (현재 58%)  아니면 하지 말아? 

요동 4] 가격협상 하면 얼마에 던지지? 1천? 5천? 얼마에 던져야 하지? 

요동 5] 이미 호가대비 2천 이상 깎였는데, 너무 쌔게 던지면 아예 무산될 것 같은데? 딱 2천해봐? 말어? 해? 말어? 

분명 배운 것은 저.환.수.원.리에 맞는지 아닌지,

가치가 있는 것 중 내 투자금으로 할 수 있는 가장 좋은 단지인지를 판단하고 go를 해야 하는데,

투자원칙은 희미해 지고… 얼마를 nego하지? 라는 질문으로 이틀을 고민합니다.

결국, 정하지 못하고 고민만 하고 있던 3일째. 밤에 부사님이 전화가 오셨습니다.

‘아. 이제 더는 못기다려요. 하실 것이면 하고, 

말거면 저 이 물건 다른 사람 보여줄께요.’

(나를 흔드는 부사님 말들…'다른 사람')

다른사람 보여준다는 말에 왜 이렇게 조금함이 더 커지던지요. ㅎㅎ

순간 저는 사전에 계산해본 전세가율 60%가 딱 나오는 금액(2천만원 네고)이면 GO, 아니면 나도 어렵다. 라고 던지고

아 몰라. 안되면 말고. 되면 좋은가?…. 확신 없이 네고 제안을 했습니다.

지금 생각해보 면 좀더 낮은 가격에 던져 봤어도 되었는데, (정말 아니면 말고 마음이였다면)

왠지 3천 이상 던지면 안될 것 같다는 순전히 개인적인 느낌도 있었고, 

2천 네고 이야기 했을 때 어의없어 하던 부사님 반응에 추가 네고 이야기 못하고 그렇게 가격 제안이 마무리 되었습니다. 

매물코칭 못하고 계좌를 받다. 

당황스러운 것은 2,000만원 추가 네고를 부사님이 다음날 바로 해온신 것입니다.

‘진짜 어렵게 했어요. 이제 이 가격 정말 너무 좋은 가격이야.

이거 못잡으면 앞으로도 투자못해. 저 이제 집주인한테 계좌받아요. ’

매물을 보고, 4일만에 펼쳐지는 이 과정 속에서 저는 정신을 차리지 못하고 있었습니다.

 '이게 맞나? 이렇게 투자해도 되나? 

내가 그렸던 그림은 이게 아닌데…

나는 앞마당 제대로 만들고, 비교평가 막 하고, 매물 임장 100개 정도 하고 

전체 앞마당에서 1,2,3순위 정해서 프로페셔널 하게 투자해야 하는데… 

이렇게 갑자기, 확신없이 투자해도 되나? 다른 4급지도 봐야 하는데… '

일단, 저는 부사님께 우리집 대장님 컨펌이 필요하니 시간을 달라. 라고 하고, (정확히 4일) 

한숨을 쉬면서 집에서 저.환.수.원.리를 표로 만들고 해당 물건이 맞는지 체크하기 시작했습니다. 

실제 해보니 아래 리스크가 있었지만, 감당가능하다고 판단되었습니다.

(엉망이였지만 그래도 월부에서 보냈던 시간이 아주 헛되지 않았다고 생각되었던 순간이었습니다.) 

[리스크] 투자금이 오버되는 것 + 주변 공급이 많다. 

      - 일단, 부대비용까지 합치면 투자금 + 마통을 6개월 정도 써야 함. 

      -  다만, 이 역시 25년 6월 전세계약 갱신 계약이 있어 5% 증액하면 마통 해결할 수 있는 수준 임. 

      -  아이가 단지 바로 옆 초등학생이라, 이사 가지 않고 갱신한다고 부사님께 확인 했지만, 확정은 아닌 것은 리스크.

      -  더해서, 갱신 중간에 나가던지 하면 공급물량 때문에 역전세가 발생할 수 있는 점 리스크. 

      -  하지만 이미 전세가 싼 편이라 역전세가 아주 크지 않을 것 같다. 어느 정도라면 막고 버틸 수 있다. 

다만, 심리적으로 문제가 많았습니다. 

[심리문제1] 내 투자금을 할 수 있는 더 좋은 단지가 분명 많을 것 같다. 

• 아는 단지 자체가 너무 적은데 (4급지 중 2곳) 여기서 나의 투자금을 사용하는 게 맞나?
• 분명  내 투자금을 할 수 있는 더 좋은 급지 or 단지가 분명 많을 것 같은데…후회할 것 같다. 

[심리문제2] 치열함 없이, 너무 갑잡스럽게 결정하는 것 같다. 

• 내가 기대했던 나의 1호기 투자 모습은 최소 같은 급지 3개 이상, 상위 급지 2개 이상 앞마당을 가지고,
• 가치가 있는 것 중 내 투자금에 맞는 단지 리스트 1,2,3순위 뽑아서 매물임장 100개 이상하고,
• 네고를 3천 이상 하면서 감정 없이, 주도적으로 딱 결정하는 멋짐이 있어야 하는데… 이건 뭐지?  

이런 고민 속에서 하루가 흘렀는데요, 하늘이 저를 가엽게 여기셨는지 

월부께서 도우사 매물코칭이 재 오픈한다는 이야기를 듣습니다. 

