[열중반 수강후기 43기 2번생은 월급쟁이부자로 4라보조! _안심테크]

나는 현재 내마기기초만 배운 상태이기 때문에

비교평가에 대해서는 잘 모른다.

동대문구만 분위기임장과 단지임장만 갔다온 상태이다.

임보를 작성을 해보고 시세트레킹도 해보았지만 과연 여기가 가치가 있는 곳인지

내가 투자가 가능한 곳인지 감을 잡지 못한 상태였다.

그래서 

식빵파파님께 배운 그대로 적용해보기

1. 생활권 고정으로 비교평가 

생활권을 답십리로 결정

사실 디테일하게 생활권을 고정하면 다르다고 생각은 하는데

이부분에서 약간 헷깔리긴 했다.

그래도 우선 생활권 고정으로 비교평가 시작

내가 투자 가능한 아파트로 생활권 고정 비교평가대상은 선정했다.

총 5군데 청솔우성, 우성그린, 답십리두산, 동답한신, 답십리동아로 비교평가 단지를 선정했다.

선정을 하고 여기가 맞나라는 의구심이 또 들기 시작 

그렇다면 그대로 또 따라해보도록 하자

2. 전고점 대비 -20%이상 하락 단지(러프하게 -15%하락 단지도 가능)

선정한 단지들 모두 전고점 하락 15%안에 들었다.

시세 전수조사는 이미 완료해놓은 상태!

시세전수조사를 통해 -20% 하락여부 판단했다.

3. 생활권 고정 비교평가 

식빵파파님께서 알려주신 툴로 비교평가를 했다.

매매/전세, 전세가율, 투자금은 기초정보로 비교하고

교통,환경,학군으로 쪼개서 비교평가를 했다.

확실히 한눈으로 보니 비교평가가 쉬워졌다.

임보를 작성 했을 때는 칸 채우기만 급급했었는데, 내가 생각을 하면서 비교를 해보니 확실히 비교평가가 가능하다.

교통부분에서는 도보로는 약간의 무리가 있어 버스로 비교했다. 

이부분에서는 헷깔리는 점은 답십리 두산의 경우에는 버스로 타는 경로가 안나온다.

내 생각에는 버스를 타긴에는 애매하고 걷기에도 애매한 거리에 있어서 그런 듯 하다.

이럴 때 나라면?? 으로 생각을 해보았다. 나같은 경우에는 힘들게 버스를 타는 것보다는 20분정도 가볍게 걷는걸 선호하는데 과연 다른 사람들도 그럴까? 더운 여름 추운 겨울이라면??

교통부분은 그래도 전체적으로는 비슷하다. 

환경부분에서는  쉽게 비교평가가 가능했다.

따로 따로 볼 때는 안보이던 것들이 모아서 보니 눈에 보인다. 청솔우성만이 계단식으로 차이가 났다. 청솔우성에도 복도식이 있지만 계단식으로 비교평가했다. 

학군부분에서는 비슷하여 변별력은 없다. 하지만 내가 선정한 단지에서 휘경여중을 유일하게 갈 수 있는 단지는 우성그린이다. 

4. 전고점 비교평가

식빵파파님이 전고점은 가치의 정답지라고 하셨다. 왜 차이가 나는지 헷깔릴 때 참고하는 사항으로 하자.

하지만 참고는 하되 맹신을 하지는 말자.

청솔우성과 답십리두산 전고점을 비교했을 때 고점에서는 약3천정도 차이가 났다. 현재는 1천만원차이가 난다.

청솔우성이 현재 조금 싼 상태라고 생각할 수 있다.

한개 찍힌 동아의 전고점이 맞는지 확인 하기 위해 주변의 전고점과 비교해보았다. 

비록 한번 찍혔지만 비슷한 가치들의 아파트들의 전고점과 비슷하니 의미가 있는 전고점으로 확인했다.

답십리에서 비교평가를 했을 때 결과는 청솔우성이 1등으로 나왔다.

우선 주변 단지들의 연식과 세대수를 비교했을 때도 1등으로 보인다. 비록 교통은 차이가 나지만 답십리의 짧은 배차 간격을로 보았을 때 크게 흠이 되지 않는것으로 판단했다. 그리고 계단식이라는 큰 메리트가 있으며, 답십리생활권과 전농동 생활권을 같이 한다는 메리트도 보인다.

하지만 나의 상황과 투자금까지 고려했을 때는 청솔우성의 경우에는 약간 무리를 해야하기 때문에 청솔우성은 장바구니에 담아놓고 지켜보거나 협상이 가능한 매물을 찾아보도록 해야겠다. 그 다음으로 괜찮은 답십리 두산도 매물임장을 통해 가치파악을 해볼 것이다.

이번 강의를 통해서 많은 것들을 배웠다.

나의 상태는 무엇을 모르는지도 잘 모르는 상태였다. 너무 궁금한게 많아서 정리도 안되고 머리속이 뒤죽박죽한 상태였다. 강의를 들으면서 아 내가 이걸 모르고 있구나 싶었다.

입지 좋은 구축과 입자 안 좋은 구축 … 나도 헷깔렸던 것들만 쏙 쏙 뽑아오셨다.

식빵파파님께서 말씀하신 말이 떠오른다. 결국은 앞마당 싸움이다.

나는 또 이 사실을 들었음에도 또 까먹고 조급했구나 생각이 들었다. 기준에 따른 꾸준한 비교평가와 최소한의 시간이 필요하다는 것이 가장 중요하다. 한번에 잘할 수도 없고 연습이 필요하다.

앞으로 나는 계속해서 나의 진짜 앞마당을 넓혀갈 것이다.