월부 712일동안,

1호기 투자할 때 ‘거인의 어깨를 빌리자. 나를 믿지 말자.’ 라고 생각해 온 저는.

너무 좋다. 매물코칭을 하고 투자하자. 결정하고 첫 오픈 시작부터 삼일간 계속 매물코칭 도전했지만 모두 탈락 합니다.

 그리고 다시 시작된 부사님의 전화. (이미 약속한 4일에서 하루가 더 지난 아침) 

하루를 더 연장하려 했지만 부사님은 냉정하셨습니다. 

‘주인이 더는 못 기다린데요. 오늘 중 결정해주세요. ’

그 날 저녁 퇴근 후 2시간 동안 저에게 10번의 질문을 해봅니다.

• 가치가 있는가? ok (해당지역 생활권 1등, 단지는 중하 수준)
• 싼가? ok (전고점 대비 -20% 이상)
• 내가 아는 것중 가장 좋나? Hmm…아는 단지가 별로 없지만, 그런 것 같아.(자신없음)

'에잇 그냥 하자. 모르겠다. 

앞마당 또 만들다가 아예 투자 못하는 것 보다 

이번에 그냥 하고, 잘 지켜보자. 몰라. 하자! '

부사님 최후 통첩 당일 밤 21:35분 저는 처음으로 먼저 부사님께 먼저 전화걸어 당당하게 말합니다.

계좌주세요! 

이후 부터는 사실 그냥 무난무난 했습니다.

가계약금 쏘고, 전세 낀 물건이라 잔금일정은 빨랐으니 가계약 26일만에 잔금치르고, 

법무사비는 배운대로 네고해서 진행하고…

그렇게 1호기 사원을 채용하게 되었습니다. 

이런 과정과 심적혼동이 있었기 때문에 

과연 첫 투자는 잘했던 것인지…. 

저는 괜찮은 물건을 찾은 것인지, 가계약금 넣고 등기를 받은 최근까지 확신 없었서 많이 힘들었습니다. 

(과연 나의 지난 2년은 무엇인가?)

하지만, 얼마전 투자코칭을 받고 확인하게 되었고 지금은 좀 괜찮아 졌습니다. ^^

(궁금하신 분들은 https://weolbu.com/community/2438109)

1호기 과정을 복기하며. 

<잘한것 >

• 월부 환경속에 어떻게든 있으려고 노력했던 것 (feat. 정규강의)

  - 월부 생활 712일 동안 이룬 결과가 5개의 앞마당. 16개월만에 분임 완주, 19개월만에 첫 매임인 제가 1호기 

     투자를 어떻게 할 수 있었을까? 생각해 보면, 결국 월부라는 환경에서 어떻게든 버텼기 때문인 것 같습니다. 

  - 이 환경을 처음에는 의심했고, 폄하했지만 … 저보다 더 열심히 하는 동료들을 보며 조금씩 자극받고,

     스며들며 실제 성장하는 저를 보게 되었습니다.  

  - 저는 앞으로도 제가 한 명의 독립된 투자자로 성장하는 날까지 이 환경속에 있을 것입니다. 

     (지금 혹시 불안한 40대 동료 투자자분들. 버티세요. 저도 했으니 꼭 하실 수 있습니다. )

• 마지막이라도 저.환.수.원.리 직접 정리해 본 것 

  - 스스로의 결정, 판단에 대한 확신이 없을 때, PT로 1호기 매물 저.환.수.원.리 적용을 해보면 적어도 잃지는 않을 수

     있다. (최고의 물건 선택은 아니라도) 생각했습니다. 

  - 만약 이것마저 하지 않고, 부사님께 휘둘리며 투자를 했다면 정말 크게 후회할 뻔 했습니다. 

<보완할 것 >

• 독.강.임.투 꾸준히 지속하기. 그리고 레벨업 

   

      1호기 경험을 통해 왜 강의에서 그토록 투자자의 실력은 

아는 지역과 단지에 달려있다고 했는지 절절하게 느끼게 되었습니다. 

(선명한 앞마당 꾸준히 만들기) 

      제가 1호기를 선택하며 불안했던 핵심은 결국 지금 내가 투자하려는 물건보다 더 좋은 물건이 있을텐데…라는 

생각 때문이었고, 저의 노력이 부족했음을 제가 알고 있었기 때문입니다. 

(마인드-부의 그릇 키우기)

이제 막 시작한 것이기에 앞으로 저에게는 많은 일이 있을 것임을 예상됩니다. 

(매매가 하락, 반드시 있을 역전세도, 갈아타기 등) 

그게 언제일지 예상할 수는 없기에, 제가 대응을 잘하려면 

결국 원칙과 기준을 갖춘 실력있는 투자자가 되는 것 밖에는 방법이 없고, 

그 길이 결국 독.강.임.투 꾸준히 제대로 하는 것 밖에는 없다는 것을 이해하게 되었습니다.

25년에는 0호기 갈아타기, 실전반 이런 과정을 해나가면서 저는 한 단계 레벨업 할 것입니다. 

(투자자로 경험쌓고 성장하기)

그리고 또 후기 쓰겠습니다. 

부족한 제 글과 경험을 읽어 주셔서 감사합니다.